임대차
원고는 아파트 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 임대인이 아파트를 신탁회사에 신탁하여 소유권이 이전되었습니다. 임대차 계약이 종료된 후 원고는 아파트에서 퇴거하고 임차권등기명령을 마쳤으나, 신탁을 받은 피고가 임대차 보증금 반환을 지연하자 소송을 제기했습니다. 법원은 신탁으로 소유권을 이전받은 피고가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 양수인에 해당하므로 원고에게 남은 임대차 보증금과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고는 2013년 4월 D 주식회사와 아파트 임대차 계약을 체결한 후 계속 갱신해 오다가 2018년 12월 G 주식회사와 새로운 임대차 계약을 맺었습니다. 2020년 8월, 원고는 G 주식회사에 계약 갱신 거절 및 퇴거 신청서를 제출했습니다. 한편 G 주식회사는 2020년 5월 피고와 아파트에 대한 신탁계약을 체결하고, 6월에 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 2020년 9월 아파트에서 퇴거하고 임차권등기명령을 받았으나, 피고가 임대차 보증금 반환을 지체하자 소송을 제기하게 되었습니다. 원고는 총 임대차 보증금 141,200,000원 중 주택도시보증공사로부터 89,830,000원을 지급받았고, 나머지 51,370,000원을 피고에게 청구했습니다.
신탁계약으로 아파트 소유권을 이전받은 신탁회사가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는 '양수인'에 해당하는지 여부, 그리고 신탁회사가 임대차 보증금 반환을 시설물 확인이나 임차권등기 해제를 이유로 거부할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고가 원고에게 임대차 보증금 51,370,000원과 이에 대한 지연손해금(2020년 9월 3일부터 2022년 5월 19일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
재판부는 피고가 신탁계약에 따라 아파트 소유권을 완전히 이전받았으므로 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는 양수인에 해당한다고 판단했습니다. 또한 임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 하는 의무이므로, 피고가 임차권등기 해제나 시설물·공과금 확인을 이유로 보증금 반환을 거절할 수 없다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 청구를 인용하여 피고에게 남은 보증금과 지연손해금을 지급할 것을 명했습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
이러한 법리에 기초하여 신탁을 통해 부동산 소유권을 취득한 수탁자(신탁회사)는 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하며, 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 또한 보증금 반환 의무는 임차인의 다른 의무(예: 임차권등기 말소)보다 먼저 이행되어야 하는 선이행 의무라는 법리가 적용되었습니다.
아파트 임대차 계약 중 임대인이 신탁회사에 소유권을 이전하는 신탁계약을 맺는 경우, 신탁회사는 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는 '양수인'으로 보아 임대차 보증금 반환 의무를 가집니다. 따라서 신탁된 주택의 임차인은 새로운 소유자인 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 임대인의 임대차 보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 우선하여 이행되어야 하는 의무입니다. 따라서 임대인이 임차권등기 말소나 시설물, 공과금 확인을 이유로 보증금 반환을 거절할 수 없습니다. 임차인은 아파트 퇴거 시점을 정확히 기록하고, 미납 관리비 등 정산에 필요한 내용은 임대인이 직접 확인하여 보증금에서 공제하면 되는 부분이므로 보증금 반환의 전제 조건이 될 수 없음을 인지하고 대응해야 합니다.
