건물 관리 직원의 무단 임대차 계약에 따른 보증금 반환 사건

피고가 소유한 집합건물의 관리 직원 D는 피고의 도장을 이용하여 임대차 계약서를 위조하고, 원고 A와 임대차 계약을 체결한 후 원고가 입금한 임대차보증금 4천만 원을 임의로 소비하였습니다. 원고 A는 임대차 기간 만료 후 보증금 반환을 청구했으나, 피고는 D에게 해당 계약 체결 권한을 위임한 적이 없다고 주장하며 반환을 거부하였습니다. 법원은 D에게 직접적인 대리권은 없었으나, D가 건물 관리를 총괄하는 직위였고, 원고 A가 D에게 임대차 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었으므로, 민법 제126조의 표현대리 법리에 따라 피고에게 임대차보증금 반환 책임이 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고의 관리 직원을 통해 집합건물 방실을 임차하고 임대차보증금 반환을 청구한 임차인
• 피고 B: 사건 집합건물의 소유자이자 임대인으로 지목된 자
• D: 피고 B가 고용한 집합건물 관리 직원으로, 피고를 대리하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 임의 소비하여 유죄판결을 받은 자
• F (E공인중개사사무소 운영 공인중개사): 원고 A와 D 사이의 임대차 계약 체결을 중개한 공인중개사

분쟁 상황

피고 B의 건물 관리 직원 D가 피고의 도장을 무단 사용하여 원고 A와 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금을 횡령한 사건입니다. 원고 A는 계약 기간 만료 후 피고 B에게 보증금 반환을 요청했으나, 피고 B는 D에게 대리권을 준 적이 없다며 책임을 부인했습니다. 이에 원고 A는 D에게 실제 대리권이 없었더라도 D의 직위와 원고가 믿게 된 경위 등을 바탕으로 피고 B가 표현대리 법리에 따라 책임져야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고의 건물 관리 직원 D가 명시적인 대리권 없이 체결한 임대차 계약에 대해, 피고가 민법 제126조의 표현대리 법리에 따라 임대인으로서 책임을 져야 하는지 여부

법원의 판단

피고는 원고에게 임대차보증금 40,000,000원 및 이에 대해 2020년 11월 18일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 내용은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고가 D에게 이 사건 방실 임대차 계약 체결에 대한 실제 대리권을 수여했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 그러나 피고가 2013년 4월 말경부터 D를 이 사건 집합건물의 관리비 부과 및 공과금 납부 등 전반적인 업무를 담당하는 직원으로 고용한 사실, D가 피고로부터 받은 도장을 이용하여 200건 이상의 임대차 계약서를 작성했으며 그중 180건 이상이 적법하게 위임을 받아 작성된 사실을 인정했습니다. 이러한 사실들을 바탕으로 D는 피고로부터 집합건물 전체의 전반적인 관리 권한을 위임받았으며, 이는 민법 제126조 표현대리의 전제 요건인 '기본대리권'에 해당한다고 보았습니다. 또한 원고는 공인중개사 F로부터 D가 임대차 계약을 체결할 권한이 있다는 설명을 들었고, 중개대상물 확인·설명서를 교부받았으며, D가 소지한 피고 명의의 사업자등록증, 통장, 도장을 확인하고, 보증금 잔금 3,900만 원을 피고 명의의 기업은행 계좌로 송금했습니다. 이 모든 사정들을 종합할 때, 원고는 D가 피고를 대리하여 이 사건 임대차 계약을 체결할 권한이 있다고 '믿을 만한 정당한 이유'가 있었다고 판단하여, 피고가 민법 제126조에 따라 임대인으로서 책임이 있다고 판결했습니다. 이 사건 임대차 계약은 2020년 5월 27일 기간 만료로 종료되었고, 원고는 2020년 7월 2일 피고에게 방실을 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 4,000만 원과 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

이 사건에서 법원은 피고 B가 건물 관리 직원 D에게 '집합건물의 관리비 부과 및 공과금 납부 등 건물 관리에 필요한 전반적인 업무'를 위임한 것을 민법 제126조의 '기본대리권'으로 인정했습니다. 그리고 원고 A가 공인중개사 F의 설명을 들었고, D가 소지하고 있던 피고 B 명의의 사업자등록증, 통장, 도장을 확인했으며, 임대차보증금 잔금을 피고 B 명의의 기업은행 계좌로 송금한 일련의 사정들이, 원고 A가 D에게 임대차 계약 체결 권한이 있다고 '믿을 만한 정당한 이유'에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 비록 D가 실제로는 임대차 계약을 체결할 명시적인 대리권을 받지 않았고 보증금을 횡령하였지만, 피고 B가 D에게 부여한 건물 관리인으로서의 직위와 그 외관으로 인해 원고 A가 D에게 적법한 대리권이 있다고 오인할 만한 상황이 조성되었으므로, 피고 B는 민법 제126조의 표현대리 법리에 따라 임대인으로서 임대차보증금 반환 책임을 져야 한다고 본 것입니다. 이는 본인이 대리인에게 부여한 권한의 외관 때문에 상대방이 착오를 일으켜 손해를 입었을 경우, 본인이 그 책임을 지도록 하는 법리입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 대리권의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임대인 본인 명의의 위임장(인감증명서 첨부)과 대리인의 신분증을 대조하여 대리 권한의 범위와 유효성을 확인하는 것이 일반적입니다. 특히, 대리인이 건물의 관리인인 경우에도 임대차 계약 체결 권한이 위임되었는지 별도로 명확히 확인해야 합니다. 임대인 명의의 계좌로 보증금을 입금한다고 하더라도, 해당 계좌가 실제 임대인 본인에게 귀속되고 임대인이 직접 관리하는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 공인중개사를 통하더라도 중개사의 설명에만 전적으로 의존하기보다는, 임대인 본인과의 직접적인 통화를 통해 계약 내용 및 대리 권한을 확인하거나, 필요시 임대인 본인이 입회하도록 요청하는 등의 추가적인 확인 절차를 거치는 것이 안전합니다. 만약 대리인이 권한을 넘어선 행위를 했더라도, 계약 상대방이 그 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 본인이 책임을 지게 되는 '표현대리' 법리가 존재하지만, 이때 '정당한 이유'를 입증하는 것은 계약을 체결한 쪽의 책임임을 인지해야 합니다.