임대인의 특약 위반으로 전세보증금과 손해배상 청구 판결

원고인 임차인이 피고인 임대인과 전세 계약을 체결하면서 잔금일까지 새로운 권리 변동을 일으키지 않기로 하는 특약을 맺었습니다. 하지만 임대인은 잔금일에 맞춰 이 사건 빌라에 거액의 근저당권을 추가 설정하였고 임차인은 이를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 법원은 임대인의 특약 위반을 인정하고 임차인의 보증금 반환 및 손해배상 청구를 받아들였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 강원 홍천군 빌라를 임대차보증금 1억 5천만 원에 임차한 세입자
• 피고 주식회사 B: 강원 홍천군 빌라의 임대인으로, 임대차 계약 특약을 위반하고 근저당권을 설정한 회사

분쟁 상황

원고는 피고로부터 강원 홍천군 소재의 빌라를 임대차보증금 1억 5천만 원에 임차하는 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 임대인이 잔금일까지 임차 대상 빌라에 대한 채무를 부담하는 등 새로운 권리 변동을 일으키지 않겠다는 특별한 약정(특약사항 제5항)이 포함되어 있었습니다. 하지만 피고는 잔금 지급일이자 임대차 시작일인 2020년 8월 6일에 맞춰, 그 전날인 8월 5일 거액의 채권최고액(20억 8천 8백만 원)의 근저당권 추가 설정 계약을 체결하고 등기를 마쳤습니다. 원고는 이러한 피고의 행위가 계약의 중요한 특약사항을 위반한 것이라고 판단하여, 피고에게 내용증명을 통해 임대차 계약 해지 의사를 통보하고 전세보증금 반환과 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 계약의 특약사항을 위반하여 잔금일 직전에 부동산에 근저당권을 추가 설정한 행위가 계약 해지 사유에 해당하는지, 그리고 이에 따라 임차인이 전세보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 임대인과 임차인 간의 임대차 계약이 2023년 8월 1일 해지되었음을 인정했습니다. 이에 따라 피고인 임대인은 원고인 임차인으로부터 이 사건 빌라를 인도받음과 동시에 임차인에게 임대차보증금 1억 5천만 원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 임대인의 채무불이행으로 인한 손해배상으로 5백만 원과 이에 대해 2023년 8월 2일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 명령했습니다.

결론

원고인 임차인의 청구가 모두 이유 있다고 보아 인용되었으며 피고인 임대인이 소송비용을 전액 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 임대차 계약상 임대인의 채무불이행과 그로 인한 계약 해지 및 손해배상 청구에 관한 법리를 적용했습니다. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)​: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사례에서는 임대인이 '잔금일까지 새로운 권리 변동을 일으키지 않겠다'는 특약을 위반한 것이 채무불이행에 해당합니다. 민법 제543조 (해지, 해제권)​: 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 계약을 해지하거나 해제할 수 있습니다. 임대인의 특약 위반은 임차인에게 임대차 목적물을 안전하게 사용·수익하게 할 의무(민법 제623조)를 위반한 것으로 보아 계약 해지 사유가 됩니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​: 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 특별한 사정이 없는 한 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉, 임차인은 빌라를 인도하는 동시에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 이행기 경과 후의 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 이 규정에 따라 임대인은 보증금 및 손해배상금에 대한 지연손해금을 연 12%로 지급해야 합니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항은 매우 중요합니다. 본 사례처럼 임차인의 보증금 안전에 직결될 수 있는 '새로운 권리 변동 금지'와 같은 조항을 명확히 명시하고, 위반 시의 조치를 사전에 합의하는 것이 좋습니다. 잔금을 지급하거나 전입신고, 확정일자를 받기 직전에 반드시 부동산 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 계약 체결 시에는 깨끗했던 등기부등본이 잔금일 직전에 임대인의 대출 등으로 인해 복잡해지는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 확인을 통해 임차인은 보증금의 안전성을 다시 한번 점검할 수 있습니다. 만약 임대인이 계약 특약을 위반하거나 중대한 채무불이행을 저질렀다면, 임차인은 내용증명 우편 등을 통해 계약 해지 의사를 명확히 하고 보증금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 손해가 발생한 경우, 계약금이나 이사 비용, 중개 수수료 등 실제로 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.