손해배상
원고는 피고 공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차 계약을 체결했으나 이후 건물 경매에서 보증금을 회수하지 못하자 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사가 선순위 임차인 정보를 제공했고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 예상치 못한 경매 낙찰가 폭락 때문이므로 공인중개사의 과실과 원고의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고는 2021년 9월 4일 피고 공인중개사 H의 중개로 임대차보증금 1억 3,000만 원에 다가구주택 303호를 임차했습니다. 계약 당시 건물 및 부지에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고 공인중개사 H은 임대인의 구술을 바탕으로 선순위보증금 총액이 10가구 총 5억 8,300만 원이라고 설명했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가 감정평가액 16억 1,587만 840원이었으나 두 번 유찰된 끝에 최종적으로 8억 6,666만 원에 매각되었고 원고는 경매 절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 보증금을 전혀 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 H이 선순위 임차인 정보를 제대로 확인·설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 피고들에게 공동으로 7,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 공인중개사 H은 충분히 설명 의무를 다했고 원고의 손해는 예상치 못한 경매 낙찰가 하락과 원고가 배당요구를 하지 않은 점 때문이라고 주장했습니다.
공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임차보증금 등에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 여부와 임차인이 보증금을 회수하지 못한 손해와 공인중개사의 설명 사이에 인과관계가 있는지 여부입니다.
원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 공인중개사 H이 중개대상물 확인·설명의무를 위반했다고 보기 어렵고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 건물의 감정가 절반에 해당하는 지나치게 낮은 경매 낙찰가 때문이므로 중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 이는 중개업자의 가장 중요한 의무 중 하나인 '중개대상물 확인·설명의무'와 직접적으로 연관됩니다.
특히 다가구주택과 같이 여러 임차인이 거주하는 부동산의 임대차 계약을 중개할 때 공인중개사는 단순히 등기부등본상의 권리관계만을 설명하는 것에 그쳐서는 안 됩니다. 법원 판례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)에 따르면 중개업자는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 제공해야 하며 이를 위해 임대인에게 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 설명하며 그 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 이러한 자료 요구에 응하지 않을 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명확히 기재해야 합니다.
본 사건에서 법원은 피고 공인중개사 H이 임대인의 구술을 바탕으로 선순위 보증금 총액을 확인·설명서에 기재하고 문자 메시지로 호실별 내역을 제공하는 등 의무를 이행했다고 보았습니다. 또한 임차인이 입은 손해가 공인중개사의 설명 부족 때문이라기보다는 건물의 감정가 대비 경매 낙찰가가 예상치 못하게 지나치게 낮아진 것(감정가의 거의 절반인 8억 6,666만 원에 매각)이 주된 원인이라고 판단하여 중개사의 과실과 임차인의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 중개업자의 확인·설명의무가 광범위하나 모든 불확실한 미래 상황에 대한 책임을 지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
다가구주택 임대차 계약 시,
