토지거래허가구역 내인 경우

취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받아야 합니다. 이때의 토지거래허가는 농지취득자격증명으로 간주됩니다.

토지거래허가구역에서의 농지 매매

• 취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제20조제1항 전단).

토지거래허가제란

• “토지거래허가제”란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).

토지거래의 허가

• 허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 변경허가를 받아야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항).

  • ‘토지거래계약’이란 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)하는 계약을 말하며 예약을 포함합니다**.**

• 토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제6항).

  • 판례는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 합니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 판결).

  • 토지거래허가 또는 변경허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조제2항).

토지거래허가의 신청

• 토지거래허가를 받으려는 사람은 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제3항 전단).

• 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제8조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제9조제2항).

  • 토지이용계획서(농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 「농지법」 제8조제2항의 규정에 따른 농업경영계획서를 말함)

  • 토지취득자금 조달계획서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제10호)

  • 허가신청서에 다음과 같은 사항을 기재합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제8조제1항).

  • 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)

  • 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정 현황

  • 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항

  • 이전 또는 설정하려는 권리의 종류

  • 계약예정금액

  • 토지의 이용에 관한 계획

  • 토지취득(토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전하거나 설정하는 것을 말함)에 필요한 자금조달계획

• 시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받으면 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 합니다. 다만, 선매협의절차가 진행 중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제4항).

• 선매협의절차의 진행 기간에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 해당 기간이 만료한 날의 다음날에 토지거래허가가 있는 것으로 봅니다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 교부해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제5항).

토지거래허가기준

• 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가되지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조).

  • 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당되지 않는 경우
    • 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것인 경우
    • 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려고 하는 것인 경우
    • 허가구역 안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제10조제1항에 해당하는 일정한 자가 해당 허가구역 안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
    • 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
    • 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하려고 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우
    • 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따른 행정시를 포함)·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 경우
    • 허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 다음의 용도에 이용하려는 경우(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제10조제2항)

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법령에 따라 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 사람이 그 협의양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역에서 협의양도하거나 수용된 토지에 대체되는 토지(종전의 토지가액 이하인 토지로 한정한다)를 취득하려는 경우

2. 관계 법령에 따라 개발·이용행위가 제한되거나 금지된 다음의 토지에 대하여 현상 보존의 목적으로 토지를 취득하려는 경우(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제13조제2항)

가. 나대지·잡종지 등의 토지(임야 및 농지는 제외한다. 이하 같다)로서 「건축법」 제18조에 따른 건축허가의 제한 등 관계 법령에 따라 건축물 또는 공작물의 설치행위가 금지되는 토지

나. 나대지·잡종지 등의 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조에 따른 개발행위허가의 제한 등 관계 법령에 따라 형질변경이 금지되거나 제한되는 토지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설에 편입되어 있는 토지로서 그 사용·수익이 제한되는 토지

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 등 관계 법령에 따라 임대사업을 할 수 있는 자가 임대사업을 위하여 건축물과 그에 딸린 토지를 취득하려는 경우

• 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음에 해당되는 경우

  • 도시군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않은 경우
  • 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우

• 허가신청 면적이 그 토지의 이용목적에 적합하지 않다고 인정되는 경우

이의신청

• 토지거래허가처분에 이의가 있는 사람은 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제13조제1항).

  • 이의의 신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 알려야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제13조제2항).