전세 보증금 미반환으로 인한 임차인의 건물 인도 사건

원고인 임차인이 피고인 임대인에게 전세 보증금 1억 1천만 원을 지급하고 임대차 계약을 맺었으나 임대차 기간 만료 4개월 전 계약 연장 의사가 없음을 통보하고 보증금 반환을 요청하였습니다. 피고는 보증금 반환을 약속했으나 계약 만료일에 이를 지키지 못하였고 결국 원고는 건물을 인도한 후 보증금 반환을 청구하였습니다. 법원은 피고에게 원고에게 보증금 1억 1천만 원과 이에 대한 지연 이자를 지급하라는 결정을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 건물의 임차인으로 전세 보증금 1억 1천만 원의 반환을 요구한 사람
• 피고 B: 이 사건 건물의 임대인으로 원고에게 전세 보증금 1억 1천만 원을 반환해야 할 의무가 있는 사람

분쟁 상황

원고와 피고는 2023년 5월 20일 광주광역시 <주소> 건물에 대해 보증금 1억 1천만 원 임대차 기간 2023년 5월 30일부터 2024년 5월 29일까지의 전세 계약을 체결했습니다. 원고는 계약 만료 4개월 전인 2024년 2월 3일 문자 메시지를 통해 계약 연장 의사가 없음을 통보하고 보증금 반환을 요청했습니다. 이에 피고는 계약 만료일까지 보증금 반환을 약속했으나 계약 만료일에 보증금 반환이 어렵다고 말을 바꿨습니다. 2024년 5월 13일 임대차계약 중도해지 합의서를 작성하고 피고가 개인 대출을 통해 일부 반환해줄 것을 약속했으나 이후 문자에 답이 없고 연락이 되지 않았습니다. 결국 원고는 2024년 5월 29일 계약 만료일까지 피고로부터 보증금 1억 1천만 원을 받지 못하였고 이 사건 건물을 피고에게 인도하였습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 만료 후 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부와 이때 발생하는 지연 이자율의 적용에 대한 다툼이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 1억 1천만 원 및 이에 대하여 2024년 5월 30일부터 2024년 7월 19일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 결정하였습니다. 소송 비용은 원고와 피고 각자 부담합니다.

결론

임대인인 피고는 임차인인 원고에게 임대차보증금 1억 1천만 원과 법정 지연 이자를 지급할 의무를 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)에 따르면 임대차 기간이 끝났더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주됩니다. 즉 보증금 미반환 시 임차인은 주택을 계속 점유할 권리가 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신)는 임대인이나 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차가 갱신된다고 규정하고 있습니다. 본 사건의 경우 임차인이 계약 만료 4개월 전에 연장 의사 없음을 통보하여 묵시적 갱신은 발생하지 않았습니다. 민법 제379조(법정이율)는 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(5%)으로 한다고 규정하고 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)는 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 금전 채무 불이행에 따른 손해 배상액 산정의 기준이 되는 법정 이율을 연 100분의 12(12%)로 정하고 있습니다. 다만 채무자가 그 이행 의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 경우에는 그 다투는 범위에서 대통령령으로 정하는 이율(연 5%)을 적용할 수 있습니다. 본 사건에서는 법원에서 정한 특정 기간(2024년 5월 30일부터 2024년 7월 19일까지)에는 연 5%가 적용되고 그 이후부터는 연 12%가 적용된 것으로 보아 임대인이 반환 의무를 다투는 것이 '상당하다고 인정'되는 기간에 낮은 이율이 적용된 것으로 판단됩니다.

참고 사항

임대차 계약 만료 통보는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장 의사가 없음을 명확히 통보해야 묵시적 갱신을 방지하고 보증금 반환을 요청할 수 있습니다. 본 사례에서는 4개월 전에 통보하여 적법하게 해지 의사를 전달했습니다. 임대인과의 소통 내용을 기록하고 문자 메시지나 중도 해지 합의서 등 증거 자료로 남겨두는 것이 중요합니다. 이는 추후 분쟁 발생 시 임차인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 임차인은 보증금과 더불어 지연 이자를 청구할 수 있습니다. 소송 제기 시에는 보통 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있으나 법원의 판단에 따라 일부 기간 동안 연 5%가 적용될 수도 있음을 인지해야 합니다. 임대인이 보증금 반환을 계속 미루거나 연락이 두절될 경우 내용증명을 통해 보증금 반환을 정식으로 요청하고 법적 절차 진행 의사를 표명하는 것이 효과적입니다. 보증금을 안전하게 보호하고 대항력을 유지하기 위해 이사 계획이 있다면 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있는 방법도 고려할 수 있습니다.