다가구 주택 임대 시 중개업자의 설명 부족으로 보증금 일부를 돌려받지 못한 사건

원고는 공인중개사의 중개로 다가구 주택을 임차하고 보증금 6천만 원을 지급했습니다. 계약 당시 건물에는 고액의 근저당권과 다수의 선순위 임차인들이 있었으나, 중개사는 이를 제대로 설명하지 않았습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 및 지급명령을 받았고, 건물이 경매로 넘어갔으나 원고는 배당요구를 하지 않아 보증금을 전혀 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 중개사와 공제협회를 상대로 6천만 원의 손해배상 소송을 제기했습니다. 법원은 중개사의 설명 의무 위반을 인정하면서도, 원고에게도 주의 의무 소홀 과실이 있다고 판단하여 피고들의 책임 비율을 30%로 제한, 1,800만 원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공인중개사의 중개로 다가구 주택을 임차하고 보증금 6천만 원을 지급했으나, 중개사의 설명 부족 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못하여 손해배상을 청구한 임차인.
• 피고 B: 원고 A와 임대인 D 사이의 다가구 주택 임대차 계약을 중개한 공인중개사. 선순위 임차인 정보 및 건물 담보가치 설명을 제대로 하지 않아 손해배상 책임을 지게 됨.
• 피고 C협회: 공인중개사 B가 가입한 공제협회로, B의 중개 과실로 인한 손해에 대해 공제계약에 따라 배상 책임을 지게 됨.
• D: 원고 A에게 다가구 주택을 임대한 건물 소유자(임대인).
• G저축은행: 이 사건 건물에 채권최고액 5억 7,500만 원의 근저당권을 설정한 금융기관.

분쟁 상황

원고는 공인중개사 B의 중개로 임대차보증금 6천만 원에 다가구 주택 F호를 임차했습니다. 계약 당시 이 건물에는 채권최고액 5억 7,500만 원의 근저당권과 합계 2억 4,500만 원 규모의 선순위 임차인들이 존재했습니다. 공인중개사 B는 중개대상물 확인·설명서에 근저당권만 기재하고, 선순위 임차인들의 임대차 기간이나 구체적인 내역은 설명하지 않은 채 호실별 보증금 액수만 고지했습니다. 또한 인근 시세를 토대로 건물의 담보가치가 충분하다고 막연히 설명했습니다. 임대차 계약 종료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자, 원고는 임차권등기명령과 지급명령을 받았고, 건물은 경매에 넘어가게 되었습니다. 그러나 원고는 경매 절차에서 배당요구를 하지 않았고, 건물은 저가에 매각되어 선순위 근저당권자와 선순위 임차인들조차 채권을 전부 회수하지 못하는 상황이 발생했습니다. 이에 원고는 중개업자 B와 그가 가입한 C협회가 중개 과실로 보증금 회수 불능의 손해를 입혔다며 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시, 선순위 임차인의 임대차보증금 내역 등 권리관계와 건물 담보가치에 대해 임차인에게 정확히 설명할 의무를 다했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 중개업자의 설명 의무 위반으로 인한 임차인의 손해 발생 시, 중개업자와 공제협회의 손해배상 책임 범위와 임차인에게도 스스로 권리관계를 조사·확인하고 경매절차에서 배당요구를 하는 등의 주의 의무가 있는지 여부 및 그 과실의 정도가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고에게 1,800만 원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이자는 피고 B은 2024년 5월 14일부터, 피고 C협회는 2024년 6월 29일부터 2024년 12월 13일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 각자 부담하며, 판결 1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 공인중개사가 다가구 주택 임대차 중개 시 선순위 임차인 현황과 건물 담보가치 등을 충분히 설명하지 않은 과실을 인정하여 손해배상 책임을 부과했습니다. 그러나 임차인 또한 본인의 책임 아래 권리관계를 확인하고, 특히 경매 절차에서 배당요구를 하지 않은 점 등을 고려하여 임차인에게도 70%의 과실이 있다고 보아 중개업자와 협회의 배상 책임 비율을 30%로 제한했습니다. 결과적으로 원고는 청구한 6,000만 원 중 1,800만 원만을 배상받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)에 따르면, 공인중개사는 중개를 의뢰받으면 중개대상물의 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 특히 다가구주택의 경우, 등기부상에 표시되지 않는 선순위 임차인들의 임대차보증금, 시기, 종기 등 구체적인 임대차 계약 내역을 확인하고 설명해야 할 의무가 있습니다. 임대인이 이 자료 제공을 거부할 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 하며, 이는 임차인이 보증금 회수 가능성을 판단하는 데 매우 중요한 정보입니다. 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)는 공인중개사가 중개 행위를 하면서 고의나 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 공인중개사는 이러한 손해배상 책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제사업에 가입해야 하며, 이 사건에서는 C협회 공제계약에 따라 손해배상 책임을 지게 되었습니다. 법리는 부동산 중개업자와 의뢰인 사이의 관계를 민법상 위임과 유사하게 보아, 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 선량한 관리자로서의 주의의무를 기울여 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하고 의뢰인에게 정확하게 설명해야 할 의무를 강조합니다. 이는 단순히 등기부등본 상의 내용만 전달하는 것을 넘어, 의뢰인이 계약 여부를 결정하는 데 중요한 정보를 적극적으로 확인하고 제공해야 함을 의미합니다. 만약 중요한 정보에 대해 잘못된 정보를 제공하거나, 불확실한 정보를 진실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 손해를 입었다면 책임을 져야 합니다.

참고 사항

다가구 주택을 임차할 때에는 여러 세대가 거주하며 각자 임대차 계약을 맺는 형태이므로, 건물 전체에 설정된 근저당권이나 선순위 임차인들의 보증금 총액이 건물의 담보 가치를 초과할 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 공인중개사에게 임차하려는 주택의 등기부등본은 물론, 다른 임차인들의 임대차 보증금 액수, 임대차 시작 및 종료일 등 구체적인 임대차 계약 내역 자료를 요구하고 반드시 확인해야 합니다. 만약 임대인이 자료 제공을 거부한다면 계약 체결에 매우 신중해야 합니다. 중개업자가 작성하는 중개대상물 확인·설명서에 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'이 제대로 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인하고, 누락된 부분이 있다면 추가 설명을 요청하고 기재를 요구해야 합니다. 중개업자의 설명에만 전적으로 의존하지 말고, 본인 스스로 부동산등기부등본을 확인하고, 필요하다면 공시되지 않은 권리 관계(다른 임차인들의 현황 등)를 직접 알아보려는 노력을 통해 위험을 최소화할 조치를 강구해야 합니다. 임대차보증금을 돌려받지 못해 건물이 경매에 넘어가는 경우, 반드시 정해진 기간 내에 법원에 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 보증금을 돌려받을 권리가 있더라도 경매 배당에서 제외되어 한 푼도 받지 못할 수 있습니다. 중개업자의 명백한 과실이 있더라도, 임차인 본인이 마땅히 확인했어야 할 부분을 소홀히 했다면 손해배상액이 줄어들 수 있다는 점을 기억해야 합니다.