임대차
임대차 계약 기간 중 집주인이 바뀐 상황에서, 세입자(원고 A)가 원래 집주인(피고 B)에게 보증금 1억 6천 5백만 원을 돌려달라고 요청했지만 거절당해 소송으로 이어진 사건입니다. 세입자는 새로운 집주인에게 임대차 관계가 승계되는 것을 원하지 않는다고 주장했습니다.
원고 A는 2022년 2월 7일 피고 B와 보증금 1억 6천 5백만 원에 건물을 임차하는 계약을 맺고 2024년 2월 20일까지 거주하기로 했습니다. 계약 후 원고는 보증금을 지급하고 건물에 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 임대차 기간이 끝나기 직전인 2024년 2월 3일, 피고 B는 C에게 이 건물을 1억 4천 5백만 원에 팔았습니다. 매매 계약서에는 '현재 임차인의 임대차보증금 1억 6천 5백만 원을 승계하는 조건'이라는 특약이 있었고, 새로운 소유자 C는 2024년 2월 5일 건물 소유권 등기를 마쳤습니다. 원고 A는 이 매매 사실을 알게 된 후, 임대인 지위가 새로운 주인 C에게 넘어가는 것을 원치 않는다고 피고 B에게 통보하며 보증금을 돌려달라고 요구했지만 피고 B가 이를 거부하면서 분쟁이 발생했습니다.
집주인이 바뀌었을 때, 세입자가 새로운 집주인에게 임대차 관계가 승계되는 것을 원하지 않는다고 말하면 원래 집주인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는지. 그리고 세입자가 '상당한 기간' 내에 임대인 지위 승계에 대한 이의를 제기했는지 여부가 쟁점입니다.
법원은 원고(기존 임차인)의 청구를 기각했습니다. 즉, 기존 집주인(피고 B)이 임대차 보증금 1억 6천 5백만 원을 반환할 의무가 없다고 판단했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
법원은 원고가 새로운 집주인에게 임대차 관계가 승계되는 것을 원하지 않는다는 의사를 '상당한 기간 내'에 표시하지 않았다고 보았습니다. 따라서 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인 C가 임대인의 지위를 승계했고, 원래 집주인인 피고 B는 보증금 반환 의무를 면하게 되었다고 결론 내렸습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항: 이 조항은 '주택의 인도(집에 들어와 사는 것)와 주민등록(전입신고)의 대항요건을 갖춘 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 명시하고 있습니다. 즉, 세입자가 전입신고를 하고 실제로 거주하고 있다면, 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인(양수인)이 임대차 계약상의 모든 권리와 의무를 자동으로 이어받게 된다는 의미입니다. 이에 따라 새로운 집주인은 세입자에 대한 보증금 반환 채무를 떠안게 되고, 원래 집주인은 보증금 반환 의무에서 벗어나게 됩니다. 임차인 보호를 위한 예외: 하지만 이 법의 취지는 세입자를 보호하는 것이므로, 세입자가 새로운 집주인에게 임대차 관계가 승계되는 것을 원하지 않을 경우 예외가 인정됩니다. 세입자는 집주인 변경 사실을 알게 된 날로부터 '상당한 기간 내'에 기존 집주인에게 이의를 제기하여, 임대차 관계의 승계 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 이 경우 원래 집주인의 보증금 반환 채무는 사라지지 않습니다. 본 사건에서는 원고의 이의 제기가 '상당한 기간 내'가 아니었다고 판단되어 원래 집주인에게 보증금 반환 의무가 없다고 보았습니다.
새로운 집주인에게 임대차 관계가 승계되는 것을 원하지 않는다면, 건물 매매 사실을 알게 된 즉시 명확하게 이의를 제기해야 합니다. 법원은 이 '이의 제기'가 '상당한 기간 내'에 이루어졌는지를 중요하게 판단합니다. 이의 제기는 말로 하는 것보다는 문자 메시지, 이메일, 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 하는 것이 좋습니다. 특히 내용증명은 자신의 의사를 명확히 전달하고 추후 분쟁 시 중요한 증거가 될 수 있습니다. 임대차 계약 시 특약사항으로 주택 매매 시 임차인의 임대차보증금 반환 요구 권한에 대한 조항을 미리 넣어두는 것도 한 방법입니다. 이 사건에서는 원고가 C의 계약금 수령을 2024년 2월 3일 알았으나, 그 이후 3월 25일까지 아무런 이의 제기를 하지 않았고, 3월 25일에 보증금 반환 요구를 한 것이 '상당한 기간 내'의 이의 제기로 인정되지 않았습니다. 즉, 매매 사실을 안 시점부터 바로 이의를 제기하는 것이 중요합니다.
