건축/재개발
원고인 두 주식회사가 군포시에서 아파트 건설사업을 완료한 후 피고인 군포시장으로부터 57억 원이 넘는 개발부담금을 부과받자 이를 다툰 사건입니다. 원고들은 사업 대상 토지가 과거 환지 방식으로 개발된 토지에서 최초로 시행된 주택건설사업이며, 새로운 대지조성공사가 필요 없었으므로 개발부담금 부과 대상에서 제외되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고들의 주장을 받아들여 개발부담금 부과 처분이 위법하다고 판결하고 이를 취소했습니다.
원고 B 주식회사가 2018년 3월 군포시에서 아파트 건설사업계획을 승인받고, 이후 원고 A 주식회사와 함께 사업주체가 변경되어 2022년 4월 사업을 완료했습니다. 피고인 군포시장은 2022년 9월 원고들에게 약 57억 5천만 원의 개발부담금을 부과했고, 원고들은 이에 불복하여 행정심판을 청구했으나 기각되었습니다. 이후 피고가 개발부담금을 약 57억 1천만 원으로 재산정하여 고지했으나, 원고들은 이 부과처분 역시 위법하다고 보아 소송을 제기했습니다.
아파트 건설사업이 개발이익 환수에 관한 법률 시행령상 '환지 방식의 도시개발사업 시행으로 조성이 끝난 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업'에 해당하여 개발부담금 부과 대상에서 제외되는지 여부와, 대지조성공사가 불필요한 토지에 주택건설사업만을 하는 경우 개발부담금 부과 대상에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 개발부담금 산정의 기초가 되는 개시시점지가와 종료시점지가의 산정이 적법한지 여부도 쟁점으로 다투어졌습니다.
피고가 2022년 9월 6일 원고들에게 한 개발부담금 5,714,279,380원의 부과처분을 취소한다. 소송비용은 피고가 부담한다.
법원은 이 사건 아파트 건설사업이 두 가지 이유로 개발부담금 부과 대상에서 제외된다고 판단했습니다. 첫째, 이 사건 사업부지들은 도시개발법에 흡수된 구 토지구획정리사업법에 따라 '환지'된 토지들로부터 분할 및 합병된 토지로서, 해당 법령이 정하는 '환지 방식으로 조성이 끝난 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업'에 해당하여 개발부담금 부과 대상에서 제외된다고 보았습니다. 둘째, 이 사건 사업부지들은 사업 시행 전부터 이미 건물이 존재하고 토지가 대지화되어 있었으며, 원고들이 별도의 대지조성공사를 하지 않았으므로, '대지조성공사가 필요 없는 토지에 주택건설사업만을 하는 경우'에 해당하여 개발부담금 부과 대상이 아니라고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 나머지 쟁점들을 살펴볼 필요 없이 이 사건 개발부담금 부과 처분이 위법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
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개발이익 환수에 관한 법률 제5조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 [별표 1] 제1호 나.목 비고 3): 이 법령은 택지개발사업을 개발부담금 부과 대상으로 규정하면서도, 도시개발법에 따른 '환지 방식'으로 조성이 끝난 토지에서 '최초'로 시행되는 주택건설사업은 개발부담금 부과 대상에서 제외된다고 명시합니다. 이 규정은 2019년 11월 5일 개정된 시행령 이후 부과되는 개발사업부터 적용됩니다.
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도시개발법: '토지구획정리사업법'이 폐지되면서 그 내용을 흡수한 법률입니다. 이 판례에서는 폐지된 토지구획정리사업법에 따라 이루어진 환지도 도시개발법상 환지로 보아 개발부담금 제외 규정을 적용했습니다.
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대법원 판례 (예: 2015. 11. 26. 선고 2014두43349 판결): 대지조성공사가 필요 없는 토지에 단순히 주택건설사업만을 하는 경우에는 개발부담금 부과 대상 사업에 해당하지 않는다는 중요한 법리를 확립하고 있습니다. 이는 개발부담금이 토지의 물리적 형질 변경을 통한 개발이익 환수를 목적으로 한다는 점을 강조합니다.
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주택법 제2조 제12호 및 제15조 제1항, 제4항: 주택건설사업계획 및 대지조성사업계획의 승인에 관한 규정입니다. 일정 규모 이상의 주택건설사업 또는 대지조성사업은 사업계획 승인을 받아야 하며, '주택단지'의 개념을 정의합니다.
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부담금관리 기본법 제4조 및 제5조: 부담금 부과의 법적 근거와 원칙을 제시하는 법령입니다. 부담금 부과는 구체적이고 명확해야 하며, 최소한의 범위 내에서 공정하고 투명하게 이루어져야 합니다. 또한, 국민의 권익을 제한하는 행정처분은 헌법상 명확성의 원칙에 따라 엄격하게 해석되어야 한다는 법리를 포함합니다 (대법원 2016. 11. 24. 선고 2014두47686 판결 참조).
개발부담금은 토지의 개발이익을 환수하는 목적으로 부과되므로, 사업 대상 토지의 과거 개발 이력을 확인하는 것이 중요합니다. 특히 도시개발법이나 과거 토지구획정리사업법에 따른 '환지 방식'으로 개발된 토지에서 '최초'로 주택건설사업을 시행하는 경우 개발부담금 면제 대상이 될 수 있습니다. 또한, 사업 추진 시 토지의 현황을 정확히 파악하여 새로운 '대지조성공사'가 실제로 필요한지 여부를 검토해야 합니다. 만약 이미 대지화된 토지에 건물만 건축하는 경우에는 개발부담금 부과 대상에서 제외될 가능성이 큽니다. 행정기관의 부과처분에 대해 부당하다고 생각될 경우, 법령상의 면제 또는 제외 규정에 해당하는지, 그리고 산정 방식이 적법한지 등을 철저히 검토하여 다툴 수 있습니다.
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