전세 보증금 반환 지연으로 발생한 임대인과 임차인 간의 분쟁

임차인 A는 임대인 G와 3억 7천만 원에 전세 계약을 맺었습니다. 계약 만료 시점에 기간 연장을 논의하며 보증금 중 1억 원에 대한 대출이자 상당액을 임대인 G가 임차인 A에게 지급하기로 합의했습니다. 이후 임차인 A가 이사 계획을 통보하고 보증금 반환을 요청했으나 임대인 G는 계약이 연장되었다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었음을 인정하고 임대인 G에게 보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 3억 7천만 원의 전세 보증금 반환을 요구하는 임차인.
• 피고 G: 원고 A에게 전세 보증금을 반환해야 할 임대인.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 I과 3억 7천만 원의 보증금으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 건물 소유주가 I에서 G로 변경되면서 A는 G와 기존 계약과 동일한 내용으로 임대차 계약서를 다시 작성했습니다. 원래 계약 만료일이 2023년 3월 10일이었는데 만료 무렵 양측은 피고 G가 2024년 8월 10일까지 보증금 3억 7천만 원 중 1억 원에 대한 대출이자 상당액인 매월 379,166원을 원고 A에게 지급하기로 약정하며 임대차 기간 연장을 합의했습니다. 원고는 2024년 7월 6일과 8월 1일에 피고에게 문자메시지와 내용증명우편으로 이사 계획과 전세 보증금 반환 요청을 통보했고 2024년 10월 15일 이사 후 보증금 반환을 요청했습니다. 그러나 피고는 임대차 계약이 2023년 2월 23일에 2년 더 연장되어 2025년 2월 22일까지라고 주장하며 보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약의 종료 여부와 임대인의 보증금 반환 의무 발생 시점.

법원의 판단

법원은 피고 G가 원고 A에게 3억 7천만 원의 임대차보증금과 2024년 10월 16일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 해당 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

원고 A의 청구가 정당하다고 인정되어 법원이 이를 전부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

• 주택임대차보호법: 임대차 계약의 갱신, 종료, 보증금 반환 등에 대한 기본적인 법리를 규정합니다. 이 사건에서는 계약 갱신 합의의 유효성 여부가 주요 쟁점이었습니다.
• 민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약입니다.
• 민법 제639조 (묵시의 갱신)​: 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이 사건에서는 묵시적 갱신이 아닌 약정 갱신 여부가 다투어졌습니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률은 특별한 사정이 없는 한 연 12%로 적용됩니다. 이 사건에서 법원은 임대인의 보증금 반환 지연에 대해 이 법률에 따른 지연손해금 지급을 명령했습니다.
• 동시이행의 항변권: 임대차 계약 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임차인이 부동산을 인도해야 임대인에게 보증금 반환 의무가 발생합니다. 원고는 2024년 10월 15일 부동산을 인도했으므로 피고의 보증금 반환 의무가 발생했다고 볼 수 있습니다.

참고 사항

• 임대차 계약 연장이나 갱신 시에는 구두 합의뿐만 아니라 반드시 서면으로 명확히 기록하고 양측의 서명을 받아야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 임대차 계약 만료 전 임대인에게 보증금 반환 요청을 내용증명 등 명확한 방식으로 통지하여 계약 종료 의사를 분명히 하는 것이 중요합니다.
• 임대차 계약 기간 연장 시 보증금이나 월세 등 주요 조건 변경이 있다면 기존 계약서에 특약사항을 명확히 기재하거나 새로운 계약서를 작성하는 것이 필요합니다.
• 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 지연이자를 청구할 수 있으므로 적절한 시점에 법적 대응을 고려할 수 있습니다.