상가 임대차 계약 해지 후 밀린 월세 및 부당이득 청구 사건

원고가 피고에게 상가 점포를 임대하였으나 피고가 월세를 수차례 연체하여 원고가 계약 해지를 통보하고, 미지급된 월세와 계약 해지 이후 점포를 점유한 기간에 대한 부당이득금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 원고에게 미지급 임료 및 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 양평군에 위치한 상가 점포를 피고에게 임대해준 건물주(임대인)
• 피고 B: 원고 A로부터 상가 점포를 임차하여 사용한 임차인

분쟁 상황

원고 A는 2018년 1월 피고 B에게 자신의 상가 점포를 임대차보증금 2,000만 원, 월세 1,000만 원으로 임대했습니다. 두 사람은 수원지방법원 여주지원 양평군법원에서 제소전 화해 조서를 작성하여 임대차 계약 내용을 확인했습니다. 그러나 피고는 월세를 3기 이상 연체했고, 이에 원고는 2019년 11월 내용증명을 통해 임대차 계약 해지를 통보하고 점포 인도를 요구했습니다. 피고는 2020년 1월 17일에 점포를 비웠습니다. 원고는 피고가 미납한 월세와 점포를 반환하지 않은 기간 동안의 부당이득금을 청구했습니다. 한편, 피고는 원고를 상대로 사실혼 파탄으로 인한 위자료 및 재산분할 청구 소송을 제기하여 일부 승소했으나, 원고는 항소하여 해당 소송은 별개로 진행 중이었습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 지급해야 할 미납된 임료 및 임대차 계약 해지 후 점포를 점유한 기간에 대한 부당이득금의 정확한 액수와 기간이 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 105,011,213원 및 이에 대하여 2021년 2월 16일부터 2021년 5월 26일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하고, 피고가 임대차 계약에 따른 미지급 임료 및 계약 해지 이후 점포를 불법 점유하여 얻은 부당이득금을 원고에게 반환해야 한다고 판단했습니다. 다만 원고가 청구한 총액 중 일부만 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대차 계약의 성립 및 효력: 원고와 피고는 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 1,000만 원으로 상가 점포에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 이는 민법 제618조에 따른 임대차 계약으로, 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를, 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무를 가집니다.
2. 계약 해지: 피고가 차임을 3기 이상 연체하자 원고는 내용증명을 통해 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임차인이 차임 또는 지료를 2기(期)의 액에 달하도록 연체한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 따른 상가 임대차의 경우에도 통상 3개월분 이상의 차임 연체 시 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서는 3기 이상 연체되었으므로 해지 요건을 충족합니다.
3. 제소전 화해: 양 당사자는 임대차 계약에 관하여 '제소전 화해' 조서를 작성했습니다. 민사소송법 제385조에 따라 제소전 화해는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 임대차 계약의 내용을 더욱 명확히 하고 추후 분쟁 발생 시 임대인의 권리 행사를 용이하게 하는 중요한 절차입니다.
4. 부당이득 반환: 임대차 계약이 적법하게 해지되었음에도 불구하고 피고가 점포를 원고에게 반환하지 않고 계속 점유하며 사용한 기간에 대해서는, 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻은 것이므로 민법 제741조에 따라 부당이득으로 원고에게 임료 상당액을 반환해야 합니다. 법원은 임대차 계약 종료 후 점포를 인도하지 않은 기간에 대해 '차임 또는 차임 상당의 부당이득금'으로 보고 판단했습니다.
5. 지연손해금: 법원은 피고에게 미지급금 외에 지연손해금도 지급하도록 명했습니다. 금전채무의 이행을 지체했을 때 발생하는 손해배상에 대해 민법 제379조 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조가 적용됩니다. 특히 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음날부터는 높은 이율(연 12%)이 적용될 수 있습니다. 이 판결에서는 청구취지 변경 신청서 부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터는 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 시 차임 연체에 대한 계약 해지 조항을 명확히 하고, 중요한 계약 내용은 '제소전 화해'를 통해 미리 법원의 확정판결과 같은 효력을 확보해두는 것이 좋습니다.
2. 임차인이 월세를 2기(상가 건물의 경우) 또는 3기 이상(민법 제640조에 따른 해지 요건) 연체할 경우, 임대인은 내용증명 등 명확한 방법으로 임대차 계약 해지를 통보하고 점포 인도를 요구해야 합니다. 서면으로 명확히 기록을 남기는 것이 추후 분쟁에 대비하는 좋은 방법입니다.
3. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인이 임대 목적물을 인도하지 않고 계속 점유하여 사용한다면, 해당 기간 동안의 임료 상당액은 법률상 원인 없는 이득으로 보아 부당이득 반환 청구의 대상이 됩니다.
4. 임대인은 임차인이 실제로 점포를 인도한 날짜를 정확히 확인하고, 사진이나 증인 확보 등 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 이 사건에서도 점포 인도 시점에 대한 원고와 피고의 주장이 달랐습니다.
5. 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약과 무관한 다른 법적 분쟁(예: 사실혼 파탄 소송)이 진행 중이더라도, 임대차 계약에 따른 각자의 의무 이행에는 영향을 주지 않으므로, 각 사안은 독립적으로 판단됩니다.