서바이벌 게임장 임대 부지 사용 불가능 주장 기각 판결

원고는 피고로부터 토지를 임차하여 서바이벌 게임장을 운영하려 하였으나, 토지의 지목이 농지이고 국유지가 포함되어 운영이 어렵다고 주장하며 임대차 계약이 처음부터 이행 불가능한 상태(원시적 불능)이므로 무효라고 보아 임대차 보증금 및 시설 공사비 등 약 1억 원의 손해배상을 청구했습니다. 1심 법원은 피고에게 일부 손해배상 책임을 인정했으나 항소심(2심) 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 이 사건 임대차 계약이 원시적 불능에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서바이벌 게임장 운영을 위해 피고 B로부터 토지를 임차한 사람 (임차인)
• 피고 B: 원고 A에게 토지를 임대한 사람 (임대인)

분쟁 상황

원고 A는 피고 B로부터 토지를 임차하여 서바이벌 게임장을 운영하기 위한 준비를 시작했습니다. 이 과정에서 2020년 10월 5일 서바이벌 게임장 사업자등록을 마쳤고, 2020년 12월 1일을 영업개시일로 예정하고 손님에게 돈을 받았다가 돌려주기도 했습니다. 그러나 임차한 토지 중 일부는 지목이 '전(밭)'이었고 그 위에 불법 건물과 야적, 바닥포장이 되어있어 행정기관의 원상복구 명령이 나올 수 있는 상황이었습니다. 또한 일부 부지는 국유지였습니다. 원고는 이러한 점들을 들어 임대차 계약 당시부터 서바이벌 게임장 운영이 불가능했으므로 계약은 무효이며, 피고는 임대차 보증금 320만 원, 시설 등 공사비 6,760만 원, 철거 및 원상복구 비용 28,435,000원, 그리고 이미 돌려준 영업개시 예정일 고객 이용료 100만 원을 합한 총 100,235,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 토지 지목 변경을 약속한 바 없으며, 서바이벌 게임장 운영에 필요한 허가나 법적 장애가 임대차 계약 당시 존재하지 않았다고 반박했습니다. 서바이벌 게임장은 체육시설의 설치 이용에 관한 법률상 신고 체육시설업에 해당하지 않아 별도의 허가나 등록, 신고가 필요 없는 것으로 확인되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차 계약이 체결 당시부터 사실상 또는 법률상 이행이 불가능하여 '원시적 불능'으로 인해 무효가 되는지 여부

법원의 판단

항소심 법원은 제1심 판결 중 피고에게 불리한 부분을 취소하고 그에 해당하는 원고의 청구를 기각했습니다. 또한 원고가 추가로 제기한 부대항소 및 확장 청구 역시 모두 기각했습니다. 소송 총비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 이 사건 임대차 계약이 체결될 당시부터 토지를 서바이벌 게임장으로 사용하는 것이 사실상 법률상 불가능했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 즉, 토지 지목이 '전'이라거나 국유지 포함 등의 사정만으로 계약 자체가 원시적으로 불가능했다고 볼 수 없으므로 원시적 불능을 이유로 한 원고의 계약 무효 주장은 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심 쟁점은 계약법상 '원시적 불능'에 해당하여 임대차 계약이 무효가 되는지 여부였습니다. '원시적 불능'이란 계약이 체결될 당시부터 그 내용의 이행이 객관적으로 불가능한 경우를 말하며, 이러한 계약은 무효가 됩니다. 그러나 법원은 이 사건에서 토지 지목이 '전(밭)'이거나 국유지가 포함되어 있었다는 사정만으로는 원고가 서바이벌 게임장을 운영하는 것이 계약 당시부터 명백히 불가능했다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 특히, 피고가 토지 용도 변경을 약속한 바 없고, 서바이벌 게임장은 특별한 영업허가 없이 운영 가능한 점 등을 고려하여 원고의 원시적 불능 주장을 기각했습니다. 또한 이 판결은 항소심이 1심 판결의 일부 내용을 변경하여 인용한 경우에 적용되는 민사소송법 제420조에 따라 작성되었습니다.

참고 사항

임대차 계약을 체결하기 전에 토지의 지목, 용도 제한, 그리고 사업 운영에 필요한 허가 및 법적 요건들을 반드시 철저히 확인해야 합니다. 특정 용도로 토지를 사용하려는 경우, 해당 용도에 필요한 지목 변경 가능성, 건축물 설치 가능 여부, 관련 법규(예: 농지법, 국유재산법) 등을 미리 파악해야 합니다. 임대인이 구두로 특정 용도 변경이나 시설 설치를 약속했더라도, 이를 계약서에 명확히 명시하여 법적 증거를 남기는 것이 중요합니다. 국유지 등 타인 소유의 토지를 활용할 계획이라면, 그에 대한 적법한 사용 권한과 사용의 지속 가능성을 미리 확인해야 불필요한 금전적 손실을 막을 수 있습니다. 사업자 등록 및 영업 준비는 법적, 행정적 제약 사항을 모두 검토한 후에 진행하는 것이 현명합니다.