건축/재개발
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비계획 입안대상지역 요건에 해당하는 구역을 대상으로 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항).
정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위해 정비사업을 건설하는 주택에 대해 다음의 구분에 따른 범위에서 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영해야 하며, 사업시행자는 이에 따라 주택을 건설해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제10조 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제9조제1항제3호).
국민주택규모의 주택: 전체 세대수의 60% 이하
과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업의 경우
건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이상을 85㎡ 이하 규모의 주택으로 건설해야 합니다. 그럼에도 불구하고 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 임대주택 및 국민주택규모의 주택 건설비율이 적용되지 않습니다[「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(국토교통부 고시 제2024-26호, 2024. 1. 19. 발령·시행) 제5조].
① 재건축사업의 조합원에게 분양하는 주택의 주거전용면적의 합이 재건축하기 전의 기존주택의 주거전용면적의 합보다 작거나 30%의 범위에서 클 것
② 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85㎡ 이하 규모로 건설할 것
입안제안 요건 |
▪ 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않거나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 않은 경우 ▪ 토지등소유자가 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우 ▪ 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례로 정하는 경우 ▪ 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서「도시 및 주거환경정비법」제9조제1항제10호각 목을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우 ▪ 「도시 및 주거환경정비법」제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우 ▪ 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우(다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 않음) ▪ 토지등소유자가 공공재건축사업을 추진하려는 경우 |
토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제1항).
정비계획의 입안권자는 제안일부터 60일 이내에 정비계획에의 반영여부를 제안자에게 통보해야 합니다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 한 차례에 한하여 30일을 연장할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제2항).
정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제15조제1항).
정비계획의 입안권자는 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제15조제2항).
「도시 및 주거환경정비법 시행령」에서 정하는 경미한 사항 |
1. 정비구역의 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우(정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우는 제외) 2. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거를 변경하는 경우 3. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모를 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우 4. 공동이용시설 설치계획을 변경하는 경우 5. 재난방지에 관한 계획을 변경하는 경우 6. 정비사업시행 예정시기를 3년의 범위에서 조정하는 경우 7. 「건축법 시행령」 별표 1 각 호의 용도범위에서 건축물의 주용도(해당 건축물의 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)를 변경하는 경우 8. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위에서 확대하는 경우 9. 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우 10. 「도시 및 주거환경정비법」 제66조에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우 11. 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따라 정비계획을 변경하는 경우 12. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 변경인 경우 13. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택의 세부 유형을 변경하는 경우 14. 「도시 및 주거환경정비법」 제23조제1항제2호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우로서 사업시행자로 예정된 자를 변경하는 경우 15. 1, 3부터 9까지, 11, 12, 13 및 14와 유사한 사항으로서 정비계획에서 경미한 사항으로 결정한 사항을 변경하는 경우 16. 그 밖에 1. 3부터 9까지, 11, 12, 13 및 14와 유사한 사항으로서 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우 |
정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경결정 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 전단).
정비구역의 지정권자는 정비계획을 포함한 정비구역을 지정·고시한 때에는 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고해야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제3항).
