임대차 보증금을 돌려받지 못한 세입자 사건

원고는 2017년 F종교단체와 주택 임대차 계약을 맺고 보증금 7천만 원을 지급한 뒤 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 임대차 기간 중 건물의 소유권은 여러 차례 변경되어 최종적으로 피고 회사(신탁사)가 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 임대차 계약이 묵시적 갱신된 후, G 대표이사에게 계약 해지 의사를 밝혔고, 이후 임차권등기명령을 신청한 후 주택을 반환하였습니다. 원고는 피고에게 임대차보증금 반환을 청구하였으나, 피고가 이를 거부하여 소송이 제기되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 주택의 임차인으로 임대차보증금 7천만 원의 반환을 청구한 사람
• 피고 B 주식회사 (구 C 주식회사): 이 사건 건물에 대한 신탁을 원인으로 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 회사
• E: 이 사건 건물의 원래 소유자이자 G에 건물을 현물출자한 사람
• F종교단체: 원고와 최초 임대차 계약을 체결했던 단체
• 어업회사법인 주식회사 G: E로부터 이 사건 건물을 현물출자 받아 소유권을 취득했던 회사이자 피고에게 신탁한 회사
• I: G의 대표이사로 원고의 임대차 계약 해지 의사표시를 전달받은 인물

분쟁 상황

원고는 F종교단체와 임대차 계약을 맺고 임차 주택에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추었으나, 임대차 기간 중 건물의 소유권이 E, F종교단체, G, 그리고 피고(신탁사)로 복잡하게 변동되었습니다. 계약 만료 후 묵시적 갱신이 이루어졌으나, 원고가 계약 해지를 통보하고 주택을 반환하였음에도 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되자, 최종 소유권자인 피고를 상대로 보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다. 피고는 G와의 신탁계약상 임대차 관리 권한이 G에 있다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 중 건물의 소유권이 복잡하게 변동된 상황에서, 최종 소유권자인 신탁회사가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하는지 여부 및 임차인이 임대차 계약을 적법하게 해지하고 보증금을 반환받을 수 있는지 여부.

법원의 판단

피고는 원고에게 임대차보증금 7천만 원과, 원고가 주택을 반환한 날 이후인 2020년 6월 2일부터 모든 금액을 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결하였습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고가 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추었으며, 피고가 임대인 지위를 승계하였다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 판례에서 원고는 2017년 10월 13일 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 취득하여, 이후 건물의 소유권이 변경되더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있었습니다. 주택임대차보호법 (임대인 지위 승계): 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 여기서 '양수인'에는 매매로 인한 소유권 이전뿐만 아니라 신탁을 원인으로 한 소유권 이전의 경우에도 신탁회사가 새로운 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 임대차보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 피고는 G로부터 이 사건 건물의 소유권을 신탁받았으므로 임대인 지위를 승계하였습니다. 임차권등기명령: 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 법원에 신청하여 임차권등기를 할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차권등기가 되면 임차인이 주택을 비워주더라도 기존에 가졌던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 원고는 이 제도를 활용하여 주택을 반환한 후에도 권리를 보호받았습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해금): 금전 채무의 이행을 구하는 소송에서 채무자가 지급을 지체할 경우, 법정이자(연 12%)를 가산하여 지급하도록 합니다. 원고는 이 사건 주택을 반환한 날 이후부터 소송 제기 시점까지의 지연손해금을 청구하여 인정받았습니다. 임대차 계약 해지: 임차인이 임대차 계약을 해지한다는 의사를 임대인에게 통지하고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약은 해지됩니다. 이 판례에서는 원고가 G 대표이사에게 해지 의사표시를 했고, 피고가 신탁계약상 임대차 관리 권한이 위탁자인 G에 있다고 자인했으므로, G 대표이사에게 해지 의사표시가 도달된 날로부터 3개월 후 계약이 적법하게 해지된 것으로 인정되었습니다.

참고 사항

주택 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 받아두어 주택임대차보호법상 대항력을 확보하는 것이 매우 중요합니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 임대차 계약 기간 중 건물의 소유권 변동이 있다면, 새로운 소유자(예: 매수인, 신탁사)가 임대인의 지위를 승계하는지 여부를 확인하고, 관련 서류를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 특히 신탁등기가 되어 있는 경우, 신탁원부를 열람하여 임대차 계약에 대한 신탁회사의 책임 여부를 확인하는 것이 필요할 수 있습니다. 임대차 계약 해지 시에는 해지 의사표시를 내용증명 우편이나 문자메시지 등으로 증거를 남겨서 임대인(또는 임대인으로부터 관리 권한을 위임받은 자)에게 정확히 전달하고, 그 도달 시점을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 임대차 기간 만료 후 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가야 하는 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있습니다. 임차권등기가 된 후에는 퇴거하더라도 종전 임차인의 권리가 유지됩니다. 임대차보증금 반환이 지체될 경우, 소송을 통해 법정이자(지연손해금)를 함께 청구할 수 있습니다. 이자율은 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 정해질 수 있습니다.