다가구주택 임대차 계약 중개인의 권리 설명 미흡으로 인한 손해배상 사건

원고 A는 공인중개사인 피고 B의 중개로 다가구주택의 한 호실을 임대차보증금 6천만원에 임차했습니다. 계약 당시 이미 해당 건물에 근저당권과 전세권이 설정되어 있었음에도, 피고 B는 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 기간 등)을 원고 A에게 제대로 설명하지 않았고 중개대상물 확인·설명서에도 기재하지 않았습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가면서 원고 A는 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되자, 피고 B와 공제계약을 체결한 피고 C를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 B의 중개과실을 인정했으나, 원고 A 또한 스스로 건물 권리관계를 확인하지 않은 부주의가 있다고 보아 손해배상액을 원금의 30%인 1,800만원으로 제한하여 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택의 한 호실을 임차했다가 경매로 인해 임대차보증금을 회수하지 못한 임차인.
• 피고 B: 원고 A에게 다가구주택 임대차 계약을 중개한 공인중개사.
• 피고 C: 공인중개사 B가 가입한 공제사업자로, 중개인의 과실로 발생한 손해를 보상하는 공제계약을 맺은 당사자.

분쟁 상황

원고 A는 공인중개사 피고 B를 통해 경북 칠곡군의 한 다가구주택 F호를 보증금 6천만원에 임차했습니다. 당시 건물에는 이미 채권최고액 2억 7천 6백만원의 근저당권과 4천만원의 전세권이 설정되어 있었으나, 피고 B는 원고 A에게 다른 호실의 임대차보증금 액수나 임대차 기간 등 임대차 현황에 대해 구체적으로 설명하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에도 이를 기재하지 않았습니다. 이후 이 다가구주택에 대한 경매 절차가 개시되었고, 원고 A는 선순위 채권자들과 다른 임차인들에게 배당이 우선되면서 자신의 임대차보증금 6천만원을 전혀 배당받지 못하게 되었습니다. 이에 원고 A는 공인중개사의 과실로 인해 손해를 입었다며 피고들을 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서 다른 임차인의 임대차 현황을 확인·설명하지 않은 것이 과실로 인정되는지 여부와 이로 인해 임차인에게 발생한 손해에 대한 책임 범위가 주된 쟁점이었습니다. 또한 임차인 본인의 주의의무 소홀이 인정되어 손해배상액이 제한될 수 있는지 여부도 논의되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B의 중개과실을 인정하여 피고들이 공동으로 원고 A에게 18,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(피고 B은 2022년 3월 5일부터, 피고 C는 2022년 3월 8일부터 연 5%의 이자, 판결 선고일인 2023년 6월 14일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자)을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 3/5, 피고들이 2/5를 부담하게 되었습니다.

결론

공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 선순위 임차인 현황을 제대로 설명하지 않은 과실이 인정되었으나, 임차인 또한 임대차 목적물의 권리관계를 충분히 확인하지 않은 부주의가 인정되어 손해배상액이 30%로 제한되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 공인중개사법 제30조와 관련 법리: 중개업자는 중개행위 중 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 특히 다가구주택의 경우, 임차의뢰인이 보증금 반환 여부를 판단할 수 있도록 건물 권리관계뿐만 아니라 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등에 관한 자료를 확인하고 설명해야 하며, 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대의뢰인이 자료 요구에 불응한다면 그 내용을 확인·설명서에 기재해야 합니다. 2. 주택임대차보호법 제3조의6: 이 조항은 확정일자 부여 현황이나 전입세대 열람 내역을 통해 임차인이 자신의 보증금 반환 가능성을 확인할 수 있는 근거를 제공하며, 이는 임차인 본인의 주의의무와 관련하여 재산상의 손해 발생 시 과실상계의 판단 기준이 될 수 있습니다. 3. 손해배상책임의 제한(과실상계): 부동산 거래 당사자 본인 또한 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 책임이 있습니다. 따라서 중개업자의 과실로 손해가 발생했더라도 중개의뢰인이 거래관계 조사·확인 책임을 게을리 한 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 민법상 과실상계 원칙에 따라 피해자의 과실을 참작하여 손해배상액이 제한될 수 있습니다. 이는 손해의 공평한 분담이라는 손해배상제도의 기본 원리에 부합합니다.

참고 사항

다가구주택 임대차 계약 시에는 아래 사항들을 반드시 확인하여 임차보증금 손실 위험을 줄여야 합니다. 1. 공인중개사의 설명을 전적으로 믿기보다는 스스로 등기부등본을 통해 건물에 설정된 근저당권, 전세권 등 선순위 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 2. 다가구주택은 여러 세대가 거주하므로 임대인 또는 공인중개사에게 다른 임차인들의 보증금 액수, 임대차 기간 등 임대차 현황 자료를 적극적으로 요구하고 확인해야 합니다. 만약 자료 제공을 거부할 경우, 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하도록 요구해야 합니다. 3. 주택임대차보호법에 따라 계약 체결 전 동사무소에서 전입세대 열람 내역이나 확정일자 부여 현황을 확인하여 선순위 임차인이 있는지, 그 보증금 액수는 얼마인지 직접 확인하는 것이 중요합니다. 4. 건물 시세 대비 대출금과 모든 선순위 임차보증금의 총액을 고려하여 자신의 임차보증금이 안전하게 회수될 수 있는지 신중하게 판단하고 계약 여부를 결정해야 합니다. 5. 임대차 계약 갱신 시점에도 최초 계약 때와 동일하게 건물 권리관계 및 다른 호실의 임차인 현황 변동 여부를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.