미납 건물 임대료에 대한 연대 책임 판결

건물주 원고 A는 임차인 주식회사 B, 그 대표자 C, 그리고 C의 동생 D을 상대로 미납된 건물 임대료 9,550만 원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하였습니다. 주식회사 B는 건물 임차인으로서 차임 지급 의무가 있었고, 대표자 C는 확인서를 작성하여 연대 책임을, D은 현금보관증에 날인하여 5,000만 원 한도 내에서 연대 책임을 약정했습니다. 법원은 피고들의 임대차 목적물 범위 주장, 차임 면제 주장, 사용 수익 제한으로 인한 차임 감액 주장을 모두 배척하고 원고의 청구를 인용했습니다. 이에 따라 피고 주식회사 B와 피고 C은 연대하여 9,550만 원을, 피고 D은 이 중 5,000만 원을 연대하여 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 하남시 소재 건물과 토지의 소유자였던 건물주로서, 미납된 임대료를 청구하는 당사자입니다.
• 피고 주식회사 B: 원고 A와 건물 임대차 계약을 체결하고 해당 건물을 점유, 사용해온 임차인 회사입니다.
• 피고 C: 피고 주식회사 B의 대표자이자, 원고에게 피고 회사의 차임 등 비용을 책임지겠다는 확인서를 작성해준 사람입니다.
• 피고 D: 피고 C의 동생으로 '작은 사장님'으로 불렸으며, 원고에게 5,000만 원 한도의 차임 연대 지급 의무를 인정한 현금보관증에 날인해준 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 자신의 건물을 주식회사 E에 임대하였으나, 계약 직후 임차인이 피고 주식회사 B로 변경되었습니다. 이후 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었고, 피고 주식회사 B는 2019년부터 2023년 7월까지 총 9,550만 원의 차임을 미납했습니다. 피고 주식회사 B의 대표자 C는 회사의 차임 및 각종 비용을 책임지겠다는 확인서를 작성해주었고, C의 동생 D은 5,000만 원 한도 내에서 차임 지급 의무를 부담하는 내용의 현금보관증에 날인해주었습니다. 그러나 차임이 계속 미납되자 원고는 주식회사 B, C, D을 상대로 미납 임대료 지급을 청구하게 되었고, 피고들은 임대차 목적물의 범위, 차임 면제 약정, 차임 감액의 필요성 등을 주장하며 다투었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 피고 주식회사 B의 미납 차임 지급 의무 및 피고 C, D의 연대 책임 여부와 범위.
2. 피고 D이 현금보관증에 날인한 것이 연대 책임을 부담하려는 의사였는지 여부.
3. 임대차 계약의 목적물이 건물뿐 아니라 토지까지 포함되는지 여부.
4. 토지 수용 또는 특정 시점 이후의 차임 면제 약정이 있었는지 여부.
5. 토지 일대가 공공주택지구로 지정되고 수용됨으로 인해 건물 사용, 수익에 제한이 발생하여 차임 감액이 필요한지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 받아들여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 B와 피고 C은 연대하여 원고 A에게 9,550만 원 및 이에 대해 2023년 11월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 피고 D은 피고 주식회사 B, 피고 C과 연대하여 위 9,550만 원 중 5,000만 원 및 이에 대해 2023년 11월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 소송비용은 피고들이 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임차인인 피고 주식회사 B가 미납 차임을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한, 피고 C은 '확인서'를 통해, 피고 D은 '현금보관증'에 날인함으로써 각각 피고 회사의 차임 지급 의무를 연대하여 부담하기로 약정했다고 보았습니다. 피고 D이 현금보관증 날인이 기망에 의한 것이라는 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. 피고들이 주장한 임대차 목적물이 건물 외에 토지까지 포함된다는 주장은 임대차 계약서의 '임대할 부분' 기재 내용과 여러 건물이 토지 위에 존재한다는 점 등을 종합하여 건물에 한정된다고 판단되어 배척되었습니다. 차임 면제 약정 주장에 대해서는 원고가 세금계산서를 발행하지 않은 사실만으로는 면제 약정을 인정하기 부족하고, 달리 증거가 없어 배척되었습니다. 마지막으로 공공주택지구 지정 및 토지 수용으로 인한 사용 수익 제한으로 차임을 감액해야 한다는 주장 역시 해당 사정만으로는 임차 목적물 사용 수익에 제한이 있다고 인정하기 부족하여 받아들여지지 않았습니다. 결론적으로 법원은 피고들의 모든 주장을 기각하고, 원고 A의 미납 임대료 및 지연손해금 청구를 전부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 임대차 계약, 채무불이행, 보증 계약 및 연대채무의 법리를 다루고 있습니다.

1. 임대차 계약의 효력 (민법 제618조 등): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 임차인은 약정된 차임을 지급할 의무를 가집니다. 계약 기간이 만료된 후에도 양 당사자가 이의 없이 임대차 관계를 지속하면 '묵시적 갱신'이 이루어질 수 있으며, 이전과 동일한 조건으로 임대차 계약이 유지됩니다.
2. 보증 및 연대채무 (민법 제428조, 제408조 등):
   • 보증의 의미: 보증은 채권자와 보증인 사이에 체결되는 계약으로, 주채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 보증인이 그 채무를 이행할 것을 약정하는 것입니다. 피고 C은 '확인서'를 통해, 피고 D은 '현금보관증'에 날인함으로써 피고 주식회사 B의 차임 지급 의무에 대해 보증 또는 연대 책임을 지게 되었습니다.
   • 연대채무의 의미: 수인의 채무자가 동일한 내용의 채무에 대해 각자가 전부를 이행할 의무를 부담하고, 그중 1인의 이행으로 다른 채무자도 채무를 면하게 되는 채무 관계입니다. 이 판결에서 피고 주식회사 B, C, D은 연대하여 차임을 지급할 의무가 인정되었습니다. 다만 피고 D은 5,000만 원 한도 내에서 연대 책임을 지는 것으로 인정되었습니다.
3. 사실 인정 및 입증 책임: 법원에서 특정 사실을 주장하는 당사자는 그 사실을 증명할 책임이 있습니다. 피고들이 임대차 목적물 범위 변경, 차임 면제 약정, 차임 감액 사유 등을 주장했으나, 이를 뒷받침할 객관적인 증거(서면 합의 등)가 부족했기 때문에 법원은 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
4. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법): 채무자가 금전 채무의 이행을 지체할 경우, 채무자는 채권자에게 채무액에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율이 적용되었습니다. 이는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에서 정한 지연손해금률을 따른 것입니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약서 작성의 중요성: 임대차 계약 시 임대할 부동산의 범위(건물, 토지 또는 그 일부)를 명확하게 기재해야 합니다. 구두 약정이나 애매모호한 표현은 추후 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 특약사항을 포함한 모든 합의 내용은 반드시 서면으로 상세히 남겨야 합니다.
2. 보증 및 연대 책임: 다른 사람의 채무를 보증하거나 연대하여 책임지겠다는 의사를 표시하는 경우(예: 확인서, 현금보관증 등)에는 신중해야 합니다. 해당 문서에 서명 또는 날인하는 행위는 법적 효력을 가지며, 추후 주장을 번복하기 어렵습니다. 서명하기 전에 내용과 자신의 책임 범위, 한도 등을 정확히 이해해야 합니다.
3. 차임 면제 또는 감액: 차임을 면제해주거나 감액해주기로 합의했다면 이 또한 명확히 서면으로 작성해야 합니다. 이 사건에서 원고가 세금계산서를 발행하지 않은 사실만으로는 차임 면제 약정이 있었다고 인정되지 않았듯이, 일방적인 기대나 관행만으로는 법적 효력을 주장하기 어렵습니다.
4. 임대차 목적물 사용 제한: 주변 환경 변화(예: 공공주택지구 지정, 토지 수용)로 인해 임차한 목적물의 사용, 수익에 제한이 발생했다고 판단될 경우, 단순히 해당 사정만으로 차임 감액이 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다. 실제 사용에 어느 정도의 제한이 있었는지, 임대인과의 계약에 영향을 미칠 정도였는지 구체적인 증거를 통해 입증해야 합니다.