쓰레기 방치로 훼손된 주택의 임대보증금 반환 사건

원고(세입자)가 약 17년간 임차하여 거주하던 주택의 임대차 계약이 해지된 후, 임대인인 피고는 세입자가 주택을 쓰레기장처럼 방치하여 발생한 훼손에 대한 원상복구 비용, 폐기물 처리비, 미납 관리비 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 이러한 주장의 일부를 받아들여, 통상적 사용 범위를 넘어선 훼손과 미납금은 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 판단하였으나, 자연적 마모 및 장기간 사용으로 인한 설비 노후화, 계약 해지 전의 임대료 수익 손실 등은 공제 대상이 아니라고 보아 원고에게 21,149,836원의 임대차보증금을 반환하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (세입자): C로부터 주택을 임차하여 거주했으며, 이후 건물 소유주가 피고로 변경된 뒤에도 임대차 계약을 이어가다 해지 통보 후 임대차 보증금 반환을 청구함
• 피고 B (건물주): C로부터 이 사건 주택을 포함한 다가구주택 건물을 매수하여 소유권을 이전받았고, 원고 A와의 임대차 계약이 해지된 후 원고의 주택 훼손 및 관리비 연체 등을 이유로 보증금 공제를 주장함
• C (원래 건물주): 원고 A와 최초 임대차 계약을 체결한 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2003년 2월 C와 임대차 계약을 맺고 주택에 거주하기 시작했으며, 2003년 11월 피고 B가 주택 소유권을 취득하면서 임대인이 변경되었습니다. 이후 임대차 계약은 여러 차례 묵시적으로 갱신되었고, 원고 A는 2020년 1월 임대차 계약 지속 의사가 없음을 피고 B에게 통지하여 계약은 합의 해지되었습니다. 원고 A는 임대차 보증금 3,500만 원의 반환을 청구하였으나, 피고 B는 원고 A가 2016년 5월경 주택에 각종 집기, 비품, 쓰레기 등을 수북하게 방치하고 관리를 제대로 하지 않아 주택이 훼손되었고, 악취, 습기, 곰팡이 등으로 천장 반자틀까지 썩거나 상해 대대적인 보수공사가 필요했다고 주장했습니다. 피고 B는 원고 A가 약속한 기한까지 쓰레기를 치우지 않아 2018년 8월경 피고 B가 직접 비용을 들여 처리했으며, 이로 인한 하자보수비, 폐기물처리비, 장기간 연체된 월관리비 및 TV 공청시청료, 임대료 수익 손해, 에어컨 및 보일러 비용 등을 임대차 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 해지 시 임대인이 임차인에게 임대차보증금 전액을 반환해야 하는지 여부 임대인이 임대차보증금에서 공제할 수 있는 범위와 항목 (임차인의 주택 훼손에 따른 원상복구 비용, 폐기물 처리비, 연체된 관리비 등) 임차인의 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모나 손상 부분에 대한 책임 범위 장기간 사용한 에어컨, 보일러 등 설비의 원상복구 책임 여부 임차인의 불이행으로 인한 임대인의 임대료 수익 손실 주장 인정 여부

법원의 판단

피고(건물주)는 원고(세입자)에게 임대차보증금 중 21,149,836원과 이에 대한 지연손해금(2020년 1월 9일부터 2021년 5월 13일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라. 원고의 나머지 청구는 기각한다. 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/2씩 부담한다.

결론

법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 3,500만 원 중 하자보수비 7,322,164원(원상복구비의 80%), 폐기물처리비 3,050,000원, 연체 월관리비 및 TV 공청시청료 3,478,000원 등 총 13,850,164원을 공제한 나머지 금액인 21,149,836원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권): 임차인은 임대차가 종료한 때에 임차물을 원상에 회복하여야 합니다. 이는 임차인이 임차물을 사용하며 발생한 손상 중, 통상적인 사용으로 인한 마모나 노후화를 넘어선 임차인의 귀책사유로 인한 손상에 대해 원상복구 책임을 지는 것을 의미합니다. 본 사례에서는 원고가 주택을 쓰레기장처럼 방치하여 악취, 습기, 곰팡이 등으로 천장 반자틀, 합판, 몰딩 등까지 손상시킨 것은 통상적 사용을 벗어난 훼손으로 보아 원상복구비용이 인정되었습니다. 다만, 벽지나 장판 등 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모나 손상 부분은 임차인의 책임 범위에서 제외되므로, 법원은 원상복구비의 9,152,705원 중 80%인 7,322,164원만 인정하였습니다. 민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 합니다. 본 판결에서는 피고가 임대차보증금 반환 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)에 따릅니다. 다만, 당사자 간에 다른 이율에 관한 약정이 있거나, 채무자가 그 이행의무의 존재를 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 기간 동안은 민법상 법정이율을 적용합니다. 본 판결에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용하여, 채무자의 항쟁이 타당한 기간과 그 이후의 기간에 대한 지연손해금 이율을 구분했습니다. 임대차보증금의 공제: 임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인의 임차물 인도 시까지 발생한 임대차 관계상의 모든 채무를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 임차인의 연체된 월관리비, 미납된 부대 비용, 그리고 임차인의 귀책사유로 인한 임차물 훼손에 대한 원상복구 비용 등은 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다. 본 사례에서 연체된 월관리비와 TV 공청시청료, 그리고 쓰레기 방치로 인한 폐기물 처리비용 및 주택 훼손에 대한 원상복구 비용 등이 보증금에서 공제되었습니다. 임대인의 손해배상 청구권: 임차인의 계약 불이행으로 인해 임대인에게 손해가 발생한 경우, 임대인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 임대차 계약이 해지되지 않은 상태에서는 임대인이 해당 주택을 제3자에게 임대할 수 없으므로, 임차인의 폐기물 처리 불이행 등으로 인해 임대료 수익을 얻지 못했다는 임대인의 주장은 인정되지 않았습니다. 임대료 수익 손실은 임대차 계약이 종료되어 임대인이 자유롭게 재임대할 수 있는 시점부터 고려될 수 있습니다.

참고 사항

임차 주택을 장기간 사용한 경우에도 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손에 대해서는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 특히 일반적인 마모를 넘어선 과도한 훼손, 예를 들어 쓰레기 방치로 인한 악취, 습기, 곰팡이 등으로 구조물까지 손상된 경우에는 임차인이 상당한 부분의 원상복구 비용을 부담하게 됩니다. 폐기물 처리에 대한 약속 불이행으로 임대인이 직접 비용을 들여 처리한 경우, 해당 비용은 임대차 보증금에서 공제될 수 있습니다. 월 관리비나 기타 부대 비용(예: TV 공청시청료)이 계약서에 명시되어 있다면, 장기간 연체된 금액은 임대차 보증금에서 공제될 수 있습니다. 임차인의 고의나 과실 없이 통상적인 사용으로 인한 자연적인 마모나 노후화(예: 벽지, 장판의 자연 손상, 에어컨이나 보일러의 수명 경과로 인한 고장)는 임차인의 원상복구 책임 범위에 해당하지 않습니다. 본 사례처럼 17년 가까이 사용한 에어컨이나 보일러는 통상 수명이 다했다고 보아 임차인에게 교체 비용을 부담시키기 어렵습니다. 임차인이 주택을 인도하지 않거나 폐기물 처리를 지연하여 임대인이 다음 임차인에게 임대하지 못했다고 주장하더라도, 기존 임대차 계약이 해지되지 않은 상태에서는 임대료 수익 손해를 인정받기 어렵습니다. 임대인은 임대차 계약이 종료되어야 해당 주택을 자유롭게 임대할 수 있기 때문입니다. 임차인은 계약 만료 또는 해지 시 주택 내부를 깨끗하게 정리하고 불필요한 물건을 모두 치워야 합니다. 이는 기본적인 원상복구 의무의 일환이며, 이를 이행하지 않아 발생하는 비용은 보증금에서 공제될 수 있습니다.