건축/재개발
정비사업과 관련해 받을 수 있는 보상금은 당해 부동산 자체에 대한 보상, 주거이전과 관련한 보상인 주거이전비, 이사비, 이주정착금(이하 ‘주거이전비’ 등), 그리고 영업권의 보상이 있습니다.
부동산 자체는 등기부로 객관적으로 확인되어서, 보상 자체에 대한 분쟁은 없습니다. 부동산 등의 소유자는 조합원으로 정비사업에 참여할지, 현금청산 받고 빠질지 여부만 결정하면 됩니다. 반면, 정비구역에서 주거이전비 등이나 영업권 보상을 받을 수 있는지 여부는 분양을 신청한 조합원인지 아닌지, 정비사업이 재개발인지 재건축인지에 따라 다르고 복잡합니다. 하나하나 차근차근 따져 보겠습니다.
일단 정비사업에 참여하여 분양을 신청한 조합원인지, 현금청산자 또는 세입자인지를 구별해야 합니다. 전자인 경우라면 기본적으로 사업시행자에 준하는 지위에 있어서 보상을 해야 하는 주체이지, 보상을 받는 객체가 아닙니다. 따라서 조합원이 되면 기본적으로 주거이전비나 영업보상을 받을 수 없습니다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다28394 판결).
물론, 종전에는 시공사가 정비사업의 조합에게 시공사 선정을 조건으로 조합원에 대한 이주비 등의 지원을 약속하는 관행이 있었기 때문에 조합원들도 주거이전비 등을 받을 수 있었습니다. 실제로 시장이 과열된 경우, 수천만 원대의 이사비를 지급할 것을 조건으로 시공사로 선정된 적도 있었다가, 나중에 이를 뒤집혀 문제가 됐습니다. 하지만 2022년 말부터는 도시정비법에서 시공사가 이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공할 것을 제안하지 못하도록 명시했습니다(도시정비법 제132조 제2항).
다음으로는 정비사업을 구분해야 합니다. 재개발사업은 토지보상법에 따른 공익사업이지만, 재건축사업은 원칙적으로 공동주택 소유자들의 민간사업이지 공익사업이 아닙니다. 그리고 공익사업이 아닌 재건축사업에서는 주거이전비, 이주정착금, 이사비의 지급은 법적인 의무가 아닙니다. 따라서 사업시행자는 현금청산자, 세입자와의 협의를 통해 이들에게 소정의 금액을 지급할 수도 있고, 지급하지 않을 수도 있습니다.
한편, 재개발사업으로 편입되는 주거용 건축물의 소유자(현금청산자)는 가구원 수에 따라 2개월 분의 주거이주비를 받을 수 있습니다. 다만, 거주하지 않거나 무허가 건축물은 이주비를 받을 수 없습니다. 3개월 이상 거주한 세입자도 주거이전비를 보상받을 수 있습니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제1항, 제2항). 이사비도 마찬가지입니다(토지보상법 시행규칙 제55조 제2항). 따라서 실제로 재개발사업에서 거주하였다면, 소유주든 세입자든 일정한 기준에 따른 주거이전비와 이사비를 보상받을 수 있습니다.
다만, 이주정착금은 다릅니다. 세입자는 법이 정한 이주대책대상자가 아니기에 이주정착금을 지원받을 수 없습니다(토지보상법 시행령 제40조 제5항 제3호). 다만, 사업지구에 주거용 건축물을 소유한 자로서 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자는 포함됩니다. 즉, 자기 집은 전세주고 같은 동네에 전세를 살고 있다면 이주정착금을 받을 수 있습니다. 반면, 주거용 건축물을 소유하더라도 정비구역 외에 살고 있거나 상가건물의 세입자는 제외됩니다. 따라서 세입자라면, 주거하는 지역에 지정된 정비사업이 재건축인지 재개발인지 살펴봐야 합니다. 재개발이면 사업 주거이전비나 이사비를 받을 수 있지만, 재건축이라면 기대를 접는 것이 좋습니다. 다만, 조합의 입장에서도 신속하게 명도집행을 하여 사업비를 줄이기 위해 현금청산자나 세입자에게도 선뜻 주거이전비나 이사비를 지급할 경우가 있어서 반드시 못 받는 건 아닙니다. 물론 이러한 보상과는 달리 세입자는 임대차계약에서 정한 임대차기간을 보장받고, 임대차보증금을 반환받음은 당연합니다.
위와 같은 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등은 최소한 부동산 인도와 동시에 또는 선행되어야 합니다. 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면, 주거이전비 등의 지급은 부동산 인도와 동시에 이행되어야 하고(즉, 보상대상자는 주거이전비 등이 지급되지 않으면 부동산 인도를 거절할 수 있고), 협의가 되지 않아 토지보상법에 따른 재결절차를 진행한다면 토지보상법에 따른 사전보상의 원칙에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 합니다(토지보상법 제62조).
영업권은 어떨까요. 재건축이든 재개발이든 정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 영업 손실에 대해서는 보상이 될 수 있습니다(도시정비법 시행령 제54조 제2항). 따라서 실제로 소유자든 세입자든 실제로 영업을 하고 있다면 휴업기간에 해당하는 영업이익에 감가상각비 등을 포함하여 보상을 받을 수 있습니다. 다만 보상의 범위는 4개월의 휴업기간 이내로 하되, 4개월 이상 영업을 못하거나 4개월 안에 다른 장소로 이전이 불가능할 경우에는 2년의 범위 내에 실제 휴업기간에 따른 보상을 받을 수 있습니다. 보상은 최근 3년 간의 평균 영업이익을 기준으로 평가하되, 만약 정비사업 지정으로 영업이익이 감소된 경우라면 정비사업 지정 전을 기준으로 합니다.
이 기준이 다가 아닙니다. 기준시기를 세심하게 살펴봐야 합니다. 정비사업의 주거이전비 등과 영업권 보상의 기준시기는 공람공고일을 기준으로 합니다(도시정비법 시행령 제54조 제3항, 제4항). 서울시의 도시포털계획(https://urban.seoul.go.kr/)이나 각 지자체의 홈페이지를 통해 공람공고일을 확인할 수 있습니다. 따라서 정비사업을 지정하려면 시장이나 군수 등은 정비계획을 주민에게 미리 공람하고 이에 대한 의견을 받는데. 해당 공람공고일을 기준으로 거주를 하거나 영업을 하고 있어야 하고, 그 이후에 거주를 하거나 영업을 하는 경우는 보상이 되지 않습니다. 설령, 정비예정구역 지정 후에 입주하거나 영업을 개시한 경우는 정비구역 지정을 어느 정도 예상할 수 있었으므로 보상을 받을 수는 있습니다. 그러나 공람공고일 이후에 거주를 하거나 영업을 개시한 경우는 포함되지 않습니다.
한편, 정비사업의 공람공고 이후에 거주를 개시하거나 영업권을 양수한 경우는 어떨까요. 그 경우는 보상이 되지 않습니다. 영업손실보상의 취지는 정비사업으로 인하여 불의의 손실을 받게 되는 이를 보호하기 위한 겁니다. 따라서 비록 기존에 영업권자로부터 사업장 시설 일체를 양수받았다고 하더라도, 공람공고일 이후에 영업을 시작하는 사람은 향후 정비사업으로 인하여 영업의 폐지 또는 휴업이 있을 것을 감수하고 영업을 한 것이므로 영업손실 보상대상자에 해당하지 않습니다. 물론, 영업권 양도와 양수는 양도의 주체가 변경되는 것을 의미하지 않으며, 공람공고일 이후에 영업을 하는 법인의 주주구성이 변경되거나 상속을 받는 경우에는 보상의 대상이 아닙니다.
