배우자의 임대차 계약 변경에 따른 보증금 반환 책임 사건

원고 A는 피고 B 소유의 주택을 보증금 7천만 원에 임차하여 거주하던 중, 원고의 배우자 F가 피고 B 또는 피고의 남편 C와 새로운 임대차 계약을 체결하며 원고의 보증금 7천만 원을 돌려받았습니다. 하지만 원고는 자신이 보증금을 직접 받지 못했다고 주장하며 피고 B에게 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 B는 배우자 F가 원고와 상의 후 보증금을 반환받았거나, F에게 일상 가사 대리권 또는 권한을 넘은 표현대리가 적용되어 유효한 계약 변경 및 보증금 수령이라고 주장했지만, 법원은 피고의 주장을 받아들이지 않고 원고에게 보증금 7천만 원을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 소유 주택의 임차인으로, 임대차보증금 7천만 원의 반환을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 원고 A가 임차했던 주택의 소유자이자 임대인입니다.
• F: 원고 A의 배우자이며, 피고 B 또는 그 남편 C와 새로운 임대차 계약을 체결하고 원고 A의 임대차보증금 7천만 원을 수령한 당사자입니다.
• C: 피고 B의 남편으로, F와 점포 임대차 계약을 체결하고 차임 연체 문제 발생 시 원고 A에게 연락한 당사자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2018년 12월 26일 피고 B 소유의 주택을 보증금 7천만 원에 임차하여 거주하고 있었습니다. 이후 2019년 5월 23일, 원고 A의 배우자 F는 피고 B의 남편 C와 광주 동구 G에 있는 점포에 대해 보증금 2천만 원, 월 차임 200만 원의 임대차 계약을 체결했습니다. 이 점포 임대차 계약서에는 '이 사건 주택 임대차보증금 7천만 원은 위 점포 시설비로 대체하며, F가 원고 A의 보증금을 책임지고 법적인 모든 것을 책임진다'는 내용이 기재되었습니다. 이어 2019년 6월 7일, 피고 B는 F와 이 사건 주택에 대해 보증금 200만 원, 월 차임 35만 원으로 하는 새로운 임대차 계약을 체결하고, 기존 보증금 7천만 원을 F에게 반환했습니다. 시간이 흘러 F가 주택 및 점포의 차임을 계속 연체하자, 2021년 7월 29일 F와 C는 연체된 차임을 해결하기 위한 합의서를 작성했습니다. 이후 2021년 8월 2일 C는 원고 A에게 연락하여 연체 차임 문제 해결을 요구했습니다. 원고 A는 자신이 직접 보증금을 반환받지 못했으며, F의 행위가 자신에게 효력이 없다고 주장하며 2021년 8월 23일 피고 B에게 임대차보증금 7천만 원의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A가 피고 B에게 임대차 계약 해지를 통보한 후 보증금 반환 의무가 발생했는지 여부입니다. 둘째, 피고 B가 원고 A의 배우자 F에게 기존 임대차보증금 7천만 원을 반환한 행위가 원고 A에게도 유효한지 여부입니다. 이는 F에게 일상 가사 대리권이 있었는지, 혹은 권한을 넘은 표현대리가 성립하는지에 따라 판단됩니다.

법원의 판단

1. 피고 B는 원고 A에게 7천만 원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고 B가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 이 사건 임대차 계약이 기간의 약정이 없어 원고 A의 해지 통보(소장부본 송달) 후 1개월이 경과한 2021년 9월 24일 해지되었다고 보았습니다. 따라서 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 7천만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

피고 B의 주장에 대해서는, 피고나 그 남편 C가 F의 말만 믿고 원고 A와 직접 상의하지 않은 점, F가 차임을 연체한 후에야 C가 원고 A에게 연락하여 문제 해결을 요구한 점, 원고 A와 F가 협의이혼 절차를 진행 중인 점 등을 고려할 때, F에게 원고 A를 대리하여 주택에 대한 새로운 임대차 계약을 체결하고 보증금을 반환받을 권한이 있었다거나, 피고 B에게 F가 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

결론적으로 법원은 피고 B의 주장을 모두 기각하고 원고 A의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례와 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)​ 이 조항은 임대차 계약에서 기간을 정하지 않은 경우, 임대인 또는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있음을 규정합니다. 특히 임차인이 해지를 통고한 경우에는 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생하며, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 이 사건에서 원고 A가 피고 B에게 소장부본 송달을 통해 해지 의사를 표시했고, 그로부터 1개월이 경과하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로, 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금을 반환해야 할 책임이 발생했습니다.

• 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​ 이 조항은 대리인이 본래 가지고 있던 대리권의 범위를 넘어서 어떤 법률 행위를 했을 때, 상대방(이 사건에서는 피고 B)이 대리인(F)에게 그 행위를 할 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다면, 그 행위의 효력이 본인(원고 A)에게도 미친다는 법리입니다. 이 사건에서 피고 B는 배우자 F가 원고 A의 보증금을 수령할 권한이 있다고 믿었다고 주장했지만, 법원은 피고가 원고 A에게 직접 확인하지 않고 F의 말만 믿은 점, F의 차임 연체 등 여러 상황을 고려할 때 피고에게 '정당한 이유'가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단하여 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 일상 가사 대리권 부부는 결혼 생활을 영위하는 데 필요한 공동의 생활비 지출, 자녀 양육 등 통상적인 범위의 '일상 가사'에 대해 서로를 대리할 권한이 있습니다. 그러나 주택 임대차보증금 7천만 원과 같은 상당한 금액의 재산 처분 행위는 통상적으로 일상 가사의 범위에 속한다고 보기 어렵습니다. 따라서 법원은 F가 원고 A를 대리하여 보증금을 수령한 행위가 일상 가사 대리권의 범위 내에 있다고 보지 않았습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 참고할 수 있는 내용은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약의 당사자와 직접 거래: 임대차보증금과 같이 중요한 금전 거래나 계약 변경 시에는 반드시 계약 당사자 본인과 직접 소통하고 모든 내용을 명확히 확인해야 합니다. 배우자나 가족이라 하더라도 대리인을 통해 처리할 경우, 본인의 명확한 동의 여부를 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.

• 대리권의 범위 확인: 대리인(특히 배우자)과의 거래 시에는 그 대리인이 해당 행위를 할 권한이 있는지 철저히 확인해야 합니다. 임대차보증금 7천만 원과 같은 거액의 재산 처분은 통상적인 '일상 가사'의 범위에 속하지 않으므로, 배우자라는 이유만으로 모든 대리권을 인정할 수 없습니다.

• 표현대리 주장 시 요건: 대리권이 없는 대리인과 거래했더라도, 상대방이 그 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다면 표현대리가 성립하여 본인이 책임질 수 있습니다. 하지만 단순히 대리인의 말만 믿거나, 본인에게 직접 확인하지 않은 경우에는 '정당한 이유'가 인정되기 어려울 수 있습니다.

• 임대차 계약 해지 통고: 임대차 계약에 별도의 기간 약정이 없는 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통고할 수 있습니다. 임대인이 이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 임대차 계약은 해지되고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 생깁니다.

• 보증금 반환 시 유의사항: 임대인은 임대차 계약 종료 후 보증금을 기존 임차인 본인에게 직접 반환하거나, 임차인이 명시적으로 지정한 계좌나 대리인에게만 반환해야 합니다. 다른 사람에게 반환했다가 기존 임차인이 보증금을 받지 못했다고 주장할 경우, 이중으로 보증금을 반환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.