상가 리모델링한다는데, 내 권리금은요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
이 사건은 임대차보증금을 제때 돌려받지 못한 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 보증금 반환과 지연으로 인한 손해배상을 청구한 소송입니다. A 씨는 보증금을 돌려받지 못해 대출을 받았고 그에 따른 이자도 함께 배상해달라고 요구했으나 법원은 법정이율에 따른 지연손해금만 인정하고 대출이자에 해당하는 특별손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다.
원고 A 씨는 피고 B 씨와 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 그러나 계약 종료 후 B 씨가 보증금을 제때 반환하지 않아 A 씨는 보증금 마련을 위해 대출을 받게 되었고, 이로 인해 대출 이자를 부담하게 되었습니다. A 씨는 B 씨에게 보증금 원금과 지연 이자, 그리고 자신이 대출로 인해 지불한 이자 상당액까지 배상해줄 것을 요구하며 소송을 제기했습니다.
임대차보증금 반환이 지연되었을 때, 법정 지연 이자 외에 임차인이 대출을 받아 발생한 대출 이자 상당액까지 '특별 손해'로 인정받아 배상받을 수 있는지 여부
법원은 피고 B 씨는 원고 A 씨에게 임대차보증금 390,417,280원 및 이에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연 이자는 2023년 2월 6일부터 2023년 9월 28일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 그러나 A 씨가 추가로 청구한 대출 이자 상당액(월 975,000원)에 대한 청구는 기각했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있도록 했습니다.
재판부는 임대인 B 씨가 임차인 A 씨에게 임대차보증금과 이에 대한 법정 지연 이자를 지급해야 한다고 판단했습니다. 하지만 보증금 반환 지연으로 인해 A 씨가 대출을 받고 발생한 이자 상당액은 법이 정한 금전채무 불이행에 따른 손해배상의 범위를 넘어선 '특별 손해'에 해당하며, 이는 배상 대상으로 인정하기 어렵다고 보아 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건에서는 주로 민법 제397조 제1항과 민사소송법 제208조 제3항이 적용되었습니다.
민법 제397조 제1항 (금전채무 불이행에 대한 특칙): 이 조항은 금전 채무 불이행으로 인한 손해배상액은 법정이율에 따른다고 규정하고 있습니다. 이는 금전 채무가 제때 이행되지 않으면 법정이율만큼의 손해가 발생한 것으로 간주한다는 의미입니다. 법원은 이 규정의 취지에 따라 채무 불이행 시 발생하는 손해는 법정이율 범위 내로 한정되며, 채권자가 실제 입은 손해가 법정이율보다 크더라도 이를 추가로 청구할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고 A 씨가 주장한 대출 이자 상당액은 법정이율을 초과하는 손해에 해당하므로 배상을 청구할 수 없다고 보았습니다.
민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결): 이 조항은 소송 절차에서 피고의 주소 등을 알 수 없어 소송 서류를 전달하기 어려운 경우, 법원이 공시송달이라는 방법으로 서류가 송달된 것으로 간주하고 재판을 진행할 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서도 피고에게 소송 서류가 제대로 전달되지 않아 공시송달을 통해 판결이 선고되었습니다.
임대차 보증금 반환이 지연되는 경우 일반적으로는 법정 지연 이자만 청구할 수 있습니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 대출을 받으면서 발생한 이자나 기타 추가적인 손해는 '특별 손해'로 분류될 수 있으며, 이러한 특별 손해는 민법에 따라 배상을 청구하기 어렵습니다. 따라서 보증금 반환 지연 시에는 법이 정한 지연 이자율에 따른 손해배상 청구를 기본으로 고려해야 합니다.
