공공임대주택 불법 전대차 계약으로 발생한 손해배상 사건

A는 공인중개사 자격증을 대여받아 부동산 중개업을 운영하던 E에게 공공임대주택의 전대차 계약 보증금 4천만 원을 지급했으나, 이 아파트가 전대가 금지된 공공임대주택임을 알게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 손해를 입었습니다. A는 공인중개사 자격증 명의를 빌려준 D의 공제사업자인 B협회를 상대로 손해배상을 청구하였고, 법원은 D가 중개사무소를 제공한 책임이 있다고 보아 B협회가 A의 손해 중 50%인 7,505,000원을 배상해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공공임대주택 불법 전대차 계약으로 보증금 손해를 입은 피해자
• 피고 B협회: 공인중개사 D가 가입한 공제사업자이자 손해배상책임을 보장하는 단체
• D: 공인중개사 자격증을 E에게 대여하고 자신의 명의로 부동산 중개사무소 개설을 허락한 자
• E와 F: D의 공인중개사 자격증을 빌려 부동산 중개업을 운영하며 불법 전대차 계약을 알선한 자
• H: E에게 명의를 대여하여 공공임대주택을 임차하고 원고에게 전대하는 것처럼 위장한 명의 대여자
• 대구광역시 도시개발공사: 이 사건 아파트의 실제 임대인이자 공공임대주택 사업자

분쟁 상황

E와 F는 타인의 명의를 빌려 공공임대주택을 임대받거나 임차권을 양도, 전대 알선으로 수수료를 챙기려 했습니다. 이를 위해 공인중개사 D로부터 자격증을 대여받아 D 명의의 G부동산중개사무소를 개설했습니다. E는 H로부터 명의를 빌려 대구도시개발공사의 공공임대주택을 임차한 후, 전대가 금지된 공공임대주택임에도 불구하고 H의 대리인으로 위장하여 원고 A에게 보증금 4천만 원에 전대차 계약을 체결했습니다. A는 계약금, 중도금, 잔금 등으로 총 4천만 원을 지급했습니다. 이후 A는 이 아파트가 전대차 금지된 공공임대주택임을 알게 되었고, E에게 책임을 추궁하며 보증금 반환을 요구했습니다. A는 H 명의의 채무에 기해 일부 보증금을 추심 받았지만, 나머지 15,010,000원을 돌려받지 못하게 되자 D의 공제사업자인 B협회를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사 자격증을 빌려준 명의 대여자가 실제 중개행위를 하지 않았더라도, 그 명의로 개설된 중개사무소에서 발생한 불법 중개행위에 대해 손해배상책임을 지는지, 그리고 이에 따라 공인중개사협회(공제사업자)가 피해자에게 손해를 배상할 책임이 있는지가 쟁점이 되었습니다. 또한 피해자에게도 계약 과정에서의 과실이 있는지 여부도 논의되었습니다.

법원의 판단

피고 B협회는 원고 A에게 7,505,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고가 각각 50%씩 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 공인중개사 D가 자신의 자격증을 E에게 빌려주어 D 명의의 중개사무소에서 불법 전대차 계약 중개가 이루어졌으므로, D는 구 부동산중개업법 제19조 제2항에 따라 '자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공한 자'로서 손해배상책임이 있다고 판단했습니다. 이에 따라 D가 가입한 공제사업자인 B협회도 원고 A에게 손해배상책임이 있다고 보았습니다. 다만, 원고 A 또한 공공임대주택 전대차 제한 여부를 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어, 손해배상액은 전체 손해액 15,010,000원의 50%인 7,505,000원으로 제한되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 부동산중개업법 (2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전면개정되기 전의 것) 제19조 (중개업자의 손해배상책임)​
   • 제1항: 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
   • 제2항: 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 공인중개사 D가 E에게 자신의 공인중개사 자격증을 빌려주어 D 명의의 중개사무실에서 E가 불법 중개행위를 할 수 있도록 하였습니다. 이는 제19조 제2항에서 규정하는 '자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공한 자'에 해당하므로 D는 E의 중개행위로 인한 손해에 대해 배상책임을 집니다.
2. 구 부동산중개업법 제30조 (공제사업)​ 제1항에 따라 공제사업을 운영하는 단체는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 할 수 있습니다. D가 공제사업에 가입하였으므로, D의 손해배상책임은 피고 B협회(공제사업자)가 그 범위 내에서 대신 부담하게 됩니다.
3. 민법상 과실상계: 손해배상 책임이 인정되는 경우에도, 피해자에게도 손해 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 공공임대주택의 전대차 금지 규정을 확인하지 않고 계약을 체결한 과실이 인정되어, 손해액의 50%만 배상받게 되었습니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 소송이 진행되는 동안 채무자가 돈을 갚지 않고 지연될 경우, 일정 비율의 지연손해금(법정 이자율보다 높은 비율)을 부과하도록 규정하고 있습니다. 판결에서 2006년 9월 27일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명한 것은 이 규정에 따른 것입니다.
5. 임대주택법 (구)​: 공공임대주택의 전대차를 제한하거나 금지하는 조항이 있었을 것입니다. 본 사건의 핵심은 이 법규를 위반한 전대차 계약이므로, 임대주택법상 전대차 금지 규정이 중요하게 작용합니다.

참고 사항

1. 계약 전 확인 철저: 공인중개사를 통해 계약하더라도 해당 부동산의 등기부등본, 건축물대장 등을 직접 확인하고, 특히 임대주택의 종류(공공임대, 민간임대 등)와 임대조건에 대한 정확한 정보를 스스로 파악해야 합니다. 공공임대주택은 전대가 엄격히 제한되거나 금지되는 경우가 많으니 주의해야 합니다.
2. 대리인 계약 시 위임 여부 확인: 대리인과 계약할 경우, 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 본인에게 직접 위임 여부와 계약 내용을 확인해야 합니다.
3. 공인중개사 자격 확인: 중개사무소에 게시된 공인중개사 자격증과 등록증을 확인하고, 실제 중개하는 사람이 등록된 공인중개사 본인인지 신분증 등으로 확인하는 것이 좋습니다. 명의대여 중개사무소에서 발생하는 문제는 명의대여자에게도 책임이 인정되지만, 피해액 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다.
4. 계약서 및 영수증 보관: 계약의 모든 과정에서 작성된 계약서, 영수증, 주고받은 메시지 등을 철저히 보관하여 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다.
5. 손해배상 청구 가능성: 공인중개사의 중개행위로 인해 손해를 입었다면, 해당 중개사가 가입한 공제사업자(예: 공인중개사협회)나 보증보험사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때, 중개행위에 명의대여가 포함된 경우에도 명의대여자가 책임의 범위 내에서 손해배상책임을 질 수 있습니다.
6. 과실상계 유의: 본인의 과실이 인정될 경우, 손해배상액이 줄어들 수 있으므로 계약 시 충분히 주의를 기울여야 합니다.