토지와 건물 무단 점유로 인한 부당이득 반환 및 인도 사건

원고 A는 자신이 소유하던 토지와 건물을 피고 B가 무단으로 점유하며 사용한 것에 대해 그동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환하고 토지 및 건물을 인도할 것을 청구하였습니다. 피고는 원고의 남편 F과 임대차 계약을 체결했으므로 정당한 점유 권원이 있다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사건 부동산의 소유자
• 피고 B: 원고의 토지와 건물을 무단으로 점유하고 석재 등을 적치한 사람
• F: 원고 A의 남편으로, 피고 B와 임대차 계약을 체결했다고 주장되었던 인물

분쟁 상황

원고 A는 2005년 3월 2일 이 사건 부동산의 소유권을 취득했습니다. 피고 B는 2017년 12월 31일부터 원고 소유의 토지(별지 목록 기재 1 내지 4 토지) 위에 석재 등을 쌓아두고, 토지 지상에 있는 건물(별지 목록 기재 5 건물)을 점유하기 시작했습니다. 피고는 원고의 남편 F이 원고를 대리하여 임대차 계약을 체결했으므로 정당하게 점유할 권원이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 F에게 대리권이 없었을 뿐 아니라, F이 임대차 계약서 작성 시 대리인 자격을 모용하여 벌금 700만 원의 약식명령을 받아 확정된 사실과 F과 피고가 내연 관계에 있었던 사실 등을 들어 피고의 주장을 배척했습니다. 원고는 자신이 소유했던 토지 중 일부(별지 목록 기재 1 내지 3 토지)를 2020년 11월 25일 소외 C에게 소유권을 이전해주었지만, 별지 목록 기재 4 토지 및 별지 목록 기재 5 건물은 여전히 소유하고 있습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고의 부동산을 점유할 정당한 권원이 있는지 여부, 특히 원고의 남편 F이 원고를 대리하여 임대차 계약을 체결할 권한(유권대리 또는 표현대리)이 있었는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 피고가 건물의 부지가 되는 토지(별지 목록 기재 5 토지)를 점유하고 있는지도 논의되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 전부 인용했습니다. 피고 B는 원고 A에게 다음 금액을 지급하고 특정 조치를 이행해야 합니다.

1. 47,258,400원 및 이에 대해 2020년 11월 25일부터 2022년 8월 18일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다.
2. 별지 목록 기재 4 토지 위에 있는 석재 및 기타 물건 일체를 수거해야 합니다.
3. 별지 목록 기재 4, 5 부동산을 인도해야 합니다.
4. 2017년 12월 31일부터 해당 부동산의 인도 완료일까지 월 305,583원의 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고의 부동산 점유에 대한 정당한 권원이 없다고 판단하여 원고의 토지 및 건물 인도 청구와 무단 점유에 따른 부당이득 반환 청구를 모두 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제741조(부당이득의 내용)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 이 사건에서 피고는 정당한 계약 없이 원고의 토지와 건물을 점유·사용하여 임료 상당의 이득을 얻었으므로, 이를 원고에게 부당이득으로 반환해야 할 의무가 인정되었습니다.
2. 민법 제192조(점유권의 취득과 소멸)​: 물건을 사실상 지배하는 것을 점유라고 합니다. 법원은 건물의 부지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 본다고 하였으며, 이 사건에서는 피고가 건물 자체를 점유하고 있었고 나머지 토지 부분도 직접 점유하고 있었으므로 토지 전체를 점유하고 있다고 판단했습니다.
3. 민법 제114조(대리행위의 효력)​, 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리)​, 제126조(권한을 넘은 표현대리)​: 대리는 본인을 대신하여 법률행위를 하는 것으로, 대리권이 없는 자가 대리행위를 한 경우 그 효과는 원칙적으로 본인에게 미치지 않습니다. 그러나 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우(표현대리)에는 본인에게 그 효과가 미칠 수 있습니다. 이 사건에서는 원고의 남편 F에게 원고를 대리할 권한이 없었고, 피고가 F에게 대리권이 있다고 믿은 데에 '정당한 이유'도 없다고 판단되어 유권대리 및 표현대리 주장이 모두 배척되었습니다.
4. 일상가사대리권: 부부 사이에는 일상적인 가사에 관한 법률행위에 대하여 서로 대리권이 인정되지만, 부동산 임대차와 같이 재산상 중요한 법률행위는 일반적으로 일상가사대리권의 범위를 넘어섭니다.
5. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)​: 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액을 산정할 때, 소송이 제기된 이후에는 이 법에서 정한 연 12%의 지연손해금 이율이 적용될 수 있습니다. 소송 제기 전의 지연손해금은 민법상 연 5%가 적용됩니다.

참고 사항

1. 부동산 관련 계약 시 대리권 확인: 대리인을 통해 계약을 체결할 경우, 대리인에게 해당 행위를 할 수 있는 정당한 대리권(위임장, 인감증명서 등)이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 부부 관계라는 이유만으로 모든 재산권 행위에 대리권이 있다고 볼 수는 없습니다.
2. 일상가사대리권의 범위: 부부에게는 일상적인 가사에 관한 사항에 대해 대리권이 인정되지만, 이는 가정 생활에 필요한 통상적인 범위 내에서 인정됩니다. 부동산의 매매나 장기간의 임대차와 같이 재산상의 큰 부담을 지는 행위는 원칙적으로 일상가사대리권의 범위에 포함되지 않습니다.
3. 표현대리 주장의 정당성 입증: 대리권이 없었음에도 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있어 표현대리가 성립하려면 객관적이고 구체적인 증거가 있어야 합니다. 단순히 대리인의 말만 믿었거나, 개인적인 친분 관계 또는 내연 관계가 있었다는 사정만으로는 정당한 이유가 인정되기 어렵습니다.
4. 무단 점유로 인한 부당이득 반환: 자신의 소유가 아닌 부동산을 정당한 권원 없이 점유하여 사용했다면, 그 점유 기간 동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다.
5. 건물 부지 점유의 해석: 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없으므로, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물 소유자가 점유하는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 그러나 건물의 부지 외에 다른 부분까지 점유하여 사용하고 있다면, 해당 토지 전체를 점유하고 있다고 판단될 수 있습니다.