기타 금전문제 · 임대차
원고 A는 피고 C로부터 상가를 임차하여 카센터와 세차장을 운영했습니다. 계약 기간 중 차임 감액이 있었고 이후 피고의 갱신 거절 통보로 계약이 종료되었습니다. 원고는 임대차보증금 반환과 설치한 시설물의 매수 대금 그리고 영업 방해로 인한 손해배상을 청구했습니다. 피고는 원고가 임대차 계약 종료 후에도 상가를 계속 사용했으므로 부당이득금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임대차보증금 500만 원과 원고가 설치한 일부 장비(11,755,000원 상당)에 대한 매수 대금 지급을 인정했으나 기타 부대시설의 매수 청구 및 영업 방해로 인한 손해배상 청구는 기각했습니다. 또한 피고의 부당이득 반환 청구는 원고가 이미 지급한 월세 상당액이 인정되어 기각되었으며 장래의 부당이득금 청구 부분은 요건 불비로 각하되었습니다.
원고는 피고로부터 상가를 임차하여 카센터와 세차장을 운영하던 중 임대차 계약이 종료되었습니다. 피고는 계약 종료를 통보하며 상가 인도를 요구했으나 원고는 임대차보증금 반환과 상가에 설치한 시설물에 대한 매수대금을 요구하며 인도를 거부했습니다. 이 과정에서 피고 측은 원고의 영업을 방해했다고 주장되었고 피고는 원고가 상가를 계속 사용하고 있으므로 부당이득을 반환해야 한다고 주장하며 서로 본소와 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.
임대차 계약 종료 후 임차보증금 반환 의무와 목적물 인도 의무의 동시이행 관계 여부. 임차인이 설치한 시설물 중 부속물매수청구권의 대상이 되는 것과 그 범위. 영업 방해로 인한 손해배상 청구의 인용 여부. 임대차 종료 후 임차인의 부당이득 반환 의무 및 그 범위. 미래 발생할 부당이득에 대한 미리 청구할 필요성 여부.
법원은 피고가 원고로부터 상가 제1, 3항을 인도받는 동시에 임대차보증금 500만 원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고가 설치한 자동차 수리 및 세차 장비(총 11,755,000원 상당)에 대해서는 부속물매수청구권을 인정하여 피고가 원고에게 해당 금액을 지급해야 한다고 판단했습니다. 다만 이 장비 매수대금 지급 의무는 상가 인도 의무와 동시이행 관계에 있어 지연손해금은 인정되지 않았습니다. 원고가 설치한 배수로 칸막이 등 부대시설은 상가의 구성 부분으로 보거나 부속물로 인정하기 어렵다고 보아 이에 대한 매수 청구는 기각되었습니다. 원고가 주장한 피고 남편의 영업 방해에 따른 정신적 손해배상 청구는 피고의 가담 사실이나 별도의 정신적 손해를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다. 피고의 반소 청구인 임대차 계약 종료(2018. 4. 1.) 이후부터 변론종결일(2022. 4. 13.)까지의 부당이득금 반환 청구는 원고가 월 33만 원씩 매월 지급해왔고 이를 변제로 인정하여 기각되었습니다. 미래 시점(2022. 4. 14.부터 인도 완료일까지)의 부당이득 반환 청구 부분은 원고가 이전 부당이득금을 성실히 변제해왔으므로 '미리 청구할 필요성'이 없다고 보아 각하되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고와 피고가 각각 50%씩 부담하도록 했습니다.
이 사건은 상가 임대차 계약 종료 시 임차보증금 반환 및 임차인이 설치한 시설물에 대한 매수청구권의 인정 범위 그리고 임차인의 계약 종료 후 점유에 따른 부당이득 반환 의무에 대한 법원의 판단을 명확히 보여주었습니다. 특히 부속물매수청구권의 대상과 미래 부당이득 청구의 요건에 대한 중요한 판례가 되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 피고가 적법하게 갱신 거절 통지를 하여 계약이 종료된 것으로 판단되었습니다. 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)는 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서는 카센터 및 세차장 운영을 위한 리프트 세차기계 등 '이 사건 장비'는 상가의 객관적 편익을 증대시키고 임대인의 동의 하에 설치된 독립된 물건으로 보아 매수청구권이 인정되었으나 바닥 공사나 칸막이 등 '이 사건 부대시설'은 건물의 구성 부분으로 보거나 독립된 부속물로 보기 어려워 매수청구권이 부정되었습니다. 재판상 자백의 취소 관련 법리(대법원 2001다6367 판결 등 참조): 증거에 의하여 자백이 진실에 부합되지 않는 사실이 증명되고 변론의 전 취지에 의하여 그 자백이 착오로 인한 것으로 인정되는 경우에는 법원은 그 자백의 취소를 허용해야 합니다. 이 사건에서 원고는 처음에 제2상가도 임대차 목적물이라고 자백했으나 건축물대장상 착오임을 입증하고 묵시적으로 자백을 취소하여 제2상가는 임대차 목적물이 아님을 인정받았습니다. 부당이득 반환의 범위 및 차임 상당액(대법원 2020다220744 전원합의체 판결 등 참조): 통상적으로 부동산의 점유·사용으로 인한 부당이득액은 해당 부동산의 차임 상당액으로 봅니다. 당사자 간에 기존 임대차 계약의 약정 차임이 있다면 특별한 사정이 없는 한 그 차임 상당액이 부당이득액으로 추정됩니다. 이 사건에서는 차임 감액 후의 월 30만 원(부가세 포함 33만 원)이 부당이득액으로 인정되었습니다. 장래의 이행을 청구하는 소의 요건(대법원 2000다25576 판결 등 참조): 이행기가 도래하지 않은 청구권에 대해 미리 청구할 필요가 있는 경우란 채무자가 미리 채무의 존재를 다투어 이행기가 도래했을 때 임의 이행을 기대할 수 없는 경우를 의미합니다. 이 사건에서는 원고가 과거의 부당이득금을 성실히 변제해왔으므로 미래에 대한 부당이득금 청구는 미리 청구할 필요가 없다고 보아 각하되었습니다.
상가 임대차 계약 종료 시에는 임대차보증금 반환과 임차물의 인도가 동시이행 관계에 있음을 인지하고 임대인과 임차인 모두 의무 이행을 준비해야 합니다. 임차인이 상가에 설치한 시설물이 '부속물매수청구권'의 대상이 되는지 여부는 해당 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져다주는지 독립성이 있는지 그리고 임대인의 동의를 얻었는지 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 임차인의 특수한 목적을 위한 시설은 인정되지 않을 수 있습니다. 계약서 작성 시 부속물매수청구권의 대상이 될 수 있는 '장비' '기계' '기구' 등의 범위를 명확히 규정하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 임대차 종료 후에도 임차인이 목적물을 계속 점유·사용하는 경우 특별한 사정이 없다면 기존 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 따라서 분쟁 중이라도 월세에 해당하는 금액을 임대인에게 계속 지급하는 것이 부당이득 채무 불이행으로 인한 불이익을 피하는 데 도움이 됩니다. 미래에 발생할 부당이득에 대한 청구는 '미리 청구할 필요성'이 인정될 때만 가능하므로 채무자가 미리 채무의 존재를 다투는 등 임의 이행을 기대하기 어려운 경우가 아니라면 각하될 수 있습니다. 영업 방해 등으로 인한 정신적 손해배상 청구는 가해 행위 사실뿐만 아니라 그로 인한 별도의 정신적 고통을 입었음을 구체적으로 입증해야만 인정될 수 있습니다.
