임대차
임차인 A는 임대인 B 소유의 상가를 임차하여 학원을 운영하던 중, 임대차기간 만료를 앞두고 임대인의 대리인으로 활동해온 임대인의 남편 F에게 문자메시지로 갱신 거절 및 퇴거 의사를 통지했습니다. 임차인이 상가를 인도하자 임대인은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인의 해지 통보에 따라 3개월 후에 효력이 발생한다고 주장하며 보증금 반환을 지연했습니다. 법원은 임대인의 남편 F에게 임대차 계약 관련 대리권이 있다고 보아 임차인의 문자메시지를 적법한 갱신 거절 통지로 인정했고, 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었다고 판단하여 임대인은 임차인에게 미지급 차임, 전기세, 월 차임 부가가치세 등을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2017년 6월 12일 피고 B와 보증금 1,200만 원, 월 차임 80만 원(부가가치세 별도)의 상가 임대차 계약을 체결하고 학원을 운영했습니다. 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되어 2020년 6월 30일까지로 연장되었습니다. 원고는 2020년 5월 8일 피고를 대리하여 계약을 체결하고 관리해온 피고의 남편 F에게 '6월 중순쯤 나갈 예정이니 보증금을 반환해달라'는 문자메시지를 보냈고, 이후 퇴거 및 상가 인도와 관련된 구체적인 사항들을 F과 논의하며 상가를 2020년 6월 14일경 비우고 6월 30일에 완전히 인도했습니다. 원고는 임대차계약이 2020년 6월 30일에 기간 만료로 종료되었으므로, 피고가 보증금 1,200만 원에서 미지급 차임 80만 원과 미지급 전기세 14,600원을 공제한 11,185,400원을 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 원고의 문자메시지를 적법한 갱신 거절 통지로 볼 수 없거나, 설령 통지로 보더라도 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 따라 3개월 후에 해지 효력이 발생하므로 그 기간 동안의 차임과 미지급 월 차임 부가가치세 2,880,000원도 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 보증금 반환 범위에 대해 다퉜습니다.
임차인이 임대인의 대리인(남편)에게 보낸 문자메시지가 적법한 임대차계약 갱신 거절 통지로 인정될 수 있는지, 임대차계약의 실제 종료일은 언제인지(묵시적 갱신 후 해지 통고의 3개월 경과 규정이 적용되는지), 임대차보증금에서 공제되어야 할 미지급금(차임, 전기세, 월 차임 부가가치세)의 범위가 어디까지인지가 주요 쟁점이었습니다.
원심 판결 중 피고의 패소 부분을 일부 취소하고, 피고는 원고에게 8,305,400원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 7월 1일부터 2021년 12월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 소송 총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다.
법원은 피고의 남편 F이 피고를 대리하여 임대차 계약 관련 일체의 업무를 위임받았거나 최소한 원고의 갱신 거절 통지 내용을 피고에게 전달했을 것으로 보아, 원고의 2020년 5월 8일자 문자메시지를 적법한 갱신 거절 통지로 인정했습니다. 이에 따라 임대차계약은 2020년 6월 30일 기간 만료로 종료되었으며, 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항의 '3개월 후 해지 효력 발생' 규정은 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통고에만 적용되므로 본 사안에는 해당하지 않는다고 판단했습니다. 임대차보증금 12,000,000원에서 원고가 미지급한 2020년 6월분 차임 800,000원, 미지급 전기세 14,600원, 그리고 2017년 7월부터 2020년 6월까지의 월 차임에 대한 부가가치세 합계 2,880,000원(월 80,000원 × 36개월)을 공제한 8,305,400원을 임대인인 피고가 임차인인 원고에게 반환할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)는 임차인의 계약갱신 요구권과 묵시적 갱신에 대해 규정하고 있습니다. 특히 제4항은 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어진다고 명시하며, 제5항은 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통고는 통고일로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 규정합니다. 본 사안에서는 임대차기간 만료 전 갱신 거절 통지가 이루어진 것으로 인정되어 제5항이 적용되지 않았습니다. 민법 제114조(대리행위의 효력)에 따라 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 발생하며, 본 판결은 피고의 남편 F에게 임대차 계약 관련 대리권이 있음을 인정하는 근거가 되었습니다. 대법원 판례(2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 등)는 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다는 법리를 확립하고 있습니다. 이는 미지급 차임, 전기세, 부가가치세 등 공제 금액을 산정하는 근거가 됩니다. 민법 제379조(법정이율)는 법정이율을 연 5%로 정하고 있으며, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)는 금전채무 이행을 명하는 판결 시 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 이율을 적용하도록 규정합니다. 다만, 채무자가 항쟁하는 것이 타당한 경우 판결 선고일까지는 민사 법정이율(연 5%)을 적용할 수 있습니다.
임대차 계약 종료 의사는 계약 만료 전 법정 기간 내에 임대인 본인 또는 임대인으로부터 적법한 대리권을 위임받은 자에게 명확하게 전달해야 합니다. 불필요한 분쟁을 피하기 위해 가급적 내용증명 등의 공식적인 방식을 활용하는 것이 좋습니다. 부부 관계라 하더라도 임대차 관련 모든 사항에 대한 대리권이 당연히 인정되는 것은 아니지만, 실제 계약 체결 및 관리에서 대리 행위가 지속적으로 이루어졌다면 대리권이 인정될 여지가 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 임대차 계약이 기간 만료로 종료되는 경우와 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통고하는 경우는 법적 효력 발생 시점이 다릅니다. 계약 기간 만료 전 적법하게 갱신 거절을 통지했다면 계약은 기간 만료일에 종료되지만, 묵시적 갱신 후 해지 통고 시에는 통고일로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 이 점을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다. 임대차보증금은 미지급 차임, 관리비, 공과금, 원상회복 비용 등 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 계약서에 명시된 공제 항목과 금액을 정확히 확인해야 합니다. 특히 월 차임에 대한 부가가치세는 별도로 명시된 경우 임차인의 부담이 되므로, 계약 체결 시 부가세 포함 여부를 명확히 확인하고 기록해야 합니다. 상가 인도 시에는 임대인 또는 대리인 입회 하에 현장을 확인하고, 사진이나 영상 등 증거를 남겨 인도 시점과 원상회복 상태를 명확히 하는 것이 좋습니다. 이는 보증금 반환 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 중요합니다.
