임대차
원고와 피고가 아파트 전세 계약을 연장하며 보증금을 감액하기로 합의했으나, 피고가 이 합의를 부인하자 원고가 보증금 반환 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 피고의 대리인과 원고 사이에 보증금 감액 및 차액 1억 2천만 원 반환 합의가 성립되었다고 인정하여 원고 승소 판결을 내렸습니다.
원고는 2021년 8월 21일 피고와 보증금 3억 8천만 원에 아파트 전세 계약을 체결하고 2023년 9월 29일까지 거주했습니다. 임대차 계약 만료를 한 달여 앞둔 2023년 8월 16일, 원고는 피고의 처 E과 통화하여 보증금을 2억 6천만 원으로 감액하고 차액 1억 2천만 원을 2023년 11월 말까지 반환하기로 합의했다고 주장했습니다. 하지만 피고는 이러한 합의가 이루어진 적이 없다고 다투면서 1억 2천만 원의 반환을 거부했고, 이에 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.
집주인의 대리인과 세입자 사이에 전세보증금을 감액하고 차액을 반환하기로 한 합의가 유효하게 성립되었는지 여부
법원은 피고의 대리인인 배우자 E에게 임대차 계약 관련 권한이 있었고, 원고와 E의 통화 내용, 이후 카카오톡 메시지 조율 과정, 그리고 원고가 보증금 감액 합의가 없었다면 계약을 해소했을 것이라는 점 등을 종합적으로 판단하여 보증금 감액 합의가 유효하게 성립되었다고 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 감액분 1억 2천만 원과 이에 대한 지연 이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 지연 이자는 2023년 12월 1일부터 2024년 1월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산됩니다.
원고의 청구를 받아들여 피고는 원고에게 1억 2천만 원 및 지연이자를 지급해야 합니다.
민법 제114조 (대리행위의 효력): 본인을 대리하여 한 행위는 본인에게 직접 효력을 미칩니다. 이 사건에서 피고의 처 E은 피고를 대리하여 임대차 계약의 주요 사항을 결정할 권한이 있는 것으로 인정되었으므로, E이 원고와 한 보증금 감액 합의는 피고 본인에게도 유효한 효력이 발생합니다. 대리인의 행위가 본인에게 구속력을 가지려면 대리인에게 적법한 대리권이 있어야 합니다. 민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 합니다. 이 판결에서 2023년 12월 1일부터 소장 부본 송달일까지 연 5%의 이율이 적용된 것은 이 민법 조항에 따른 것입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 범위를 제외하고는 소송이 제기된 날부터 판결 선고일까지는 연 12%의 이율을 적용합니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되는데, 이는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 채무 이행 지체에 대한 더 높은 이자율을 적용하여 채무 이행을 독려하기 위함입니다. 계약의 성립: 계약은 당사자의 의사표시의 합치로 성립합니다. 이 사건에서는 비록 계약서 재작성 시기에 대한 이견이 있었으나, 보증금 감액 및 차액 반환이라는 핵심적인 내용에 대해서는 의사의 합치가 있었다고 법원이 판단하여 계약(합의)의 성립을 인정했습니다.
합의 내용 명확화: 구두로 보증금 감액 등 중요한 합의를 할 경우, 그 내용을 명확히 확인하고 문자 메시지, 이메일, 녹음 등 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 대리인의 권한 확인: 집주인이 아닌 대리인(배우자, 가족 등)과 합의할 때는 그 대리인에게 해당 내용을 결정할 권한이 있는지 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 필요하다면 집주인 본인에게 직접 확인하거나 위임장 등 서면 자료를 요청할 수 있습니다. 계약서 재작성: 보증금 감액 등 계약 조건이 변경되었다면, 기존 계약서를 수정하거나 새로운 임대차 계약서를 작성하여 변경된 내용을 명확히 명시하고 쌍방이 서명하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약 상대방이 계약서 작성을 거부한다면, 이메일이나 내용증명 등으로 변경 사항을 최종 확인하는 과정을 거쳐야 합니다. 분쟁 발생 시 증거 확보: 분쟁이 발생했을 때를 대비하여 관련 통화 내용, 메시지 기록, 은행 거래 내역 등 모든 증거 자료를 잘 보관해야 합니다.
