건축/재개발
원고 건설사가 피고 건물주로부터 건물 신축 공사를 수주했으나 공사 완료 시점과 미완성 또는 하자 보수 책임, 지체상금 발생 여부를 두고 다툼이 발생한 사건입니다. 법원은 사용승인 시점을 공사 완료일로 보고 원고가 청구한 공사 잔대금은 인정했지만 피고의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권을 인정하여 이를 상계함으로써 원고의 청구를 최종 기각하고 피고에게 가지급금을 반환하도록 판결했습니다.
건설사 A 주식회사는 건물주 C와 건물 신축 공사 계약을 맺고 공사를 진행했습니다. 계약금액이 증액되는 변경 계약까지 있었지만 공사가 마무리될 무렵 감리자로부터 여러 보완 사항이 통보되었고 건설사는 결국 현장을 이탈했습니다. 이후 건물주는 해당 건물의 사용승인을 받았습니다. 건설사는 공사를 완료했으니 잔금을 달라고 주장했지만 건물주는 공사가 미완성되었거나 하자가 있고 공사 지연에 따른 지체상금을 물어야 한다며 잔금을 지급할 수 없다고 맞섰습니다. 이로 인해 공사 잔대금 지급 여부를 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다.
원고가 이 사건 공사를 언제 완료했는지, 공사 완료로 볼 수 있는지 여부, 미완성된 부분이나 하자가 존재하는 경우 하자보수 책임 및 손해배상 발생 여부, 공사 완료 지연으로 인한 지체상금이 발생하는지 여부와 그 금액, 피고의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권으로 원고의 공사 잔대금 채권을 상계할 수 있는지 여부입니다.
원고 A 주식회사의 공사 잔대금 청구는 기각됩니다. 원고 A 주식회사는 피고 C에게 제1심 가집행으로 지급받았던 22,280,279원과 이에 대한 지연이자를 반환해야 합니다. 소송과 가지급물 반환 신청에 관련된 모든 비용은 원고 A 주식회사가 부담합니다.
법원은 원고 건설사가 주장하는 공사 완료일이 아닌 건물의 사용승인이 이루어진 시점을 공사 완료일로 인정했습니다. 또한 건설사가 청구한 공사 잔대금은 인정했으나 건물주가 주장하는 공사 지연에 따른 지체상금과 하자로 인한 손해배상액을 인정하여 두 채권을 상계했습니다. 결과적으로 건물주의 채권액이 더 크거나 같아 건설사의 공사 잔대금 청구는 모두 사라지게 되었고 건설사는 오히려 건물주에게 가집행으로 받은 돈을 돌려주게 되었습니다.
공사가 마지막 공정까지 우선 완료되고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되었다면 설령 불완전한 부분이 있어 보수가 필요하더라도 이는 '하자가 있는 완성'으로 봅니다. 즉 공사가 완전히 끝나지 않은 '미완성'과는 다르게 취급하며 이는 지체상금 약정에도 동일하게 적용됩니다. 이 사건에서는 비록 원고 건설사가 계약 내용에 완전히 부합하게 공사를 끝내지는 못했으나 건물의 사용승인이 이루어진 시점에는 건물의 주요 부분이 완성되었다고 보아 공사가 '일응 완료'된 것으로 판단했습니다. 건축법 제22조(사용승인)에 따르면 건축물 사용승인은 건축물이 허가 또는 신고한 설계도서에 따라 제대로 지어졌는지 검사한 후 건축 허가권자가 내주는 것입니다. 피고 건물주가 이 사건 건물에 대해 사용승인을 받았다는 사실은 공사가 사회 통념상 어느 정도 완성되었음을 보여주는 중요한 증거로 활용되었습니다. 민법 제499조, 제476조, 제477조(상계 및 변제충당)에 의하면 서로에게 같은 종류의 채무를 지고 있는 경우 각 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 것을 '상계'라고 합니다. 이 사건에서 건물주는 건설사에 대한 지체상금 채권과 하자보수 손해배상 채권을 자동채권으로 건설사의 공사 잔대금 채권을 수동채권으로 하여 상계를 주장했습니다. 채무자가 여러 개의 빚을 갚아야 하는데 가진 돈이 모든 빚을 갚기에 부족할 때 어떤 빚부터 갚을 것인지를 정하는 규칙을 '변제충당'이라고 하며 상계의 경우에도 이 변제충당의 법리가 준용됩니다. 당사자가 특정 채무를 지정하지 않으면 법정변제충당 순서에 따르는데 이때 채무자(상계를 주장하는 피고)에게 변제 이익이 더 큰 채무(동시이행 관계에 있는 하자보수 손해배상 채권)부터 먼저 상계되는 것으로 보게 됩니다. 이 원칙에 따라 건물주의 하자보수 손해배상 채권이 건설사의 공사 잔대금 채권과 먼저 상계되었고 남은 잔대금에 대해 지체상금 채권이 상계되었습니다.
건축 공사 계약 시 공사 완료 시점에 대한 구체적인 기준(예: 사용승인, 준공검사 합격 등)을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 감리자의 확인, 공정률 보고서, 사용승인 접수 요청 등은 공사 완료의 객관적인 증거가 될 수 있으나 불완전한 상태에서의 일방적인 완료 통보는 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 공사 진행 중이나 완료 시점에 감리자나 발주자가 지적하는 하자나 미시공 항목은 즉시 보완하고 그에 대한 증빙 자료(사진, 보수 확인서 등)를 철저히 남겨야 합니다. 단순한 마무리 공사로 보이는 부분이라도 전체 공사 완료 여부를 판단하는 데 영향을 미칠 수 있습니다. 공사 계약 시 지체상금율, 지체일수 산정 기준, 하자 보수 및 손해배상 관련 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 도급인이 건물을 사용하거나 사용승인을 받은 경우 지체상금이 발생하지 않도록 하는 조항이 있는지도 확인해야 합니다. 공사대금과 관련하여 서로에게 채권(받을 돈)과 채무(줄 돈)가 있을 경우 이를 상계하여 실제 주고받을 금액을 줄일 수 있습니다. 이때 어떤 채권부터 상계할지는 민법의 변제충당 규칙과 당사자의 변제 이익 등을 고려하여 법원이 판단하게 됩니다. 1심 판결에서 가집행 선고가 있어 돈을 미리 받았더라도 항소심에서 1심 판결이 뒤집히면 해당 가지급금과 이자를 돌려줘야 합니다. 따라서 가집행 금액은 최종 판결에 따라 변동될 수 있음을 인지해야 합니다.
