이석기 변호사

공유 부동산 임차보증금 공동 부담 구상금 사건

원고 A와 피고 B는 대구 중구의 한 토지 및 건물(이 사건 부동산)을 6:4 비율로 공유하고 있었습니다. 원고 A는 이 사건 부동산 임차인 E에게 보증금 2천만 원 중 1천2백만 원을, 임차인 F에게 보증금 1천만 원 중 6백만 원을 미리 반환했습니다. 이후 이 사건 부동산의 임의경매 절차가 진행되었고, 임차인 E와 F는 나머지 보증금(각 8백만 원, 4백만 원)을 배당받았습니다. 피고 B에게 배당될 잉여금은 피고의 가등기담보권자인 G에게 배당되었습니다. 원고 A는 자신이 임차인들에게 반환한 보증금 총 1천8백만 원 중 피고 B의 부담 부분인 7백2십만 원(1천8백만 원의 40%)을 피고 B가 부당이득으로 얻었다며 반환을 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공유 부동산의 공동 소유자이자 임차인에게 보증금을 반환한 사람 - 피고 B: 공유 부동산의 공동 소유자이자 원고와 함께 보증금 반환 의무를 지는 사람 - 임차인 E, F: 이 사건 부동산에 보증금을 내고 거주했던 임차인들 - G: 피고 B의 가등기담보권자 ### 분쟁 상황 공유 부동산의 임차인이 전세 보증금 반환을 요구했을 때, 공동 소유자 중 한 명인 원고 A가 자신의 지분율보다 더 많은 보증금을 대신 반환하게 되었습니다. 이후 부동산이 경매에 넘어가면서 남은 보증금은 임차인들에게 배당되었고, 피고 B에게 돌아갈 잉여금은 피고 B의 또 다른 채권자에게 배당되었습니다. 이에 원고 A는 자신이 대신 낸 보증금 중 피고 B의 부담 부분에 해당하는 금액을 피고 B가 부당하게 이득을 보았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 공유 건물의 임대차보증금 반환채무가 성질상 불가분채무에 해당하는지 여부 2. 공유자 중 한 명이 임대차보증금 일부를 반환한 후 다른 공유자에게 그 부담 부분에 대해 구상권을 행사할 수 있는지 여부 3. 경매 절차에서 구상금 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 다른 채권자가 배당을 받았을 경우, 이를 부당이득으로 볼 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 건물의 공유자 임차인에 대한 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무이므로, 공유자는 각자 임대차보증금 반환채무 전부를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. 따라서 원고 A가 임차인들에게 보증금을 반환함으로써 피고 B의 부담 부분에 대한 구상권을 취득했다고 보았습니다. 그러나 원고 A가 이 구상금 채권에 관해 집행력 있는 정본을 갖추어 경매 절차에서 적법한 배당요구를 했다는 증거가 없으므로, 피고 B의 가등기담보권자인 G에게 배당된 금액을 피고 B가 법률상 원인 없는 이득(부당이득)을 얻었다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 다만 원고 A의 청구에는 위 피고 B의 부담 부분에 대한 구상금 청구가 포함된 것으로 보아, 피고 B는 원고 A에게 구상금 720만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. ### 결론 피고 B의 항소는 기각되었고, 피고 B는 원고 A에게 구상금 7백2십만 원과 이에 대해 2023년 4월 18일부터 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 항소 비용은 피고 B가 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제411조(불가분채무의 전환)**​ 및 **제413조(불가분채무)**​: 채무의 목적이 그 성질상 나눌 수 없는 경우, 여러 채무자가 불가분채무를 부담하면 각 채무자는 채무 전부를 이행할 책임이 있습니다. 예를 들어, 건물 임대차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무로 보아 여러 공유자가 임대인이라면 모두가 보증금 전액을 돌려줄 책임이 있습니다. 2. **민법 제425조(출재 채무자의 구상권)**​: 여러 사람이 공동으로 채무를 부담하는 경우(연대채무나 불가분채무 등) 그중 한 사람이 자신의 지분 이상으로 채무를 이행하여 다른 채무자도 함께 책임을 면하게 되면, 해당 채무자는 다른 채무자의 부담 부분에 대해 구상권을 행사하여 돈을 돌려받을 수 있습니다. 3. **주택임대차보호법 제3조 제4항**: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임대차 계약이 유효한 상태에서 주택 소유자가 바뀌면 새로운 소유자가 임대인으로서 보증금 반환 의무 등을 그대로 떠안는다는 내용입니다. 이 사건에서는 공유자들 간의 문제이므로 직접 적용되지는 않지만, 임대차보증금 반환채무의 중요성을 보여주는 관련 법령으로 인용되었습니다. ### 참고 사항 공유 부동산의 임대차보증금 반환채무는 여러 사람이 함께 책임져야 하는 불가분채무의 성격을 가집니다. 따라서 한 공유자가 임차인에게 보증금 전액을 반환했다면, 그 사람은 다른 공유자들에게 각자의 지분만큼의 금액을 돌려받을 수 있는 구상권을 가집니다. 그러나 이러한 구상금 채권이 있다고 하더라도, 만약 부동산 경매가 진행된다면 배당 절차에서 자신이 받아야 할 돈을 받기 위해서는 반드시 정해진 기간 내에 적법하게 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 자신의 채권액에 해당하는 돈이 다른 채권자에게 배당되더라도 이를 부당이득이라고 주장하기 어려울 수 있습니다. 그러므로 공유 부동산을 소유하고 임대하는 경우, 임차인 보증금에 대한 각자의 부담 비율을 명확히 하고, 만일 한 명이 더 많은 금액을 지불하게 된다면 구상권 행사 시 경매 절차 등에서 필요한 법적 조치를 취해야 합니다.

공인중개사 다가구주택 임대차 계약 설명 책임과 보증금 회수 불능 판결

원고는 피고 공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차 계약을 체결했으나 이후 건물 경매에서 보증금을 회수하지 못하자 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사가 선순위 임차인 정보를 제공했고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 예상치 못한 경매 낙찰가 폭락 때문이므로 공인중개사의 과실과 원고의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임차인): 공인중개사 H의 중개로 다가구주택 303호에 임대차 계약을 체결했으나 경매 절차에서 임대차보증금을 회수하지 못하여 손해배상을 청구한 당사자입니다. - 피고 H (공인중개사): 원고 A에게 이 사건 다가구주택 임대차 계약을 중개한 개업공인중개사입니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 H이 가입한 공제계약의 운영 주체로서 중개사의 손해배상책임을 공제약관에 따라 보상할 의무가 있는 단체입니다. - 임대인 K, L: 원고 A와 임대차 계약을 체결한 초기 임대인 K와 그 사망 후 임대인의 지위를 승계한 아들 L입니다. - 근저당권자 Q새마을금고: 이 사건 건물에 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권을 설정하고 임의경매를 신청한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 9월 4일 피고 공인중개사 H의 중개로 임대차보증금 1억 3,000만 원에 다가구주택 303호를 임차했습니다. 계약 당시 건물 및 부지에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고 공인중개사 H은 임대인의 구술을 바탕으로 선순위보증금 총액이 10가구 총 5억 8,300만 원이라고 설명했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가 감정평가액 16억 1,587만 840원이었으나 두 번 유찰된 끝에 최종적으로 8억 6,666만 원에 매각되었고 원고는 경매 절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 보증금을 전혀 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 H이 선순위 임차인 정보를 제대로 확인·설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 피고들에게 공동으로 7,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 공인중개사 H은 충분히 설명 의무를 다했고 원고의 손해는 예상치 못한 경매 낙찰가 하락과 원고가 배당요구를 하지 않은 점 때문이라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임차보증금 등에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 여부와 임차인이 보증금을 회수하지 못한 손해와 공인중개사의 설명 사이에 인과관계가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 공인중개사 H이 중개대상물 확인·설명의무를 위반했다고 보기 어렵고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 건물의 감정가 절반에 해당하는 지나치게 낮은 경매 낙찰가 때문이므로 중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 이는 중개업자의 가장 중요한 의무 중 하나인 '중개대상물 확인·설명의무'와 직접적으로 연관됩니다. 특히 다가구주택과 같이 여러 임차인이 거주하는 부동산의 임대차 계약을 중개할 때 공인중개사는 단순히 등기부등본상의 권리관계만을 설명하는 것에 그쳐서는 안 됩니다. 법원 판례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)에 따르면 중개업자는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 제공해야 하며 이를 위해 임대인에게 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 설명하며 그 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 이러한 자료 요구에 응하지 않을 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명확히 기재해야 합니다. 본 사건에서 법원은 피고 공인중개사 H이 임대인의 구술을 바탕으로 선순위 보증금 총액을 확인·설명서에 기재하고 문자 메시지로 호실별 내역을 제공하는 등 의무를 이행했다고 보았습니다. 또한 임차인이 입은 손해가 공인중개사의 설명 부족 때문이라기보다는 건물의 감정가 대비 경매 낙찰가가 예상치 못하게 지나치게 낮아진 것(감정가의 거의 절반인 8억 6,666만 원에 매각)이 주된 원인이라고 판단하여 중개사의 과실과 임차인의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 중개업자의 확인·설명의무가 광범위하나 모든 불확실한 미래 상황에 대한 책임을 지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. ### 참고 사항 다가구주택 임대차 계약 시, - 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 확인하고 특히 선순위 임차인의 보증금 총액과 각 호실별 보증금 내역을 명확히 확인해야 합니다. - 임대인의 구두 설명에만 의존하지 말고 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 다른 세대의 확정일자 보증금 임대차기간 등에 대한 자료를 요청하거나 확정일자 부여기관에 서면 교부를 요청하여 실제 권리관계를 확인해야 합니다. - 등기부등본상의 근저당권 외에도 선순위 임차인의 보증금 총액이 건물 시세 대비 과도하게 높지는 않은지 확인하여 보증금 회수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. - 임대차 계약 특약사항에 전세권 설정 동의 조항이 있다면 전세권 설정을 고려하여 보증금 보호를 위한 추가적인 조치를 취할 수 있습니다. 전세권 설정 및 말소 비용은 임차인이 부담하는 경우가 많으니 이점도 확인해야 합니다. - 만약 건물이 경매에 넘어갈 경우 반드시 기한 내에 배당요구를 해야 보증금 일부 또는 전부를 돌려받을 기회가 생깁니다. 배당요구를 하지 않으면 권리가 있더라도 배당받을 수 없습니다. - 부동산 시장 상황 특히 경매 시장의 유찰 가능성과 낮은 낙찰 가능성도 항상 염두에 두어야 합니다.

이혼한 사위 명의로 되어 있던 주식의 실제 소유주 확인 사건

원고는 자신이 실질적으로 운영하는 회사의 주식을 사위였던 피고에게 명의신탁하였고, 이후 소송을 통해 명의신탁 계약을 해지하며 해당 주식에 대한 주주권이 원고에게 있음을 확인해 줄 것을 청구했습니다. 피고는 이 주식을 원고로부터 증여받았다고 주장했습니다. 법원은 원고가 주식의 실제 소유자이며 피고에게 명의신탁한 것이라고 판단하고, 원고의 청구를 받아들여 이 주식의 주주권이 원고에게 있음을 확인해 주었습니다. 특히, 이전 이혼소송에서 이 주식이 명의신탁된 것이므로 재산분할 대상이 아니라는 판결이 확정된 사실이 중요한 판단 근거가 되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (아버지): 주식회사 D를 실질적으로 운영하는 감사로, 피고에게 주식 명의를 신탁했다고 주장하는 실제 주식 소유자. - 피고 B (전 사위): 원고의 딸 C와 이혼한 전 배우자로, 주식회사 D의 주주명부상 주식 명의자. - 주식회사 D: 원고 A가 실질적으로 운영하고 있는 회사. ### 분쟁 상황 원고 A는 자신이 실질적으로 운영하는 회사의 주식을 사위였던 피고 B의 명의로 해 두었는데, 피고 B가 원고의 딸 C와 이혼하게 되자 이 주식의 실제 소유권이 자신에게 있음을 확인해달라고 소송을 제기했습니다. 원고는 피고에게 명의신탁한 것이라고 주장하며 명의신탁 계약을 해지한다고 통보했습니다. 반면 피고는 이 주식을 원고로부터 증여받은 것이므로 자신이 정당한 주주라고 주장하며 주주권을 다투었습니다. 특히, 피고와 C의 이혼 소송에서 이 주식이 재산분할 대상인지 여부가 쟁점이 되었는데, 당시 법원은 이 주식이 명의신탁된 것이므로 재산분할 대상이 아니라고 판결하여 이 사건 주주권 확인 소송의 중요한 배경이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 피고에게 주식의 명의를 신탁한 것인지 아니면 피고가 원고로부터 주식을 증여받은 것인지 여부를 판단하여, 이 주식의 진정한 주주권이 누구에게 있는지 확인하는 것입니다. 또한, 피고와 원고의 딸인 C 사이의 이혼 소송에서 이 주식이 재산분할 대상이 아니라는 판결이 확정된 것이 이 사건 판단에 어떤 영향을 미치는지도 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 별지 목록에 기재된 주식에 대한 주주권이 원고에게 있음을 확인하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 피고에게 주식을 명의신탁한 것이라고 판단하여, 해당 주식의 실제 주주권이 원고에게 있다고 최종적으로 결정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주식 명의신탁의 해지와 관련된 주주권 확인 소송이며, 이전 이혼 소송에서의 재산분할 판단이 미치는 영향이 중요하게 다루어졌습니다. 먼저, 주주권 명의신탁과 관련하여 법원은 "주주명의를 신탁한 사람이 수탁자에 대하여 명의신탁계약을 해지하면 그 주식에 대한 주주의 권리는 해지의 의사표시만으로 명의신탁자에게 복귀하는 것이고, 이러한 경우 주주명부에 등재된 형식상의 주주명의인이 실질적인 주주의 주주권을 다투는 경우에 실질적인 주주가 주주명부상 주주명의인을 상대로 주주권의 확인을 구할 이익이 있다"고 보았습니다(대법원 2013다109708 판결 등). 즉, 명의만 빌려준 것임이 입증되고 그 계약이 해지되면 실제 주인에게 주주권이 돌아온다는 뜻입니다. 다음으로, 이혼에 따른 재산분할 재판의 효력에 대해 법원은 "재산분할청구가 가사소송에 병합되어 그에 대한 판단이 판결의 일부가 되었다고 하더라도 그 성질은 여전히 가사비송에 관한 재판이므로, 그 재판이 형식적으로 확정된 경우에도 기판력은 없다고 할 것이다"라고 하면서도, "확정된 재산분할재판에서 분할대상으로 삼은 재산에 대하여 그 후의 사정변경을 이유로 다시 재산분할을 구할 수 없다"고 판시했습니다(대법원 2000스36 결정 참조). 이는 이혼 재산분할 판결이 비록 기판력은 없으나, 일단 확정되면 특별한 사정이 없는 한 다시 그 재산을 가지고 재산분할을 다툴 수 없다는 의미입니다. 관련 법령으로는 가사소송법 제43조 제1항 (가사소송 재판에 대한 불복 방법), 가사소송법 제34조 (비송사건절차법의 준용), 비송사건절차법 제19조 제3항 (즉시항고 대상 재판의 취소, 변경 불가), 그리고 이혼 후 양육자 지정이나 부양 처분은 사정 변경 시 변경 가능함을 규정한 민법 제837조 제2항 및 제978조 (단, 재산분할에는 적용되지 않음) 등이 언급되었습니다. 이 법령들은 이혼 재산분할 재판의 법적 안정성을 강조하는 근거가 됩니다. 법원은 이러한 법리들을 종합하여 이 사건 주식이 명의신탁된 것이고, 이전 이혼 소송에서의 판단이 타당하다고 보아 원고의 손을 들어주었습니다. ### 참고 사항 1. 가족 간이라 할지라도 주식을 다른 사람 명의로 해둘 때는, 추후 분쟁을 예방하기 위해 명의신탁 약정서 등 실질적인 소유 관계를 명확히 하는 서류를 작성해 두는 것이 중요합니다. 2. 명의신탁임을 주장하려면 주식 대금의 실제 납입 주체, 회사 운영에 대한 실질적인 관여 여부, 주식 이전의 목적 등 명의신탁의 정황을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보해 두어야 합니다. 3. 이혼 소송 등에서 특정 재산이 재산분할 대상인지 여부가 다루어질 때, 그 재산이 명의신탁된 것으로 판단되어 재산분할 대상에서 제외되었다면, 이는 해당 재산의 실질적 소유권을 다투는 추후 소송에서 강력한 증거로 활용될 수 있습니다. 비록 재판의 기판력은 없지만 사실관계 판단에 중요한 영향을 미칩니다. 4. 명의신탁 계약을 해지할 때는 명의수탁자에게 내용증명우편이나 소장 송달 등으로 명확하게 해지 의사를 통보하는 것이 중요합니다.

공유 부동산 임차보증금 공동 부담 구상금 사건

원고 A와 피고 B는 대구 중구의 한 토지 및 건물(이 사건 부동산)을 6:4 비율로 공유하고 있었습니다. 원고 A는 이 사건 부동산 임차인 E에게 보증금 2천만 원 중 1천2백만 원을, 임차인 F에게 보증금 1천만 원 중 6백만 원을 미리 반환했습니다. 이후 이 사건 부동산의 임의경매 절차가 진행되었고, 임차인 E와 F는 나머지 보증금(각 8백만 원, 4백만 원)을 배당받았습니다. 피고 B에게 배당될 잉여금은 피고의 가등기담보권자인 G에게 배당되었습니다. 원고 A는 자신이 임차인들에게 반환한 보증금 총 1천8백만 원 중 피고 B의 부담 부분인 7백2십만 원(1천8백만 원의 40%)을 피고 B가 부당이득으로 얻었다며 반환을 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공유 부동산의 공동 소유자이자 임차인에게 보증금을 반환한 사람 - 피고 B: 공유 부동산의 공동 소유자이자 원고와 함께 보증금 반환 의무를 지는 사람 - 임차인 E, F: 이 사건 부동산에 보증금을 내고 거주했던 임차인들 - G: 피고 B의 가등기담보권자 ### 분쟁 상황 공유 부동산의 임차인이 전세 보증금 반환을 요구했을 때, 공동 소유자 중 한 명인 원고 A가 자신의 지분율보다 더 많은 보증금을 대신 반환하게 되었습니다. 이후 부동산이 경매에 넘어가면서 남은 보증금은 임차인들에게 배당되었고, 피고 B에게 돌아갈 잉여금은 피고 B의 또 다른 채권자에게 배당되었습니다. 이에 원고 A는 자신이 대신 낸 보증금 중 피고 B의 부담 부분에 해당하는 금액을 피고 B가 부당하게 이득을 보았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 공유 건물의 임대차보증금 반환채무가 성질상 불가분채무에 해당하는지 여부 2. 공유자 중 한 명이 임대차보증금 일부를 반환한 후 다른 공유자에게 그 부담 부분에 대해 구상권을 행사할 수 있는지 여부 3. 경매 절차에서 구상금 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 다른 채권자가 배당을 받았을 경우, 이를 부당이득으로 볼 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 건물의 공유자 임차인에 대한 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무이므로, 공유자는 각자 임대차보증금 반환채무 전부를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. 따라서 원고 A가 임차인들에게 보증금을 반환함으로써 피고 B의 부담 부분에 대한 구상권을 취득했다고 보았습니다. 그러나 원고 A가 이 구상금 채권에 관해 집행력 있는 정본을 갖추어 경매 절차에서 적법한 배당요구를 했다는 증거가 없으므로, 피고 B의 가등기담보권자인 G에게 배당된 금액을 피고 B가 법률상 원인 없는 이득(부당이득)을 얻었다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 다만 원고 A의 청구에는 위 피고 B의 부담 부분에 대한 구상금 청구가 포함된 것으로 보아, 피고 B는 원고 A에게 구상금 720만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. ### 결론 피고 B의 항소는 기각되었고, 피고 B는 원고 A에게 구상금 7백2십만 원과 이에 대해 2023년 4월 18일부터 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 항소 비용은 피고 B가 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제411조(불가분채무의 전환)**​ 및 **제413조(불가분채무)**​: 채무의 목적이 그 성질상 나눌 수 없는 경우, 여러 채무자가 불가분채무를 부담하면 각 채무자는 채무 전부를 이행할 책임이 있습니다. 예를 들어, 건물 임대차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무로 보아 여러 공유자가 임대인이라면 모두가 보증금 전액을 돌려줄 책임이 있습니다. 2. **민법 제425조(출재 채무자의 구상권)**​: 여러 사람이 공동으로 채무를 부담하는 경우(연대채무나 불가분채무 등) 그중 한 사람이 자신의 지분 이상으로 채무를 이행하여 다른 채무자도 함께 책임을 면하게 되면, 해당 채무자는 다른 채무자의 부담 부분에 대해 구상권을 행사하여 돈을 돌려받을 수 있습니다. 3. **주택임대차보호법 제3조 제4항**: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임대차 계약이 유효한 상태에서 주택 소유자가 바뀌면 새로운 소유자가 임대인으로서 보증금 반환 의무 등을 그대로 떠안는다는 내용입니다. 이 사건에서는 공유자들 간의 문제이므로 직접 적용되지는 않지만, 임대차보증금 반환채무의 중요성을 보여주는 관련 법령으로 인용되었습니다. ### 참고 사항 공유 부동산의 임대차보증금 반환채무는 여러 사람이 함께 책임져야 하는 불가분채무의 성격을 가집니다. 따라서 한 공유자가 임차인에게 보증금 전액을 반환했다면, 그 사람은 다른 공유자들에게 각자의 지분만큼의 금액을 돌려받을 수 있는 구상권을 가집니다. 그러나 이러한 구상금 채권이 있다고 하더라도, 만약 부동산 경매가 진행된다면 배당 절차에서 자신이 받아야 할 돈을 받기 위해서는 반드시 정해진 기간 내에 적법하게 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 자신의 채권액에 해당하는 돈이 다른 채권자에게 배당되더라도 이를 부당이득이라고 주장하기 어려울 수 있습니다. 그러므로 공유 부동산을 소유하고 임대하는 경우, 임차인 보증금에 대한 각자의 부담 비율을 명확히 하고, 만일 한 명이 더 많은 금액을 지불하게 된다면 구상권 행사 시 경매 절차 등에서 필요한 법적 조치를 취해야 합니다.

공인중개사 다가구주택 임대차 계약 설명 책임과 보증금 회수 불능 판결

원고는 피고 공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차 계약을 체결했으나 이후 건물 경매에서 보증금을 회수하지 못하자 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사가 선순위 임차인 정보를 제공했고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 예상치 못한 경매 낙찰가 폭락 때문이므로 공인중개사의 과실과 원고의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임차인): 공인중개사 H의 중개로 다가구주택 303호에 임대차 계약을 체결했으나 경매 절차에서 임대차보증금을 회수하지 못하여 손해배상을 청구한 당사자입니다. - 피고 H (공인중개사): 원고 A에게 이 사건 다가구주택 임대차 계약을 중개한 개업공인중개사입니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 H이 가입한 공제계약의 운영 주체로서 중개사의 손해배상책임을 공제약관에 따라 보상할 의무가 있는 단체입니다. - 임대인 K, L: 원고 A와 임대차 계약을 체결한 초기 임대인 K와 그 사망 후 임대인의 지위를 승계한 아들 L입니다. - 근저당권자 Q새마을금고: 이 사건 건물에 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권을 설정하고 임의경매를 신청한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 9월 4일 피고 공인중개사 H의 중개로 임대차보증금 1억 3,000만 원에 다가구주택 303호를 임차했습니다. 계약 당시 건물 및 부지에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고 공인중개사 H은 임대인의 구술을 바탕으로 선순위보증금 총액이 10가구 총 5억 8,300만 원이라고 설명했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가 감정평가액 16억 1,587만 840원이었으나 두 번 유찰된 끝에 최종적으로 8억 6,666만 원에 매각되었고 원고는 경매 절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 보증금을 전혀 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 H이 선순위 임차인 정보를 제대로 확인·설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 피고들에게 공동으로 7,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 공인중개사 H은 충분히 설명 의무를 다했고 원고의 손해는 예상치 못한 경매 낙찰가 하락과 원고가 배당요구를 하지 않은 점 때문이라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임차보증금 등에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 여부와 임차인이 보증금을 회수하지 못한 손해와 공인중개사의 설명 사이에 인과관계가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 공인중개사 H이 중개대상물 확인·설명의무를 위반했다고 보기 어렵고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 건물의 감정가 절반에 해당하는 지나치게 낮은 경매 낙찰가 때문이므로 중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 이는 중개업자의 가장 중요한 의무 중 하나인 '중개대상물 확인·설명의무'와 직접적으로 연관됩니다. 특히 다가구주택과 같이 여러 임차인이 거주하는 부동산의 임대차 계약을 중개할 때 공인중개사는 단순히 등기부등본상의 권리관계만을 설명하는 것에 그쳐서는 안 됩니다. 법원 판례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)에 따르면 중개업자는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 제공해야 하며 이를 위해 임대인에게 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 설명하며 그 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 이러한 자료 요구에 응하지 않을 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명확히 기재해야 합니다. 본 사건에서 법원은 피고 공인중개사 H이 임대인의 구술을 바탕으로 선순위 보증금 총액을 확인·설명서에 기재하고 문자 메시지로 호실별 내역을 제공하는 등 의무를 이행했다고 보았습니다. 또한 임차인이 입은 손해가 공인중개사의 설명 부족 때문이라기보다는 건물의 감정가 대비 경매 낙찰가가 예상치 못하게 지나치게 낮아진 것(감정가의 거의 절반인 8억 6,666만 원에 매각)이 주된 원인이라고 판단하여 중개사의 과실과 임차인의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 중개업자의 확인·설명의무가 광범위하나 모든 불확실한 미래 상황에 대한 책임을 지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. ### 참고 사항 다가구주택 임대차 계약 시, - 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 확인하고 특히 선순위 임차인의 보증금 총액과 각 호실별 보증금 내역을 명확히 확인해야 합니다. - 임대인의 구두 설명에만 의존하지 말고 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 다른 세대의 확정일자 보증금 임대차기간 등에 대한 자료를 요청하거나 확정일자 부여기관에 서면 교부를 요청하여 실제 권리관계를 확인해야 합니다. - 등기부등본상의 근저당권 외에도 선순위 임차인의 보증금 총액이 건물 시세 대비 과도하게 높지는 않은지 확인하여 보증금 회수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. - 임대차 계약 특약사항에 전세권 설정 동의 조항이 있다면 전세권 설정을 고려하여 보증금 보호를 위한 추가적인 조치를 취할 수 있습니다. 전세권 설정 및 말소 비용은 임차인이 부담하는 경우가 많으니 이점도 확인해야 합니다. - 만약 건물이 경매에 넘어갈 경우 반드시 기한 내에 배당요구를 해야 보증금 일부 또는 전부를 돌려받을 기회가 생깁니다. 배당요구를 하지 않으면 권리가 있더라도 배당받을 수 없습니다. - 부동산 시장 상황 특히 경매 시장의 유찰 가능성과 낮은 낙찰 가능성도 항상 염두에 두어야 합니다.

이혼한 사위 명의로 되어 있던 주식의 실제 소유주 확인 사건

원고는 자신이 실질적으로 운영하는 회사의 주식을 사위였던 피고에게 명의신탁하였고, 이후 소송을 통해 명의신탁 계약을 해지하며 해당 주식에 대한 주주권이 원고에게 있음을 확인해 줄 것을 청구했습니다. 피고는 이 주식을 원고로부터 증여받았다고 주장했습니다. 법원은 원고가 주식의 실제 소유자이며 피고에게 명의신탁한 것이라고 판단하고, 원고의 청구를 받아들여 이 주식의 주주권이 원고에게 있음을 확인해 주었습니다. 특히, 이전 이혼소송에서 이 주식이 명의신탁된 것이므로 재산분할 대상이 아니라는 판결이 확정된 사실이 중요한 판단 근거가 되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (아버지): 주식회사 D를 실질적으로 운영하는 감사로, 피고에게 주식 명의를 신탁했다고 주장하는 실제 주식 소유자. - 피고 B (전 사위): 원고의 딸 C와 이혼한 전 배우자로, 주식회사 D의 주주명부상 주식 명의자. - 주식회사 D: 원고 A가 실질적으로 운영하고 있는 회사. ### 분쟁 상황 원고 A는 자신이 실질적으로 운영하는 회사의 주식을 사위였던 피고 B의 명의로 해 두었는데, 피고 B가 원고의 딸 C와 이혼하게 되자 이 주식의 실제 소유권이 자신에게 있음을 확인해달라고 소송을 제기했습니다. 원고는 피고에게 명의신탁한 것이라고 주장하며 명의신탁 계약을 해지한다고 통보했습니다. 반면 피고는 이 주식을 원고로부터 증여받은 것이므로 자신이 정당한 주주라고 주장하며 주주권을 다투었습니다. 특히, 피고와 C의 이혼 소송에서 이 주식이 재산분할 대상인지 여부가 쟁점이 되었는데, 당시 법원은 이 주식이 명의신탁된 것이므로 재산분할 대상이 아니라고 판결하여 이 사건 주주권 확인 소송의 중요한 배경이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 피고에게 주식의 명의를 신탁한 것인지 아니면 피고가 원고로부터 주식을 증여받은 것인지 여부를 판단하여, 이 주식의 진정한 주주권이 누구에게 있는지 확인하는 것입니다. 또한, 피고와 원고의 딸인 C 사이의 이혼 소송에서 이 주식이 재산분할 대상이 아니라는 판결이 확정된 것이 이 사건 판단에 어떤 영향을 미치는지도 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 별지 목록에 기재된 주식에 대한 주주권이 원고에게 있음을 확인하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 피고에게 주식을 명의신탁한 것이라고 판단하여, 해당 주식의 실제 주주권이 원고에게 있다고 최종적으로 결정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주식 명의신탁의 해지와 관련된 주주권 확인 소송이며, 이전 이혼 소송에서의 재산분할 판단이 미치는 영향이 중요하게 다루어졌습니다. 먼저, 주주권 명의신탁과 관련하여 법원은 "주주명의를 신탁한 사람이 수탁자에 대하여 명의신탁계약을 해지하면 그 주식에 대한 주주의 권리는 해지의 의사표시만으로 명의신탁자에게 복귀하는 것이고, 이러한 경우 주주명부에 등재된 형식상의 주주명의인이 실질적인 주주의 주주권을 다투는 경우에 실질적인 주주가 주주명부상 주주명의인을 상대로 주주권의 확인을 구할 이익이 있다"고 보았습니다(대법원 2013다109708 판결 등). 즉, 명의만 빌려준 것임이 입증되고 그 계약이 해지되면 실제 주인에게 주주권이 돌아온다는 뜻입니다. 다음으로, 이혼에 따른 재산분할 재판의 효력에 대해 법원은 "재산분할청구가 가사소송에 병합되어 그에 대한 판단이 판결의 일부가 되었다고 하더라도 그 성질은 여전히 가사비송에 관한 재판이므로, 그 재판이 형식적으로 확정된 경우에도 기판력은 없다고 할 것이다"라고 하면서도, "확정된 재산분할재판에서 분할대상으로 삼은 재산에 대하여 그 후의 사정변경을 이유로 다시 재산분할을 구할 수 없다"고 판시했습니다(대법원 2000스36 결정 참조). 이는 이혼 재산분할 판결이 비록 기판력은 없으나, 일단 확정되면 특별한 사정이 없는 한 다시 그 재산을 가지고 재산분할을 다툴 수 없다는 의미입니다. 관련 법령으로는 가사소송법 제43조 제1항 (가사소송 재판에 대한 불복 방법), 가사소송법 제34조 (비송사건절차법의 준용), 비송사건절차법 제19조 제3항 (즉시항고 대상 재판의 취소, 변경 불가), 그리고 이혼 후 양육자 지정이나 부양 처분은 사정 변경 시 변경 가능함을 규정한 민법 제837조 제2항 및 제978조 (단, 재산분할에는 적용되지 않음) 등이 언급되었습니다. 이 법령들은 이혼 재산분할 재판의 법적 안정성을 강조하는 근거가 됩니다. 법원은 이러한 법리들을 종합하여 이 사건 주식이 명의신탁된 것이고, 이전 이혼 소송에서의 판단이 타당하다고 보아 원고의 손을 들어주었습니다. ### 참고 사항 1. 가족 간이라 할지라도 주식을 다른 사람 명의로 해둘 때는, 추후 분쟁을 예방하기 위해 명의신탁 약정서 등 실질적인 소유 관계를 명확히 하는 서류를 작성해 두는 것이 중요합니다. 2. 명의신탁임을 주장하려면 주식 대금의 실제 납입 주체, 회사 운영에 대한 실질적인 관여 여부, 주식 이전의 목적 등 명의신탁의 정황을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보해 두어야 합니다. 3. 이혼 소송 등에서 특정 재산이 재산분할 대상인지 여부가 다루어질 때, 그 재산이 명의신탁된 것으로 판단되어 재산분할 대상에서 제외되었다면, 이는 해당 재산의 실질적 소유권을 다투는 추후 소송에서 강력한 증거로 활용될 수 있습니다. 비록 재판의 기판력은 없지만 사실관계 판단에 중요한 영향을 미칩니다. 4. 명의신탁 계약을 해지할 때는 명의수탁자에게 내용증명우편이나 소장 송달 등으로 명확하게 해지 의사를 통보하는 것이 중요합니다.