일반재산의 신탁, 위탁관리 및 개발

“일반재산의 신탁”이란?

• 일반재산(토지와 그 정착물로 한정함)은 부동산신탁을 취급하는 신탁업자에게 다음의 신탁을 신탁해 개발할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제42조제1항·제3항·제4항).

• 신탁기간은 갱신할 수 있고, 갱신기간은 갱신할 때마다 위의 신탁기간을 초과할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제42조제5항).

• 신탁을 할 때에는 무상대부·교환 또는 양여의 효과를 달성하기 위한 목적으로 신탁하거나 해당 지방자치단체 외의 자를 신탁의 수익자로 할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제42조제2항).

신탁업자의 선정

• 일반재산을 신탁하는 경우 신탁업자의 선정은 수의계약으로 할 수 있으며, 지방자치단체의 장은 둘 이상의 부동산 신탁업자로부터 사업계획서를 제출받아 그 적정성을 평가해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제1항).

신탁수익의 납부

• 일반재산을 신탁받은 신탁업자는 신탁기간 동안 매년도 말일을 기준으로 신탁 사무의 계산을 하고, 신탁으로 발생한 수익을 다음 연도 2월 말일까지 해당 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제3항).

• 신탁업자는 신탁기간이 끝나거나 신탁계약이 해제된 경우 신탁 사무의 최종 계산을 해 해당 지방자치단체의 장의 승인을 받고, 해당 신탁재산은 다음의 방법에 따라 그 지방자치단체로 이전해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제4항).

  • 토지와 그 정착물: 신탁등기를 말소하고 해당 지방자치단체로 소유권 이전등기를 함(다만, 등기가 곤란한 정착물은 현재 상태대로 이전함)

  • 그 밖에 신탁에 따라 발생한 재산: 금전으로 해당 지방자치단체에 납부

신탁업자의 신탁보수

• 지방자치단체가 신탁업자에 지급하는 신탁보수는 다음 중 어느 하나의 보수 기준에 따릅니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제5항).

  • 유사한 민간부동산 신탁 사례를 조사하여 산정한 보수

  • 둘 이상의 신탁업자로부터 제안된 보수금액과 예상되는 실현가능한 신탁 배당액과의 비율에서 가장 낮은 신탁업자의 보수

  • 둘 이상의 신탁업자로부터 제안된 사업계획에 따라 선정된 신탁업자의 보수

  • 신탁보수에 관한 용역 결과 산출된 보수

“일반재산의 위탁관리”란?

• 지방자치단체의 장은 일반재산의 효율적인 관리·처분을 위해 다음 중 어느 하나에 해당하는 자에게 해당 재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의2제1항 및 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의2제1항).

  • 한국자산관리공사

  • 한국토지주택공사

  • 「지방공기업법」 제2조제1항제7호 및 제8호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사

  • 한국지방재정공제회

  • 한국국토정보공사

• 위탁을 받은 자(이하 “수탁기관”이라 함)는 위탁재산을 관리·처분할 때 선량한 관리자로서 주의의무를 다해야 하며, 수탁기관은 지방자치단체의 승인 없이 다음의 행위를 하지 못합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의2제2항·제3항).

  • 위탁재산을 위탁 목적 외의 용도로 사용하는 행위

  • 위탁재산의 원상을 변경하는 행위

위탁계약의 체결 및 관리방법

• 일반재산을 위탁해 관리할 때에는 위탁의 목적, 위탁 수수료, 위탁기간 및 그 밖에 위탁 업무의 수행에 필요한 사항을 포함한 위탁계약을 위탁을 받은 자와 체결해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의2제2항).

• 수탁기관은 위탁받은 일반재산을 관리·처분할 때 위탁의 근거 규정과 위탁기관을 표시하고 수탁기관의 명의로 해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의3제1항).

위탁의 해지

• 지방자치단체의 장은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 위탁재산의 전부 또는 일부에 대해 위탁을 해지할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의2제4항).

  • 공용·공공용으로 필요한 경우

  • 수탁기관이 「공유재산 및 물품 관리법」을 위반한 경우

일반재산의 위탁개발

• 지방자치단체의 장은 일반재산의 효율적인 활용을 위해 수탁기관에 다음의 개발을 위탁할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제1항부터 제4항까지).

  • 위탁기간은 갱신할 수 있고, 위탁기간은 갱신할 때마다 위의 위탁기간을 초과할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제5항).

  • 일반재산의 “개발”의 의미

• 일반재산의 “개발”이란 다음의 행위를 말합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제2항).

1. 건축, 대수선, 리모델링 등의 행위

2. 「공공주택 특별법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」 및 그 밖에 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」으로 정하는 법률에 따라 토지를 조성하는 행위