공부상 ‘업무시설’인 오피스텔을 민간임대주택으로 등록한 경우, 해당 오피스텔을 주택으로 보고, 주택분 재산세를 부과할 수 있을까요?

A씨는 건축물대장상 ‘업무시설’로 등록된 오피스텔을 소유하고 있지만, 해당 오피스텔을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 ‘민간임대주택’으로 등록한 후 주거용으로 임대하고 있습니다. 내부 구조도 욕실, 주방, 세탁기 등 일반 주택과 동일하게 갖추어져 있으며, 겉으로는 ‘업무시설’이지만 실질적으로 주택처럼 사용되고 있습니다. 실제로 해당 오피스텔의 세입자는 전입신고를 하고, 취사, 수면, 위생 등의 주거 행위를 하며 거주하고 있습니다. 이에 B구청은 A씨 소유의 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있기 때문에 ‘주택’에 해당한다고 보고 해당 오피스텔에 대해 주택분 재산세를 부과하였습니다. 하지만 A씨는 해당 오피스텔은 건축물대장상 ‘업무시설’로 등록되어 있기 때문에 B구청의 주택분 재산세 부과는 위법함을 주장하며 취소소송을 제기하였는데요. 과연, A씨의 오피스텔에 대한 주택분 재산세부과 처분은 취소될 수 있을까요?

• 주장 1

  A씨: 이 오피스텔은 건축물대장상 ‘업무시설’로 명백히 기재되어 있으며, 관련 인허가도 ‘업무시설’로 받았습니다. 지방세법상 재산세 과세대상인 ‘주택’에 대해 명시적으로 주택법 제2조제1호에 따른 주택이라고 되어 있고 여기에는 단독주택과 공동주택만 포함될 뿐이지 오피스텔과 같은 주택법 제2조제4호의 ‘준주택’은 포함되지 않아요. 해당 오피스텔은 건축물대장에 등록된 내용을 따르는게 맞다고 생각합니다. 그럼에도 불구하고 이 오피스텔을 주택으로 보고 재산세를 부과한 것은 조세법률주의 위반이라 부당합니다.

• 주장 2

  B구청: 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과해야 합니다. A씨가 요건을 갖춰 민간임대주택으로 등록하였으니 그 현황이 ‘업무를 주로 하며 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물’인 ‘오피스텔’인 ‘준주택’이 아니라 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물’인 ‘주택’이라고 봐야하고, 결국 해당 오피스텔은 공부상 등재현황은 ‘준주택(오피스텔)’ 이니 사실상의 현황은 ‘주택’에 해당하기 때문에 주택분 재산세를 부과하는 것은 정당합니다.

위 사례는 A씨의 건축물대장상 ‘업무시설’로 등록된 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있는 경우 해당 오피스텔에 대한 주택분 재산세 부과 처분의 결정이 적법한지 여부가 문제된 사안입니다. 위와 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2023. 11. 16. 선고 2023두47435 판결). - 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제14호는 재산세 과세대상인 ‘건축물’ 중 일반업무시설의 하나로 ‘오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)’을 명시하였고, 지방세법 제105조, 제104조 제3호, 구 주택법(2021. 12. 21, 법률 제18631호로 개정되기 전의 것) 제2조제1호는 재산세 과세대상인 ‘주택’을 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정하면서, 재산세 과세대상인 토지와 건축물 범위에서 주택은 제외한다고 규정하였다. - 구 지방세법 시행령(2012. 12. 31, 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제119조는 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.’고 규정하였으므로, 재산세 과세대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 공부상의 용도에 관계없이 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되는지를 판단함이 타당하다. - 원심은, 해당 오피스텔은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 민간임대주택으로 등록하고 실제로 주거용으로 임대한 사실을 인정한 후, 해당 오피스텔이 건축물 대장 등 공부상으로는 ‘일반업무시설’로 등재되어 있고, 비록 구 주택법 및 그 시행령에 따라 업무시설인 오피스텔이 ‘준주택’으로 분류되어도, 실제 사용 실태가 주거용인 이상 이를 ‘주택’으로 보아 재산세를 부과한 것은 정당하다는 취지로 판단하였다. - 원심판결의 이유를 관련 규정과 법리, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 해당 오피스텔의 법적 성격에 관한 법리 등을 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 이와 같은 판례의 취지에 따르면, 위 사례에서 A씨의 오피스텔은 건축물대장상 ‘업무시설’로 등재되고, 주택법상 ‘준주택’으로 분류되어 있으나 민간임대주택으로 등록된 후 실제 주거용으로 사용되고 있으므로, B구청에서 실제 사용 실태에 따라 A씨의 오피스텔을 '주택'으로 보고 주택분 재산세를 부과한 것은 정당한 처분으로 판단됩니다.