지역주택조합 가입 후 주택 취득으로 인한 조합원 자격 상실 및 채무 부존재 확인 사건

원고 A와 B는 각각 지역주택조합 추진위원회와 조합원 가입 계약을 체결하고 조합비를 납부했습니다. 이후 추진위원회의 권리·의무를 승계한 피고 C단체와 D단체는 원고들과 공급계약을 맺었습니다. 원고들은 조합원 자격 요건인 '주거전용면적 85m² 이하의 주택 1채 소유 또는 무주택 세대주' 기준을 초과하여 추가 주택을 취득하게 되었고 이로 인해 자신들의 조합원 자격이 자동 상실되었음을 주장하며 조합원 지위 부존재와 공급계약에 따른 채무 부존재 확인을 청구했습니다. 법원은 원고들의 주장을 받아들여 조합원 자격 상실 및 채무 부존재를 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 지역주택조합에 가입했던 조합원들
• 피고 C단체, D단체: 지역주택조합으로 원고들이 가입했던 추진위원회의 권리·의무를 승계한 단체들

분쟁 상황

원고 A는 2014년 11월 15일, 원고 B은 2014년 11월 22일 각각 지역주택조합 추진위원회와 조합원 가입 계약을 맺고 조합비를 납부했습니다. 이후 피고 C단체와 D단체가 추진위원회의 권리·의무를 승계하여 2018년 5월 27일 원고들과 아파트 공급계약을 체결했습니다. 그런데 원고들은 2019년 1월 11일 다른 아파트의 공유지분 1/2씩을 추가로 취득하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 초과하여 소유하게 되었습니다. 이에 원고들은 주택법 및 조합규약상 조합원 자격을 상실했으므로 더 이상 조합원이 아니며 공급계약에 따른 추가 분담금 등의 채무도 존재하지 않는다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 원고들의 행위가 의도적인 탈퇴 회피 행위이므로 조합원 자격이 자동 상실되지 않는다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

1. 지역주택조합원이 조합 가입 후 추가 주택을 취득하여 법정 조합원 자격 요건을 상실했을 때 조합원 지위가 자동으로 상실되는지 여부입니다.2. 조합원 자격이 상실된 경우 기존에 체결한 공급계약에 따른 추가 분담금 등 채무도 함께 소멸하는지 여부입니다.3. 조합원들이 의도적으로 자격 요건을 상실시키는 행위가 조합 탈퇴 제한 규정을 회피하는 것으로 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A는 피고 C단체, 원고 B은 피고 D단체의 조합원이 아님을 확인했습니다. 또한 원고 A의 피고 C단체에 대한 2018년 5월 27일자 공급계약에 기한 채무, 원고 B의 피고 D단체에 대한 2018년 5월 27일자 공급계약에 기한 채무가 각 존재하지 아니함을 확인했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고들이 주택법령과 조합규약에서 정한 지역주택조합원 자격 요건인 '조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택이거나 주거전용면적 85m² 이하의 주택 1채만 소유한 세대주'를 초과하여 주택을 소유하게 되었으므로 조합규약에 따라 조합원 자격을 자동으로 상실했다고 판단했습니다. 조합원 자격 상실과 동시에 공급계약에 따른 추가 분담금 납부 의무 역시 소멸한다고 보아 원고들의 채무가 존재하지 않는다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법 제11조 제7항 및 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목: 이 법령들은 지역주택조합 조합원의 자격 요건을 규정합니다. 핵심은 '조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 특정 기준을 충족해야 한다'는 것입니다. 구체적으로는 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 무주택 세대주이거나 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 합니다. 이 사건에서 원고들은 이 기준을 초과하여 주택을 소유하게 되어 조합원 자격을 상실했습니다.2. 조합규약 제8조 제1항, 제4항 및 제12조 제2항: 이 사건 조합의 규약은 주택법령의 내용을 반영하여 조합원 자격 요건을 명시하고 있으며 관계 법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우 조합원 자격이 자동 상실된다고 규정하고 있습니다. 또한 사업 시행 중 법령 변경이 있을 경우 변경된 법령에 따르도록 명시하고 있습니다. 법원은 이러한 규약에 근거하여 원고들의 조합원 자격 상실을 인정했습니다.3. 민법 제716조 (조합원의 임의 탈퇴): 이 조항은 민법상 조합 계약에서 조합원이 임의로 탈퇴하는 경우를 제한하는 규정입니다. 피고들은 원고들의 자격 상실 행위가 이 규정을 회피하는 것이라고 주장했으나 법원은 피고들이 '비법인사단'으로서 민법상 조합과는 법률관계가 다르므로 이 조항이 그대로 적용된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉 지역주택조합과 같은 비법인사단에서는 개별 조합규약이 민법상 조합 규정보다 우선적으로 적용될 수 있음을 시사합니다.4. 채무 부존재 확인 청구: 조합원 자격이 상실되면 조합원 지위를 전제로 발생하는 분담금 납부 의무도 소멸하는 것이 원칙입니다. 본 사건에서는 조합규약에 조합원 자격을 상실한 자의 추가 분담금 납부 의무를 부과하는 규정이 없었으므로 법원은 원고들이 더 이상 공급계약에 따른 채무를 부담하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합의 조합원 자격은 매우 엄격하게 관리됩니다. 가입 시점뿐 아니라 조합설립인가 신청일부터 아파트 입주 가능일까지 '무주택 세대주이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주'라는 자격 요건을 계속 유지해야 합니다.2. 만약 조합원 자격 요건을 초과하여 주택을 소유하게 되면 조합규약에 따라 조합원 자격이 자동으로 상실될 수 있습니다. 본 사례에서는 원고들이 기존에 주택을 소유하고 있었고 추가로 85m² 이하의 아파트 1/2 지분을 취득하여 결과적으로 '85m² 이하 주택 1채'를 초과하게 되어 자격을 상실했습니다.3. 조합원 자격 상실 시 조합에 납부했던 분담금 중 계약금 및 업무대행료를 제외한 나머지 원금만 반환받을 수 있는 경우가 많으며 반환 시점도 신규 조합원 대체 등 조건이 붙을 수 있습니다. 환불금에 이자가 지급되지 않을 수도 있으니 계약서와 조합규약을 꼼꼼히 확인해야 합니다.4. 조합원 자격 상실이 고의적인 탈퇴 회피 행위로 주장될 수도 있으나 법원은 관련 법령이나 조합규약에 명시적인 금지 규정이 없다면 자동 자격 상실을 인정할 수 있습니다.5. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로 가입 전 관련 법규와 조합규약을 충분히 이해하고 사업 진행 상황을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.