상가 임대료 연체와 증액분에 대한 법적 다툼 사건

임대인(원고)이 임차인(피고)에게 상가 임대료 미납액과 약정된 연체 이자를 청구한 사건입니다. 임차인은 상가건물 임대차보호법의 차임 증액 제한 규정 및 코로나19 관련 차임 연체액 특례 조항 등을 근거로 차임 증액 무효 및 연체 차임 청구 불가 주장을 펼쳤으나, 법원은 임대인의 주장을 받아들여 미납 차임과 연체 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임대인): 상가 건물을 임대하고 있는 건물주.
• 피고 B (임차인): 원고의 상가 건물을 빌려 음식점을 운영하던 임차인.

분쟁 상황

임대인 A와 임차인 B는 2019년 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 당시 2020년 4월 15일부터 임대차 보증금과 월세가 증액되는 특약이 포함되어 있었습니다. 이후 임차인 B는 증액된 월세를 제때 지급하지 않았고, 임대인 A는 미납된 월세와 약정된 연체 이자를 청구했습니다. 임차인 B는 상가건물 임대차보호법의 차임 증액 제한 규정을 위반한 약정은 무효라고 주장했으며, 특히 코로나19 시국에 도입된 연체 차임에 대한 특례 조항을 들어 연체된 차임을 지급할 의무가 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 체결 시 합의한 차임 증액 약정이 상가건물 임대차보호법의 증액 제한 규정을 위반하여 무효인지 여부, 코로나19 관련 상가임대차법 특례 조항(제10조의9)이 연체 차임 청구를 막을 수 있는지 여부, 피고의 실제 차임 연체 기간 및 금액이 얼마인지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 임대인(원고)의 청구를 받아들여, 피고(임차인)는 원고에게 미납된 차임 34,650,000원과 이에 대해 2021년 3월 16일부터 전액을 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

법원은 임대차계약 체결 시 당사자들이 합의로 정한 차임 증액 약정은 상가건물 임대차보호법의 차임 증액 제한 규정(제11조 제1항)의 적용을 받지 않으므로 유효하다고 보았습니다. 또한 코로나19 관련 차임 연체액 특례 조항(제10조의9)은 임대차 계약 갱신 거절, 권리금 회수 기회 보호, 계약 해지 사유 판단에만 적용될 뿐, 임대인이 미납 차임을 청구하는 것까지 제한하지 않는다고 판단했습니다. 피고가 주장한 상계 항변 역시 특약의 유효성에 따라 이유 없다고 보았으며, 피고의 차임 미납 기간은 총 7개월로 인정되어 원고의 청구는 정당하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 주로 상가건물 임대차보호법이 적용되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 (차임 또는 보증금의 증감 청구): '차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.' 이 규정은 임대차계약이 유효하게 존속하는 중에 일방 당사자가 차임 등의 증액을 청구하는 경우에만 적용되며, 임대차계약 체결 시 당사자들이 합의로 차임이나 보증금을 정하거나 증액하는 경우에는 적용되지 않는다는 대법원 판례(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 등)가 있습니다. 본 사건에서도 계약 당시의 합의에 따른 증액은 위 법조항의 제한을 받지 않는다고 판단되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의9 (코로나19 관련 차임 연체액 특례): '임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호(계약갱신 요구), 제10조의4 제1항 단서(권리금 회수기회 보호) 및 제10조의8(차임연체로 인한 해지)의 적용에 있어서는 차임 연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.' 이 조항은 코로나19 팬데믹으로 인한 임차인의 어려움을 덜어주기 위해 한시적으로 도입된 규정입니다. 그러나 법원은 이 조항의 취지가 임대차 계약의 갱신, 권리금 회수, 계약 해지 여부를 판단할 때 특정 기간의 연체 차임을 불리하게 보지 않겠다는 것이지, 임대인이 임차인에게 해당 기간의 미납 차임을 청구할 권리 자체를 제한하는 것은 아니라고 해석했습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 시 특약으로 차임이나 보증금 증액을 미리 합의한 경우, 이는 계약 체결 당시의 합의로 보아 상가건물 임대차보호법상 5% 증액 제한 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 임차인에게 불리하더라도 당사자 간의 자유로운 합의는 존중될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 상가건물 임대차보호법 제10조의9와 같은 특별 규정은 그 적용 범위가 명확하게 제한되어 있습니다. 해당 조항은 특정 사유(계약 갱신, 권리금, 계약 해지)에 한하여 연체 차임을 고려하지 않는다는 의미이며, 임대인이 임차인에게 연체된 차임 자체를 청구하는 권리까지 박탈하는 것은 아니므로, 코로나19 등으로 인해 차임 연체가 발생하더라도 해당 기간의 임대료는 여전히 지급해야 할 의무가 있습니다. 임대차 계약서에 명시된 연체 이자율은 법이 정한 한도 내에서 유효하게 적용될 수 있으므로, 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 준수해야 합니다.