임대차
이 사건은 상가 임대차 계약이 종료된 후 임차인(원고 A)이 임대인(피고 B)에게 권리금 상당의 손해배상과 임대차보증금 반환을 청구하고, 임대인(피고 B)이 임차인(원고 A)에게 건물 인도 및 임대차 종료 후 발생한 차임 상당의 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인의 권리금 손해배상 청구는 기각하고, 임대차보증금 반환과 건물 인도는 동시이행으로 판결했습니다.
원고 A(임차인)는 2016년 11월 3일 피고 B(임대인)와 보증금 2,000만 원, 월세 132만 원에 상가를 임대하여 'C'라는 상호로 영업을 시작했습니다. 임대차 계약은 2018년 11월 8일 묵시적으로 갱신되어 2019년 11월 8일에 종료되었습니다. 임차인은 임대차 종료가 다가오자 피고에게 권리금 보전을 위해 동종 업종의 신규 임차인을 구할 수 있도록 협조해달라고 요청했으나, 피고가 동종 업종의 신규 임차인과의 계약을 거절하며 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 권리금 상당의 손해배상금 55,830,000원과 임대차보증금 2,000만 원의 반환을 청구했습니다. 이에 대해 임대인은 신규 임차인 주선을 거절한 적이 없으며, 임차인이 신규 임차인을 주선한 사실도 없다고 반박했습니다. 또한, 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 불법으로 점유하고 있어 매월 132만 원 상당의 손해가 발생하고 있다고 주장하며, 2019년 11월 9일부터 2021년 2월 13일까지의 손해배상금 20,200,000원으로 임대차보증금 2,000만 원과 상계하고, 건물 인도 및 2021년 2월 14일부터 건물 인도 완료일까지의 손해배상금 지급을 청구했습니다.
임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했는지 여부와 관련하여 임차인이 신규임차인을 주선하지 않은 상황에서도 임대인의 손해배상 책임이 인정될 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 점유하고 있을 때, 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우 임차인의 건물 점유가 불법점유에 해당하는지 여부와 그로 인한 손해배상 책임이 있는지 여부도 주요 쟁점이었습니다. 더불어 임대차보증금 2,000만 원의 반환 의무와 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있는지, 그리고 이에 대한 지연손해금 발생 여부도 판단 대상이었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다:
법원은 임차인(원고)이 임대인(피고)에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구한 부분에 대해, 임대인이 신규임차인과의 계약 체결 의사가 없음을 확정적으로 표시했다고 단정하기 어렵고 임차인 또한 신규임차인을 실제로 주선한 사실이 없으므로, 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 인정하기 어렵다고 판단하여 임차인의 청구를 기각했습니다. 임대차보증금 반환 및 건물 인도에 대해서는, 임대차 계약 종료 후 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있으므로, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하거나 이행 제공하지 않은 이상 임차인이 건물을 점유하더라도 이를 불법점유로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 임대인이 주장한 임대차 종료 이후의 차임 상당 손해배상 청구는 이유 없다고 보았고, 임차인의 보증금 지연손해금 청구 또한 건물을 인도하지 않은 상태에서는 임대인의 지체책임을 인정하기 어렵다는 이유로 기각했습니다.
이 사건은 주로 '상가건물 임대차보호법'과 '동시이행의 항변권'에 관한 법리가 적용되었습니다.
상가 임대차 계약이 종료될 때 권리금을 보호받기 위해서는 임차인과 임대인 모두 적극적인 노력이 필요합니다.
