계약금
F구역 주택재개발정비사업조합(원고)이 한국토지주택공사(피고)에 재개발 사업으로 신축한 임대주택을 매도한 후, 매매대금 외에 발코니 새시 설치 비용과 부속 토지 관련 가산 비용 총 7억여 원을 추가로 지급하라고 청구한 사건입니다.
원고는 관련 법령에 따라 발코니 새시 비용은 표준건축비의 5%를 의무적으로 가산해야 하고, 부속 토지 가격에는 특정 공사비와 간선시설 설치비용 등을 가산해야 한다고 주장했습니다.
이에 대해 피고는 발코니 새시 비용이 반드시 5%로 고정되는 것은 아니며, 부속 토지 관련 가산 비용은 양측이 협의하여 정할 수 있는 부분인데 이미 합의된 매매대금에 포함되어 청구할 수 없다고 반박했습니다.
법원은 원고가 주장하는 추가 비용 지급 의무를 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 특히, 법령에서 '협의하여 정할 수 있다'고 명시된 부분은 강행규정이 아니며, 계약 체결 전까지 당사자 간 협의를 통해 결정되어야 한다고 보았습니다.
원고인 재개발정비사업조합은 재개발 사업으로 신축된 39형 임대주택 37세대를 피고인 한국토지주택공사에 매도했습니다. 매매대금은 건물 가격 약 30억 1천만원과 토지 가격 약 12억 5천만원을 합한 총 42억 7천여만원으로 합의되어 지급이 완료되었습니다. 그러나 원고는 이후 관련 법령에 따라 발코니 새시 비용 54,811,356원과 부속 토지 관련 가산 비용 650,848,511원, 총 705,659,000원이 추가로 지급되어야 한다며 피고에게 매매대금의 최종 지급일 다음 날인 2021년 7월 15일부터의 지연손해금과 함께 지급을 요구했습니다.
재개발 임대주택 매매 시 이미 합의된 매매대금 외에 발코니 새시 설치 비용 및 부속 토지에 대한 추가 가산 비용을 법령에 따라 별도로 지급해야 할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 재개발 임대주택 매매대금 산정 시 발코니 새시 비용은 표준건축비의 100분의 5를 반드시 가산해야 하는 강행 규정이 아니며, 부속 토지 관련 가산 항목은 인수자와 조합이 협의하여 정할 수 있는 사항이라고 보았습니다. 또한, 매매계약 체결 전까지 관련 비용에 대한 협의가 이루어지지 않은 이상, 매매계약 체결 후 추가 지급을 요구할 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 주장한 추가 매매대금 지급 청구는 받아들여지지 않았습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 시행령 제68조 제2항, 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 7] 및 공동주택분양가규칙 등 관련 법령의 해석과 적용에 있었습니다.
도시정비법 시행령 제68조 제2항의 '협의하여 정할 수 있다' 해석: 이 조항은 재개발 임대주택 인수가격의 건축비 및 부속 토지 가격에 '가산할 항목은 인수자가 조합과 협의하여 정할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 법원은 이 문언이 부속 토지 가격 산정 기준처럼 명확하고 일의적인 강행규정이 아니라, 인수자와 조합이 협의를 통해 가산 항목을 결정할 수 있도록 한 '재량 규정'으로 해석했습니다. 즉, 양 당사자가 계약 체결 전까지 협의를 통해 가산 항목을 정하지 않았다면, 일방적으로 추가 비용을 청구할 수 없다는 것입니다.
공공주택 특별법 시행규칙 [별표 7]의 '발코니 새시 비용' 해석: 해당 규정은 건축비에 가산할 수 있는 비용으로 '표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용'을 정하고 있습니다. 법원은 이 규정이 100분의 5를 반드시 가산해야 하는 것이 아니라, '최대 100분의 5의 범위 내에서 실제 소요된 비용'을 가산할 수 있다는 의미로 해석했습니다. 만약 일률적인 가산을 의도했다면 다른 조항(예: 도서지역 건축 시 100분의 3)과 같이 '100분의 5'라고 명시했을 것이라고 판단했습니다.
서울 도시정비조례 및 공동주택분양가규칙의 적용 배제: 원고는 서울 도시정비조례가 공동주택분양가규칙에 정한 가산 항목을 부속 토지 가격에 가산해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 서울 도시정비조례가 서울특별시가 재개발 임대주택을 인수하는 경우에 적용되는 자치규범이며, 피고인 한국토지주택공사에는 직접 적용되지 않는다고 보았습니다. 또한, 공동주택분양가규칙은 분양가상한제 적용 주택의 분양가 산정 기준이므로, 재개발 임대주택의 인수가격 산정 기준으로 당연히 준용된다고 볼 수 없으며, 도시정비법 시행령의 확인적 규정에 해당하지도 않는다고 판단했습니다.
유사한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 주의 깊게 고려해야 합니다:
