임대차
원고 A는 피고 E로부터 건물을 임차하여 치과를 개원하려 했으나, 피고 E가 다른 수분양자 G와 맺은 '건물 내 다른 치과 개원 금지' 특약으로 인해 개원이 좌절되었습니다. 원고는 피고의 채무 불이행을 이유로 계약 해지를 주장하며 보증금 반환을 청구했고, 피고는 업종 제한 약정이 실효되었다고 주장하며 원고에게 원상회복 비용을 청구했습니다. 법원은 피고가 업종 제한 약정을 고지하지 않아 채무 불이행으로 인한 계약 해지가 정당하다고 보았고, 원고가 직접 확장한 입구 부분의 원상회복 비용만 공제한 나머지 보증금을 반환하라고 판결했습니다.
원고 A는 피고 E 소유 건물에 치과를 개원하기 위해 9층 L호와 10층 M호를 임대차 기간 60개월, 보증금 80,000,000원, 월 차임 4,600,000원으로 임차하는 계약을 체결하고 보증금을 모두 지급했습니다. 계약 당시 피고 E는 원고 A가 치과를 운영할 것을 알았고, 치과 개원을 위한 용도 변경에 협조하기로 특약을 맺었습니다. 그러나 피고 E는 2008년 이 건물 4층 N호를 소외 G에게 분양할 당시 'N호 이외의 다른 부분은 치과로 분양하거나 임대하지 못한다'는 업종 제한 특약을 맺은 사실을 원고에게 알리지 않았습니다. 원고 A가 치과 개원을 준비하던 중 2024년 2월 5일경 G로부터 업종 제한 약정 위반을 이유로 소송을 진행하겠다는 통보를 받게 되자, 피고 E가 임대인으로서의 의무를 위반했거나 임대 목적물에 하자가 존재한다고 주장하며 임대차 계약의 무효, 해지 또는 취소를 주장하고 기지급한 보증금 80,000,000원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 피고 E는 업종 제한 약정이 실효되었거나 G가 독점적 지위를 포기했다고 주장하며, 원고 A가 임대차 목적물 원상회복 의무를 부담하므로 피고가 지출한 철거 비용 35,200,000원 및 원고가 확장한 입구 부분의 철거 비용 18,910,000원을 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다.
피고 임대인이 기존 수분양자와 맺은 업종 제한 약정을 원고 임차인에게 고지하지 않고 임대차 계약을 체결한 것이 채무 불이행에 해당하는지, 이에 따라 임대차 계약 해지가 정당한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 계약 해지 시 피고 임대인이 원고 임차인에게 반환해야 할 보증금 액수와 원상회복 비용 공제의 범위가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 임대인이 기존 수분양자 G와 맺은 치과 업종 제한 약정을 원고 임차인에게 고지하지 않은 채 치과 개원을 목적으로 하는 임대차 계약을 체결한 것은 임대인으로서의 채무 불이행에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 계약 해지 의사표시는 정당하며, 피고는 원고에게 임대차 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 다만, 원고가 임차 목적물의 입구 부분을 직접 철거하여 확장한 공사에 대한 원상회복 비용 18,910,000원은 원고가 부담해야 하므로, 총 보증금 80,000,000원에서 해당 비용을 공제한 61,090,000원을 반환하라고 판결했습니다. 피고가 임대차 목적물을 임대하기 위해 기존 교회 시설을 철거하는 데 지출한 비용 35,200,000원은 임대인이 당연히 부담했어야 할 비용이므로, 이를 원고의 원상회복 의무 범위에 포함시키지 않았습니다.
• 민법 제546조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인 피고가 원고의 치과 개원 목적 달성을 방해하는 기존 업종 제한 약정을 고지하지 않고 해결 노력을 하지 않은 것을 채무 불이행으로 보아 원고의 계약 해지가 정당하다고 판단했습니다. • 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제된 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 이 판결에서 법원은 임대인의 귀책사유로 계약이 해지되었더라도, 임차인이 임대차 목적물에 설치한 부분에 대한 원상회복 의무는 발생할 수 있다고 보았습니다. 다만, 임대인이 건물을 임대하기 위해 당연히 철거했어야 하는 시설물에 대한 비용은 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않는다고 판단했습니다. • 상가 업종 제한 약정 관련 법리 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 등): 상가를 분양할 때 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우, 해당 상가의 수분양자나 임차인은 다른 입점자들 사이에서 묵시적으로 업종 제한 의무를 지키기로 동의했다고 보아야 합니다. 따라서 이러한 약정을 위반할 경우 영업상 이익을 침해당하는 자는 동종 업종 영업 금지를 청구할 권리가 있습니다. 이 사건에서는 피고 임대인이 이러한 약정의 존재를 알면서도 임차인에게 고지하지 않아 임대인의 채무 불이행을 인정하는 중요한 근거가 되었습니다. • 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 법정 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 이 판결에서도 피고가 보증금을 반환해야 할 의무가 발생한 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5% 이율을, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12% 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 했습니다.
• 상가 건물 임대차 계약을 체결하기 전에는 해당 건물의 등기부등본 확인을 넘어, 임대인이 과거 다른 임차인이나 수분양자와 맺은 업종 제한 특약 등이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 특정 업종으로 영업하려는 경우 더욱 중요합니다. • 임대인의 설명이 불충분하거나 미진한 경우, 계약서에 명확하게 '특정 업종 영업 가능 보장' 또는 '업종 제한 없음 확인' 등의 내용을 특약으로 명시하고 이를 위반 시 계약 해지 및 손해배상 조항을 포함하는 것이 좋습니다. • 임대인은 임차인의 계약 목적 달성에 영향을 미칠 수 있는 중요한 정보, 특히 기존에 체결된 업종 제한 약정이나 건물 사용에 제약이 되는 사실이 있다면 이를 임차인에게 반드시 고지해야 할 의무가 있습니다. 이를 위반할 경우 채무 불이행으로 계약 해지 및 보증금 반환 책임이 발생할 수 있습니다. • 임대차 계약이 해지되었을 때 임차인은 원칙적으로 임대차 목적물을 원상회복할 의무가 있지만, 임대인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우에도 임차인이 기존 상태를 넘어서는 새로운 시설을 설치하여 변경한 부분에 대해서는 원상회복 비용을 부담할 수 있습니다. 다만, 임대인이 건물을 임대하기 위해 당연히 제거했어야 할 시설물이나 일반적인 용도로 변경된 부분에 대한 철거 비용은 임차인에게 청구하기 어렵습니다.
