전세 보증금 미반환으로 인한 주택 임차권 등기 신청 사건

임차인 A가 임대인 C를 상대로 임대차 보증금 중 4,200만 원을 돌려받지 못하자 주택임차권등기명령을 신청한 사건입니다. 법원은 결정문 이유에서 '이 사건 신청은 이유 없으므로 주문과 같이 결정한다'고 명시하였으나, 최종 주문에서는 임차권등기 신청을 인용하여 해당 주택에 주택임차권등기를 명하는 결정을 내렸습니다.

관련 당사자

• 신청인 A: 주택 임차인으로, 임대차 보증금 2억 원 중 4,200만 원을 돌려받지 못해 임차권등기를 신청했습니다.
• 피신청인 C: 주택 임대인으로, 임차인 A에게 보증금 일부를 반환하지 않아 임차권등기 신청의 대상이 되었습니다.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 C와의 임대차 계약이 2019년 9월 7일에 체결되었고 2019년 9월 20일에 점유를 시작했으며 2019년 9월 9일에 확정일자를 받았습니다. 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대차 보증금 2억 원 중 4,200만 원을 돌려받지 못했습니다. 보증금을 반환받지 못한 채 다른 곳으로 이주하게 되면 기존의 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 있었고, 이를 방지하기 위해 임차권등기명령을 신청하게 된 상황입니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금 일부를 반환하지 않은 상황에서, 임차인이 이사 등으로 인해 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 상실할 위험을 방지하기 위해 주택임차권등기명령을 신청하여 임차인의 권리를 법적으로 확보할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 신청인 A의 주택임차권등기 신청을 인용하여, 별지 목록에 기재된 건물(4층 전부, 401호)에 대해 아래와 같은 주택임차권등기를 명했습니다.

• 임대차계약일자: 2019년 9월 7일
• 임차 보증 금액: 42,000,000원 (총 200,000,000원 중 반환 받지 못한 금액)
• 주민 등록 일자: 없음
• 임차범위: 전유부분 건물 중 4층 전부(401호)
• 점유 개시 일자: 2019년 9월 20일
• 확정일자: 2019년 9월 9일

결론

법원은 임대차 보증금 4,200만 원을 반환받지 못한 임차인 A의 주택임차권등기명령 신청을 받아들여, 해당 주택에 임차권등기를 설정하도록 결정했습니다. 이는 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하고 미반환된 보증금에 대한 채권을 확보하는 데 기여하는 조치입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 주택임대차보호법과 관련 법리에 기반합니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)​: 이 조항은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 명령에 따라 등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 이주할 수 있게 됩니다. 이는 임차인이 이사하여 주민등록을 이전하더라도 기존의 법적 보호를 계속 받을 수 있도록 하는 중요한 제도입니다.
• 대항력: 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마친 때에 제3자, 즉 새로운 집주인이나 경매 낙찰자 등에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 임차권등기명령을 통해 임차인이 이사하여 주민등록을 이전하더라도 기존의 대항력을 유지할 수 있습니다.
• 우선변제권: 임차인이 확정일자를 받은 경우, 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 자신의 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 임차권등기명령은 임차인이 이주하더라도 기존에 취득한 우선변제권을 유지시켜 줍니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 경우 다음과 같은 사항을 참고할 수 있습니다.

• 주민등록 이전 전 등기 확인: 임차권등기명령에 따른 등기가 완료되기 전에 주민등록을 이전하거나 이사하게 되면 기존의 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있으므로, 반드시 등기부등본을 통해 임차권등기가 경료(완료)되었는지 확인한 후 이사 절차를 밟아야 합니다.
• 등기 후 본안 소송 제기: 임차권등기명령은 임시적인 보전 조치이므로, 등기 후 3년 이내에 임대차 보증금 반환청구 소송과 같은 본안 소송을 제기하지 않으면 임차권등기명령이 취소될 수 있습니다. 등기만으로 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니며, 보증금 반환을 위한 적극적인 법적 절차를 진행해야 합니다.
• 임차권등기 절차 이해: 임차권등기는 신청 접수, 등기 요건 심사 후 결정, 결정 정본 송달, 피신청인에게 송달된 경우에 한하여 등기 촉탁, 최종 등기부상 임차권 설정의 단계를 거칩니다. 이 과정이 완료되어야 법적 효력이 발생합니다.