임대차
전세보증금 반환을 놓고 발생한 다툼 사건
원고 A는 피고 B로부터 제주 서귀포에 있는 주택을 보증금 2억 원에 임차하였습니다. 임대차 계약이 종료되자 피고 B는 원고 A에게 보증금과 같은 액수인 2억 원을 빌리는 금전소비대차 계약서를 작성해 주었고 피고 C는 연대보증을 섰습니다. 그러나 피고들은 보증금을 돌려주지 않았고 원고 A가 이미 이사한 후였음에도 현관 비밀번호를 알려주지 않았다는 이유로 동시이행 항변을 하였습니다. 법원은 임차인이 이미 이사를 마친 후에 작성된 금전소비대차 계약은 임차인이 주택을 반환했음을 전제로 보증금을 반환하겠다는 약정으로 보아야 한다며 피고들의 주장을 받아들이지 않고 원고 A에게 2억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다.
관련 당사자
- 원고 A: 피고 B와 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급한 임차인.
- 피고 B: 원고 A에게 주택을 임대하고 보증금 2억 원의 반환 의무를 부담하는 임대인.
- 피고 C: 피고 B의 보증금 반환 의무에 대해 연대보증을 선 사람.
분쟁 상황
원고 A는 피고 B로부터 2021년 9월 14일부터 2023년 9월 14일까지 서귀포시의 한 주택을 보증금 2억 원에 임차하여 거주했습니다. 임대차 계약이 종료되는 날인 2023년 9월 14일, 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금과 같은 액수인 2억 원을 2023년 10월 13일까지 갚기로 하는 금전소비대차계약서를 작성해 주었고, 피고 C가 여기에 연대보증인으로 서명했습니다. 이 약정서가 작성되기 며칠 전에 원고 A는 이미 주택에서 이사를 나간 상태였습니다. 그러나 피고들은 약속한 날짜까지 보증금을 돌려주지 않았고, 원고 A가 이사를 가면서 현관 비밀번호를 알려주지 않아 주택 인도가 완료되지 않았으므로 보증금 반환을 미룰 수 있다는 동시이행 항변을 하였습니다.
핵심 쟁점
임대차 계약 종료 후 임대인과 연대보증인이 임차인에게 임대차보증금 대신 작성해 준 금전소비대차 약정의 효력과, 임차인의 주택 반환 의무와 보증금 반환 의무의 동시이행 항변 인정 여부.
법원의 판단
법원은 피고 B와 C가 연대하여 원고 A에게 2억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 10월 15일부터 2024년 5월 24일까지는 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 하였습니다.
결론
법원은 임대차 계약 종료 후 임차인이 이미 퇴거한 상태에서 임대인이 임차보증금 반환을 약속하는 내용의 금전소비대차 계약서를 작성해 주었다면 이는 임차주택의 반환이 완료되었음을 전제로 한 것이므로, 임대인이 주택 인도가 완전하지 않다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 임대인과 연대보증인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 할 의무가 인정되었습니다.
연관 법령 및 법리
이 사건에서 중요한 법리는 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 반환 의무와 관련된 법리입니다. 일반적으로 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임차인이 주택을 완전히 비워주고 열쇠를 넘겨주는 등 인도를 해야 임대인도 보증금을 돌려줄 의무가 있다는 것입니다. 그러나 이 사건에서는 임대차 종료 후 임대차보증금 반환을 갈음하여 금전소비대차 계약이 체결된 상황에서, 임차인이 이미 이사한 후에 이 약정이 이루어졌다는 점을 들어 법원은 임차인의 주택 인도가 이미 완료된 것으로 보았습니다. 따라서 임대인의 동시이행 항변은 받아들여지지 않았습니다. 또한, 약정에서 정한 지급기일 이후의 지연손해금에 대해서는 '민법'상 연 5%의 이율이 적용되며, 소송이 제기되어 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다.
참고 사항
임대차 계약 종료 시, 임차인은 주택을 명확하게 인도하고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 만약 임대인이 보증금 반환 대신 별도의 금전소비대차 계약을 제안한다면 그 약정 내용과 임차인의 의무 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다. 특히 임차인이 이미 퇴거한 상태에서 새로운 약정이 체결되었다면, 이는 임차인의 주택 인도가 완료되었음을 전제로 보증금을 반환하겠다는 약정으로 해석될 여지가 높습니다. 따라서 임대인이 현관 비밀번호 미고지 등을 이유로 보증금 반환을 거부하더라도, 이미 이사를 마치고 주택을 비워주었다면 임대인의 주장은 받아들여지지 않을 수 있습니다. 모든 약정은 문서로 명확히 남기고, 임차 주택을 비워주는 시점에 임대인에게 열쇠나 비밀번호를 전달하는 등 명확한 인도 절차를 거치는 것이 좋습니다.
