다세대주택 전세 보증금 미반환 공동 책임 판결

원고 A는 공인중개사 피고 C의 중개로 피고 B 소유의 다세대주택을 전세 보증금 1억 2,000만 원에 임차했습니다. 이 계약은 피고 B의 대리인이라고 주장한 D에 의해 체결되었습니다. 계약 당시 설정되어 있던 선순위 근저당권의 말소를 특약했으나 이행되지 않았고, 이에 피고 C은 원고에게 보증금 미회수 시 반환 책임을 지겠다는 현금보관증을 작성해 주었습니다. 이후 다세대주택이 경매에 넘어가 원고는 보증금 중 1,451만 4,385원만 배당받고 나머지 1억 548만 5,615원을 회수하지 못하게 되자, 피고 B와 피고 C을 상대로 미회수 보증금 반환 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다세대주택 임차인으로 전세 보증금을 돌려받지 못하게 된 피해자입니다.
• 피고 B: 다세대주택의 소유주이자 임대인으로, 대리인 D의 행위에 대한 책임 및 전세 보증금 반환 의무에 대해 다투었습니다.
• 피고 C: 원고와 피고 B 사이의 전세 계약을 중개한 공인중개사로, 선순위 근저당권 말소 불이행 시 보증금 반환을 책임지겠다는 현금보관증을 작성했습니다.
• D: 피고 B의 대리인이라며 다세대주택의 임대차 계약 체결 및 관리를 한 인물로, 월세 계약 대리권을 넘어 전세 계약을 체결하고 보증금을 편취한 혐의를 받고 있습니다.

분쟁 상황

이 사건은 임대차 계약 시 임대인 대리인의 대리권 범위와 책임 문제, 중개사의 중개 책임 범위, 그리고 선순위 근저당권으로 인해 임차인이 전세 보증금을 회수하지 못하게 되었을 때 임대인과 중개사에게 책임을 물을 수 있는지에 대한 분쟁입니다. 임대인이 직접 계약에 참여하지 않고 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우 발생할 수 있는 대리권 관련 분쟁과, 부동산 중개업자의 추가적인 책임 약정이 법적으로 유효한지에 대한 사례로 볼 수 있습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음 세 가지였습니다.

1. D의 행위가 피고 B의 대리권을 넘어선 '표현대리'에 해당하여 피고 B에게 전세계약의 효력이 미치는지 여부.
2. 경매로 인해 임대인 피고 B의 지위가 매수인에게 승계되어 피고 B의 보증금 반환 의무가 소멸하는지 여부.
3. 피고 C이 작성한 현금보관증이 유효하며, 피고 C에게 미회수 보증금 반환 책임이 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 B에 대해 D의 전세계약 체결 행위가 민법 제126조의 '권한을 넘은 표현대리'에 해당하여 그 효력이 피고 B에게 미친다고 판단했습니다. 이는 피고 B가 D에게 월세 계약 체결 대리권을 주었고, D에게 통장과 거래용 도장을 맡겨 입출금을 자유롭게 하도록 했으며, 이 사건 위임장과 전세계약서의 인장이 피고 B의 인감도장과 유사한 점 등 D에게 대리권이 있다고 원고가 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보았기 때문입니다. 또한, 선순위 근저당권 설정 이후에 확정일자를 받은 원고의 임차권은 경매 매수인에게 대항할 수 없어 피고 B의 임대인 지위가 승계되지 않는다고 판단했습니다. 피고 C에 대해서는 D의 기망으로 현금보관증을 작성했다는 주장을 배척했습니다. 민법 제110조 제2항에 따라 제삼자(D)의 사기로 인한 의사표시를 취소하려면 상대방(원고)이 그 사기 사실을 알았거나 알 수 있었어야 하는데, 이를 인정할 증거가 없다고 보았기 때문입니다. 따라서 피고 C은 현금보관증 약정에 따라 피고 B와 공동으로 미회수 보증금에 대한 반환 책임이 있다고 판단했습니다.

결론

법원은 피고 B와 피고 C이 공동으로 원고에게 미회수 전세 보증금 1억 548만 5,615원과 이에 대한 지연손해금(2019년 10월 11일부터 2020년 11월 25일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법률과 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: 대리인이 실제 가지고 있는 권한의 범위를 넘어선 법률 행위를 했을 때, 상대방이 그 대리인에게 그러한 권한이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다면, 그 행위는 본인에게 효력이 미친다는 법리입니다. 즉, 본인이 직접 행위를 하지 않았더라도 대리인의 외형적인 권한 표시에 대해 책임을 지게 하는 규정입니다. 이 사건에서는 피고 B가 D에게 월세계약 체결을 위한 기본 대리권을 주었고, 통장과 도장을 맡기는 등 D이 전세계약을 체결할 권한이 있다고 원고가 믿을 만한 여러 정황이 인정되어, D의 전세계약 체결 행위가 피고 B에게 효력을 미치게 되었습니다.
• 민법 제110조 제2항 (제삼자의 사기)​: 상대방이 있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기를 저질렀을 경우, 그 의사표시를 취소하려면 상대방이 그 사기 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있다는 내용입니다. 이는 의사표시의 상대방을 보호하기 위한 규정입니다. 이 사건에서 피고 C은 D의 기망으로 현금보관증을 작성했다고 주장했지만, 원고가 D의 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다고 볼 만한 증거가 없었으므로, 피고 C은 현금보관증에 따른 책임을 지게 되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 대리인과 계약 시 대리권 확인: 임대인 대신 대리인과 계약하는 경우, 반드시 임대인의 위임장과 인감증명서를 통해 대리인의 권한 범위와 인감도장의 진위 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임대인 본인과 직접 통화하여 대리권 수여 여부와 계약 내용에 대해 확인하는 것이 가장 안전합니다.
• 계약금 및 보증금 송금: 계약금이나 보증금은 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 대리인이나 중개사 등 제삼자의 계좌로 송금하는 것은 위험하며, 문제가 발생했을 때 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
• 근저당권 등 권리관계 확인 및 특약 이행: 계약 체결 전 등기부등본을 통해 해당 부동산의 근저당권 등 선순위 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 근저당권 말소 등 특약이 있다면, 계약 체결 후 해당 특약이 이행되는지 주기적으로 확인하고, 이행이 지연될 경우 즉시 강력하게 조치를 요구해야 합니다.
• 중개인의 추가 책임 약정: 공인중개사가 보증금 미회수 시 책임을 지겠다는 약정(현금보관증 등)을 해주는 경우, 그 약정의 구체적인 내용과 법적 효력을 정확히 이해하고 문서를 잘 보관해야 합니다. 이러한 약정이 있더라도 본질적인 보증금 반환 책임은 임대인에게 있음을 명심해야 합니다.