공장 임대료와 사용료를 내지 않아 발생한 분쟁 사건

원고 A 주식회사가 피고 주식회사 B에 공장과 설비를 임대했으나, 피고 B가 임대료 및 전기요금 등 사용료를 연체하자 원고가 미납금을 청구한 사건입니다. 계약 초기에는 가공비에서 공제하는 방식이었으나 이후 정식 임대차 계약으로 변경되었습니다. 피고 B는 연체된 임대료와 사용료를 일부 변제했으나 나머지를 지급하지 않았고, 이에 원고는 연대보증인인 피고 C, D을 포함하여 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 청구를 일부 인용하며 피고들이 연대하여 미납금 및 지연손해금을 지급할 것을 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 철강재 제품 제조업 및 판매업을 영위하는 공장 소유주이자 임대인
• 피고 주식회사 B: 원고 A 주식회사로부터 공장을 임차하여 철판 가공업을 영위하는 회사이자 임차인
• 피고 C, 피고 D: 피고 주식회사 B의 임대차 계약상 의무를 연대보증한 사람들

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 2021년 8월 1일부터 피고 주식회사 B에 충북 음성군 E 소재 공장을 임대했습니다. 초기에는 별도의 임대료 없이 원고에게 납품하는 철판 가공비에서 일부를 공제하거나, 다른 업체의 가공비 중 일부를 원고에게 지급하는 방식으로 차임을 갈음했습니다. 철판 가공에 따른 전기요금 등 제반 비용은 피고가 부담하기로 했습니다. 하지만 피고 회사가 외부 업체로부터 많은 물량을 수주하게 되자, 2023년 12월 31일 원고는 피고 회사와 정식 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약은 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지 유효하며, 2024년 1월부터 3월까지는 월 2천만 원(부가세 별도), 4월부터 12월까지는 월 2천5백만 원(부가세 별도)의 차임을 정하고 전기요금 등 제반 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 이때 피고 C와 D은 피고 회사의 임대차 계약 의무를 연대보증했습니다. 그러나 피고 회사는 2024년 1월부터 5월까지의 차임 1억 2천1백만 원, 2023년 8월부터 2024년 5월까지의 전기요금 9천3백1십4만2천44원, 식대 1천1백4십3만9천4백5십원 등 총 2억 2천5백5십8만1천4백9십4원을 지급하지 않았습니다. 원고는 연체금 지급을 요구했으나 피고 회사가 불응하자, 2024년 6월 1일경 피고 회사가 공장 내 가공해 놓은 철판 반출을 막아 영업을 할 수 없게 했습니다. 이후 피고 회사는 연체금 변제를 위해 F 주식회사에 대한 철판 가공비 채권 5천6백4십9만8백3십원을 원고에게 양도했고, 원고는 이를 받아 5천6백4십9만8백3십원을 회수했습니다. 또한 2024년 7월 19일 원고와 피고 회사는 임대차 계약 종결 합의서를 작성하며, 피고 회사가 원상복구 의무 이행에 갈음하여 현금 1천만 원과 모든 기기 및 용품 소유권을 원고에게 이전하기로 했고, 피고 회사는 현금 1천만 원을 지급했습니다. 이에 원고는 미지급된 연체금 잔액 1억 6천9백9십만6백6십4원을 피고들에게 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 임대차 계약이 비진의표시 또는 통정허위표시로 무효이며, 원고가 공장 사용을 방해했으므로 해당 기간의 임대료 청구가 부당하고, 이미 지급한 1천만 원과 다른 소송의 판결금 8백8십만7천9십원이 공제되어야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고와 피고 회사 간의 임대차 계약이 비진의표시 또는 통정허위표시로서 무효인지 여부입니다. 둘째, 원고가 임차인인 피고 회사의 공장 사용을 방해하여 임대인의 의무를 이행하지 않은 것으로 보아 임대료 청구가 부당한지 여부입니다. 셋째, 피고 회사가 지급한 1천만 원과 다른 소송의 판결금액이 이번 사건의 청구 금액에서 공제되어야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B, C, D이 연대하여 원고 A 주식회사에게 169,090,664원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 2024년 6월부터 피고 회사의 공장 사용을 막아 임대인으로서의 의무를 다하지 않았으므로 해당 기간의 임대료 청구는 기각되었습니다. 피고들의 임대차 계약 무효 주장과 기타 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다.

결론

법원은 원고의 청구 중 일부를 인용하여, 피고들이 미지급된 임대료, 전기요금, 식대 등 총 169,090,664원과 이에 대한 지연손해금을 연대하여 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. 단, 원고가 임차인의 공장 사용을 방해한 기간에 대한 임대료 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 민법 제618조(임대차의 의의)​는 임대차 계약이 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로 차임을 지급하는 것을 본질로 함을 규정합니다. 본 사건에서 법원은 계약의 형식과 당사자들의 실제 행동(공증, 채권 양도 등)을 종합하여 임대차 계약이 유효하다고 판단했습니다. 둘째, 민법 제623조(임대인의 의무)​는 임대인이 임차인으로 하여금 임대차 목적물을 계약 기간 동안 온전히 사용하고 수익하게 할 의무를 가진다고 명시합니다. 본 사례에서 원고가 2024년 6월 1일경 피고 회사의 공장 사용을 막은 행위는 임대인의 사용·수익 의무 불이행으로 보아, 해당 월의 임대료 청구는 기각되었습니다. 셋째, 민법 제428조(연대보증의 의의)​ 및 관련 조항은 연대보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 이행할 책임을 진다는 것을 규정합니다. 피고 C와 D은 피고 회사의 채무를 연대보증했으므로, 주식회사 B가 채무를 이행하지 못할 경우 연대하여 책임을 지게 됩니다. 넷째, 피고들이 주장한 민법 제107조(진의 아닌 의사표시, 비진의표시)​와 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시)​는 의사표시의 내용과 진의가 일치하지 않거나, 상대방과 짜고 허위의 의사표시를 한 경우 그 효력을 다툴 수 있는 근거가 됩니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차 계약이 체결된 경위, 공증 사실, 채권 양도 등을 종합하여 피고들의 주장을 인정하지 않았습니다. 다섯째, 지연손해금의 적용은 상법 제54조(상사채무에 대한 법정이율)​에 따라 연 6%가 적용되고, 소송이 제기된 이후 판결 선고일 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)​에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. 본 사건에서도 소장 부본 송달 다음날인 2024년 12월 4일부터 판결 선고일인 2025년 6월 12일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 비율이 적용되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 참고할 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 계약 조건이 구두 합의나 관행에서 벗어나 변경될 때는 반드시 서면으로 명확히 하고, 중요 당사자들의 서명이나 공증을 받아야 합니다. 본 사례처럼 임대료 지급 방식이 변경될 때 문서화가 제대로 이루어지지 않으면 분쟁의 소지가 큽니다. 둘째, 임대차 계약에서 임차료, 관리비, 공과금 등 비용 부담 주체를 명확히 하고, 연체 시 지연손해금 조항도 포함하는 것이 좋습니다. 셋째, 임차인이 임대료 등을 연체하더라도 임대인이 임차인의 목적물 사용·수익을 방해하는 행위는 임대인의 의무 불이행으로 간주될 수 있으며, 해당 기간의 임대료 청구는 어려울 수 있습니다. 본 사례에서 원고가 피고 회사의 공장 사용을 막은 기간의 임대료 청구가 기각된 것이 그 예입니다. 넷째, 연대보증은 주채무자가 채무를 이행하지 못할 경우 연대보증인이 대신 모든 책임을 져야 하므로, 신중하게 결정해야 합니다. 다섯째, 채무 변제 시 어떤 채무에 대한 변제인지 명확히 표시해야 합니다. 본 사례에서 피고 회사가 지급한 1천만 원이 원상복구 비용으로 인정되어 연체 임대료와 별개로 처리된 것처럼, 특정 채무에 대한 변제임을 명확히 하지 않으면 후에 논쟁이 될 수 있습니다.