기타 민사사건
A지역주택조합은 아파트 신축 사업을 위해 설립되었으나, 두 명의 조합장이 자살하고 사업 지연과 조합원 이탈로 인해 사업 추진이 불가능해져 해산을 결정했습니다. 이후 조합은 미납 부담금 징수를 결의하고 조합원 B에게 37,739,889원을 청구했습니다. 그러나 B는 이미 주택법 및 조합 규약상 면적 기준을 초과하는 주택을 소유하게 되어 자동으로 조합원 자격을 상실했으므로, 조합원 부담금을 납부할 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 강행규정으로 매우 엄격하며, 자격 상실 사유가 발생하면 별도의 절차 없이 즉시 조합원의 지위를 상실한다고 판단했습니다. 따라서 피고 B는 새로운 주택을 취득한 시점에 이미 조합원 자격을 상실했으므로, 조합의 부담금 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다.
지역주택조합이 사업 지연과 조합원 감소로 해산하게 되자, 기존 조합원들에게 미납 부담금을 청구했습니다. 하지만 일부 조합원은 주택 소유로 인해 이미 조합원 자격을 상실했다고 주장하며 납부를 거부하여 분쟁이 발생했습니다. 조합은 피고 B에게 3차 계약금 15,000,000원, 조합운영비 11,500,000원, 중도금대출 40,000,000원, 금융권 대출이자 3,500,000원 등 총 70,974,290원의 미납 부담금 중 일부인 37,739,889원을 청구했습니다.
피고 B가 규약상 면적 기준을 초과하는 주택을 소유하게 된 후에도 여전히 A지역주택조합의 조합원 자격을 유지하는지, 그리고 그를 전제로 한 조합의 부담금 청구가 정당한지 여부입니다.
원고의 피고에 대한 청구를 기각하며 소송 비용은 원고가 부담합니다.
법원은 피고 B가 주택법령과 조합규약에서 정한 조합원 자격 요건을 객관적으로 상실했으므로, 별도의 절차 없이 자동적으로 조합원 지위를 상실했다고 판단했습니다. 그 결과 원고인 A지역주택조합이 피고 B를 여전히 조합원이라 전제하고 청구한 부담금은 받아들일 수 없다고 판결했습니다.
이 사건은 지역주택조합의 조합원 자격과 관련된 주택법령의 강행규정 적용에 대한 것입니다.
1. 지역주택조합의 정의 및 자격 요건 (주택법 제2조 제11호 가.목, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호, 제2항): 지역주택조합은 지역 주민들이 주택 마련을 위해 설립한 조합을 의미합니다. 구 주택법 시행령에 따르면, 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 '주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주'여야 합니다. 또한, 조합설립인가신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 요건도 있습니다. 이러한 조합원 자격 제한 규정은 당사자의 의사로 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당합니다 (대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결).
2. 조합원 자격 확인 의무 (구 주택법 시행규칙 제18조 제3항): 관할 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대한 설립인가, 사업계획승인 등의 행위를 할 때, 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 조합원 자격 요건 해당 여부를 확인해야 합니다.
3. 조합규약의 효력: 원고 A지역주택조합의 조합규약은 조합원이 자격요건을 상실하면 별도의 절차 없이 조합원 자격을 자동 상실한다고 규정하고 있습니다 (제8조 제3항). 이는 조합 탈퇴와는 명확히 구분되는 개념입니다 (제10조).
4. 법원의 판단: 피고 B는 2019. 3. 8. 규약상 면적 기준을 초과하는 주택을 매수하여 소유하게 되었습니다. 법원은 주택법령의 강행규정과 조합규약에 따라, 피고 B에게 객관적으로 조합원 자격 요건을 상실하는 사유가 발생했으므로 별도의 의사표시나 조합의 확인·승인 등의 절차를 거칠 필요 없이 그 즉시 조합원의 지위를 상실한다고 보았습니다. 따라서 피고가 이미 조합원 자격을 상실했음을 전제로 원고의 부담금 청구를 기각했습니다.
지역주택조합 가입자는 주택법에 따라 엄격한 조합원 자격 요건을 항시 유지해야 합니다. 자격 요건은 조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택이거나, 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만 소유한 세대주여야 합니다. 만약 이 조건을 위반하여 주택을 추가로 취득하거나 면적이 초과하는 주택을 소유하게 되면, 별도의 의사표시나 조합의 확인 절차 없이도 자동으로 조합원 자격을 상실할 수 있습니다. 따라서 새로운 주택을 매수하거나 주거 상황에 변동이 생길 경우, 조합원 자격 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조합규약에 조합원 자격 상실과 탈퇴를 명확히 구분하여 규정하는 경우가 많으므로, 이러한 조항들을 미리 숙지하는 것이 중요합니다.
