기타 부동산
집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 중개업자에게 의뢰를 하면 소정의 중개수수료와 중개대상물에 대한 권리관계를 확인하는데 들어간 실비를 지불해야 합니다. 하지만 그 이외의 명목으로 또는 정해진 범위를 초과해 금품을 요구하는 것은 불법이에요. 부동산중개인은 중개대상 부동산을 확인해서 의뢰인에게 설명할 의무와, 계약서를 작성한 후 교부하고 보존할 의무, 중개에 대한 내용을 비밀로 유지해야 하는 의무 등을 부담해요.
거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
5천만원 이상 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
2억원 이상 9억원 미만 | 0.4% | ||
9억원 이상 12억원 미만 | 0.5% | ||
12억원 이상 15억원 미만 | 0.6% | ||
15억원 이상 | 0.7% | ||
임대차 등 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
5천만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | ||
6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | ||
12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | ||
15억원 이상 | 0.6% |
주택 중개보수의 요율 한도에 관한 규정은 2021년 10월 19일 이후 중개의뢰인 간에 매매·교환 또는 임대차 등의 계약을 체결하는 경우부터 적용합니다[「공인중개사법 시행규칙」(국토교통부령 제902호) 부칙 제2조제1항].
주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 다음의 구분에 따릅니다(「공인중개사법」 제32조제4항, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항 및 별표 2).
「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔[① 전용면적이 85제곱미터 이하일 것, ② 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것]: 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.5% 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.4% 범위에서 중개보수를 결정합니다.
위 1. 외의 경우: 거래금액의 0.9%이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정합니다.
집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 의뢰를 하면 소정의 중개보수와 중개대상물에 대한 권리관계를 확인하는데 들어간 실비를 지불해야 해요(「공인중개사법」 제32조제2항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항 참조).
부동산 개업공인중개사는 어떤 명목으로도 정해진 중개보수나 실비 외의 금품을 받아서는 안 되므로(「공인중개사법」 제33조제1항제3호), 편의를 봐주었다거나 집을 구하는데 더 많은 노력을 기울였다는 등의 명목으로 중개보수를 더 요구할 경우에는 불법이므로 주지 않으셔도 된답니다.
구분 | 거래금액의 계산 (「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항) |
|---|---|
주택매매· 주택 외 부동산 매매 | 동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 : 매매금액만을 적용함 |
주택교환· 주택 외 부동산 교환 | 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 함 |
주택임대차 | 전세인 경우 : 보증금 |
월세인 경우 ① 보증금 외에 차임이 있는 경우: (월 차임액 × 100) + 보증금 ② ①의 금액이 5천만원 미만인 경우:(월 차임액 × 70) + 보증금 |
집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 의뢰를 한 후 개업공인중개사가 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하면서 주택(중개대상물)에 대한 다음 사항들을 잘 설명하는지 확인하세요(「공인중개사법」 제25조제1항, 제25조의3 및 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).
중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상 물에 관한 기본적인 사항
소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항
거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
관리비 금액과 그 산출내역(주택 임대차 중개에만 적용)
토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
벽면·바닥면 및 도배의 상태
일조·소음·진동 등 환경조건
도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 세금의 종류 및 세율
「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항(주택 임대차 중개에만 적용)
「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항(주택 임대차 중개에만 적용)
「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 민간임대주택인 경우만 해당, 주택 임대차 중개에만 적용)
임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항
이후 계약이 성사되면 개업공인중개사는 위의 사항을 기재한 중개대상물확인·설명서(「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식)를 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항·제4항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제16조제1호).
부동산 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다(「공인중개사법」 제51조제2항제1호의5).
** * 이런 경우에도 중개보수를 줘야 하나요?**
(질문) 전세계약을 하려고 계약서까지 작성을 마쳤으나, 사인을 하기 바로 전 도배를 새로 해 준다는 부분의 의견이 맞지 않아 결국 계약을 하지 못했습니다. 그런데 얼마 후 임대인이 도배를 해주겠다며 연락을 해 왔고, 부동산중개업자 없이 저희끼리 만나 계약서를 작성했습니다. 그런데 얼마 후 부동산 개업공인중개사가 이런 사실을 알고 찾아와 중개보수를 달라고 합니다. 계약서를 작성하지 않았는데도 중개보수를 줘야 하는 건가요?
(답변) 네, 일정 중개보수를 줘야 합니다.
부동산중개행위는 개업공인중개사가 중개대상물의 매매나 임대차 등을 알선하는 것으로 원칙적으로는 개업공인중개사가 계약서의 작성 등 계약 체결까지 완료해야 비로소 중개보수를 청구할 수 있습니다.
그러나 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못했다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실의 원칙 등에 비추어 의뢰인에게 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권한이 있습니다.
따라서, 개업공인중개사가 결정적인 역할을 했음에도 자신의 잘잘못과는 상관없이 계약서 작성에 참여하지 못했다면 중개보수를 줘야 할 것으로 보입니다.
< 부산지법 2007. 1. 25. 선고, 2005나10743 판결 참조>
부동산을 매매하거나 임대차를 구하는 과정에서 부동산 개업공인중개사가 일부러 또는 실수로 한 행위로 손해를 볼 수 있는데 이러한 손해에 대해서는 배상을 받을 수 있어요(「공인중개사법」 제30조제1항).
그러나, 개업공인중개사가 보험 등에 가입되어 있지 않을 경우 제대로 손해배상을 받지 못할 수도 있으므로 계약서를 작성하기 전에 이러한 보험에 가입되어 있는지 먼저 확인하세요~~.
분쟁유형 | 해결기준 |
부동산 중개보수의 과다징수 | 차액환급 |
부동산 중개대상물의 확인·설명을 소홀히 해 재산상의 피해를 발생하게 한 경우 | 손해액 배상 |
** * 중개보수~~ 너무 많이 청구하는 것 같아요. 정확히 계산해 주세요~~**
(질문) 오피스텔(원룸) 월세계약을 했는데 보증금 500만원에 월 35만원입니다. 그런데 중개보수로 30만원을 달라고 합니다. 너무 중개보수가 많은 것 같은데 이 금액이 맞는 건가요?
(답변) 청구된 중개보수가 약간 많은 것 같습니다. 정확한 계산을 통해 나온 금액만을 중개보수로 내면 되니, 달라는 대로 주지 마시고 계산을 해서 주시면 될 것 같아요.
주택임대차에서 월세인 경우 거래금액의 계산방법은
① 보증금 외에 차임이 있는 경우 : (월 차임액 × 100) + 보증금
②①의 금액이 5천만원 미만인 경우 :(월 차임액 × 70) + 보증금입니다.
보증금 500만원에 월35만원을 ①과 같이 계산했을 때 5천만원 미만에 해당하므로 정확한 계산은 ②번입니다. 즉, (350,000 × 70) + 5,000,000 = 29,500,000원이 거래금액입니다.
거래금액 29,500,000원인 오피스텔의 중개보수율은 0.4% 이하인데 보통은 0.4%의 요율로 계산한 금액을 받습니다. 따라서, 계산을 해보면
29,500,000원 × 0.4 %= 118,000 원입니다. 이보다 많은 금액을 청구하는 것은 불법이므로(「공인중개사법」 제33조제1항제3호 참조), 차액은 주지 않으셔도 됩니다.
또한 주택 외 부동산의 거래 시 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 부동산 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 하고 있으므로, 너무 금액이 과다하다고 생각될 경우에는 적용 요율을 낮추어 주도록 개업공인중개사와 협상을 해 보는 것도 한 방법일 것입니다.
