이승훈 변호사

건물 신축 공사 잔금 및 지체상금 관련 다툼 사건

원고 건설사가 피고 건물주로부터 건물 신축 공사를 수주했으나 공사 완료 시점과 미완성 또는 하자 보수 책임, 지체상금 발생 여부를 두고 다툼이 발생한 사건입니다. 법원은 사용승인 시점을 공사 완료일로 보고 원고가 청구한 공사 잔대금은 인정했지만 피고의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권을 인정하여 이를 상계함으로써 원고의 청구를 최종 기각하고 피고에게 가지급금을 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 건물 신축 공사를 맡았던 건설사 - 피고 C: 건물 신축 공사를 의뢰한 건물주 ### 분쟁 상황 건설사 A 주식회사는 건물주 C와 건물 신축 공사 계약을 맺고 공사를 진행했습니다. 계약금액이 증액되는 변경 계약까지 있었지만 공사가 마무리될 무렵 감리자로부터 여러 보완 사항이 통보되었고 건설사는 결국 현장을 이탈했습니다. 이후 건물주는 해당 건물의 사용승인을 받았습니다. 건설사는 공사를 완료했으니 잔금을 달라고 주장했지만 건물주는 공사가 미완성되었거나 하자가 있고 공사 지연에 따른 지체상금을 물어야 한다며 잔금을 지급할 수 없다고 맞섰습니다. 이로 인해 공사 잔대금 지급 여부를 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 이 사건 공사를 언제 완료했는지, 공사 완료로 볼 수 있는지 여부, 미완성된 부분이나 하자가 존재하는 경우 하자보수 책임 및 손해배상 발생 여부, 공사 완료 지연으로 인한 지체상금이 발생하는지 여부와 그 금액, 피고의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권으로 원고의 공사 잔대금 채권을 상계할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고 A 주식회사의 공사 잔대금 청구는 기각됩니다. 원고 A 주식회사는 피고 C에게 제1심 가집행으로 지급받았던 22,280,279원과 이에 대한 지연이자를 반환해야 합니다. 소송과 가지급물 반환 신청에 관련된 모든 비용은 원고 A 주식회사가 부담합니다. ### 결론 법원은 원고 건설사가 주장하는 공사 완료일이 아닌 건물의 사용승인이 이루어진 시점을 공사 완료일로 인정했습니다. 또한 건설사가 청구한 공사 잔대금은 인정했으나 건물주가 주장하는 공사 지연에 따른 지체상금과 하자로 인한 손해배상액을 인정하여 두 채권을 상계했습니다. 결과적으로 건물주의 채권액이 더 크거나 같아 건설사의 공사 잔대금 청구는 모두 사라지게 되었고 건설사는 오히려 건물주에게 가집행으로 받은 돈을 돌려주게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 공사가 마지막 공정까지 우선 완료되고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되었다면 설령 불완전한 부분이 있어 보수가 필요하더라도 이는 '하자가 있는 완성'으로 봅니다. 즉 공사가 완전히 끝나지 않은 '미완성'과는 다르게 취급하며 이는 지체상금 약정에도 동일하게 적용됩니다. 이 사건에서는 비록 원고 건설사가 계약 내용에 완전히 부합하게 공사를 끝내지는 못했으나 건물의 사용승인이 이루어진 시점에는 건물의 주요 부분이 완성되었다고 보아 공사가 '일응 완료'된 것으로 판단했습니다. 건축법 제22조(사용승인)에 따르면 건축물 사용승인은 건축물이 허가 또는 신고한 설계도서에 따라 제대로 지어졌는지 검사한 후 건축 허가권자가 내주는 것입니다. 피고 건물주가 이 사건 건물에 대해 사용승인을 받았다는 사실은 공사가 사회 통념상 어느 정도 완성되었음을 보여주는 중요한 증거로 활용되었습니다. 민법 제499조, 제476조, 제477조(상계 및 변제충당)에 의하면 서로에게 같은 종류의 채무를 지고 있는 경우 각 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 것을 '상계'라고 합니다. 이 사건에서 건물주는 건설사에 대한 지체상금 채권과 하자보수 손해배상 채권을 자동채권으로 건설사의 공사 잔대금 채권을 수동채권으로 하여 상계를 주장했습니다. 채무자가 여러 개의 빚을 갚아야 하는데 가진 돈이 모든 빚을 갚기에 부족할 때 어떤 빚부터 갚을 것인지를 정하는 규칙을 '변제충당'이라고 하며 상계의 경우에도 이 변제충당의 법리가 준용됩니다. 당사자가 특정 채무를 지정하지 않으면 법정변제충당 순서에 따르는데 이때 채무자(상계를 주장하는 피고)에게 변제 이익이 더 큰 채무(동시이행 관계에 있는 하자보수 손해배상 채권)부터 먼저 상계되는 것으로 보게 됩니다. 이 원칙에 따라 건물주의 하자보수 손해배상 채권이 건설사의 공사 잔대금 채권과 먼저 상계되었고 남은 잔대금에 대해 지체상금 채권이 상계되었습니다. ### 참고 사항 건축 공사 계약 시 공사 완료 시점에 대한 구체적인 기준(예: 사용승인, 준공검사 합격 등)을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 감리자의 확인, 공정률 보고서, 사용승인 접수 요청 등은 공사 완료의 객관적인 증거가 될 수 있으나 불완전한 상태에서의 일방적인 완료 통보는 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 공사 진행 중이나 완료 시점에 감리자나 발주자가 지적하는 하자나 미시공 항목은 즉시 보완하고 그에 대한 증빙 자료(사진, 보수 확인서 등)를 철저히 남겨야 합니다. 단순한 마무리 공사로 보이는 부분이라도 전체 공사 완료 여부를 판단하는 데 영향을 미칠 수 있습니다. 공사 계약 시 지체상금율, 지체일수 산정 기준, 하자 보수 및 손해배상 관련 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 도급인이 건물을 사용하거나 사용승인을 받은 경우 지체상금이 발생하지 않도록 하는 조항이 있는지도 확인해야 합니다. 공사대금과 관련하여 서로에게 채권(받을 돈)과 채무(줄 돈)가 있을 경우 이를 상계하여 실제 주고받을 금액을 줄일 수 있습니다. 이때 어떤 채권부터 상계할지는 민법의 변제충당 규칙과 당사자의 변제 이익 등을 고려하여 법원이 판단하게 됩니다. 1심 판결에서 가집행 선고가 있어 돈을 미리 받았더라도 항소심에서 1심 판결이 뒤집히면 해당 가지급금과 이자를 돌려줘야 합니다. 따라서 가집행 금액은 최종 판결에 따라 변동될 수 있음을 인지해야 합니다.

건물 공사대금과 하자보수 손해배상 다툼

이 사건은 건설회사(원고)가 건물주(피고)에게 미지급 공사대금 50,900,000원을 청구하고, 건물주(피고)는 건설회사에 미완성 공사와 하자로 인한 손해배상 35,000,000원을 반소로 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 1심 판결을 일부 변경하여, 건물주가 주장하는 미완성 공사 부분(굴뚝 공사 중 600,000원 상당)을 추가로 인정하여 건설회사가 건물주에게 총 3,440,000원을 지급하도록 판결했습니다. 건설회사의 추가 공사대금 청구는 인정되지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 E (건설회사): 건물 신축 공사를 진행한 업체로, 미지급 공사대금을 청구하고 건물주의 손해배상 청구에 대한 반소 피고입니다. - C (건물주): 주식회사 E에게 건물 신축 공사를 맡긴 사람으로, 미완성 및 하자로 인한 손해배상을 반소로 청구했습니다. ### 분쟁 상황 주식회사 E 건설회사는 C 건물주로부터 건물 신축 공사를 도급받아 진행했습니다. 공사가 완료된 후, 건설회사는 건물주가 약 5천만 원의 공사대금을 지급하지 않았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 특히, 계약에 없는 관로 공사를 추가로 진행했으므로 이에 대한 추가 공사비도 받아야 한다고 주장했습니다. 반면, 건물주는 공사 과정에서 굴뚝 일부가 미시공되는 등 공사가 미완성되었고 여러 하자가 발생하여 약 3천5백만 원의 손해가 발생했으므로, 건설회사가 손해배상을 해야 한다고 반소를 제기하여 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 건설회사가 주장하는 추가적인 관로 공사가 본 계약에 포함되지 않은 '추가 공사'에 해당하며 그에 대한 비용을 받을 수 있는지 여부입니다. 둘째, 건물주가 주장하는 공사의 미완성 부분이 실제로 '미완성'으로 볼 것인지 아니면 '하자'로 볼 것인지에 대한 판단 기준입니다. 셋째, 최종적으로 건설회사가 받을 공사대금과 건물주가 받을 손해배상 금액을 상계한 후 남는 금액이 얼마인지 계산하는 것입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 1심 판결의 반소 관련 부분 중 일부를 변경하여, 건설회사(주식회사 E)는 건물주(C)에게 추가로 600,000원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 4월 26일부터 2024년 4월 25일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 명령했습니다. 이는 1심에서 인정한 손해배상금 2,840,000원에 600,000원이 추가된 총 3,440,000원입니다. 건설회사의 항소와 건물주의 나머지 부대항소는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 건설회사가 65%, 건물주가 35%를 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 건물 신축 공사가 사회통념상 이미 완성되었으나, 건물주의 요청으로 굴뚝 공사 중 일부(600,000원 상당)가 미시공된 것으로 판단했습니다. 건설회사가 주장한 추가 관로 공사는 계약에 없는 추가 공사라고 인정하기에 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다. 결론적으로, 건물주가 건설회사에게 지급해야 할 미지급 공사대금에서 건물주의 하자보수 및 미시공으로 인한 손해배상금을 공제한 결과, 건설회사가 건물주에게 총 3,440,000원의 손해배상금을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 민법상 도급계약: 공사 도급계약은 수급인(건설회사)이 일을 완성할 것을 약정하고 도급인(건물주)이 그 일의 결과에 대한 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립합니다 (민법 제664조). 이는 당사자 간의 기본적인 권리 의무 관계를 규율합니다. 추가 공사비 지급 요건: 대법원 판례에 따르면, 총 공사대금을 정하여 체결된 공사도급계약에서 추가 공사비의 지급을 위해서는 준공된 공사의 내용에 당초 계약에 없던 추가적인 공사가 있었고, 그에 관해 도급인과 수급인 사이의 합의가 있었음이 명확히 인정되어야 합니다. 단순히 추가 공사가 수행되었다는 사실만으로는 추가 공사대금을 인정받기 어렵습니다. 건물 완성 및 하자 판단 기준: 대법원 판례는 건물 신축공사에서 '미완성'과 '하자'를 구별하는 기준을 제시하고 있습니다. 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후 공정을 종료하지 못한 경우는 '미완성'으로 보지만, 당초 예정된 최후 공정까지 일단 종료하고 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성된 경우라면, 다만 불완전하여 보수가 필요한 부분은 '하자'에 지나지 않는다고 해석합니다. 이 사건에서는 굴뚝 공사 일부를 제외하고는 사회통념상 건물이 완성된 것으로 판단했습니다. 지연손해금의 적용: 채무자가 정당한 이유 없이 채무 이행을 지체할 경우, 채권자는 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 상법상 이자율(연 6%)과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 이자율(연 12%) 등이 적용될 수 있으며, 법원이 항쟁함이 상당하다고 인정하는 기간에는 낮은 이자율을 적용할 수 있습니다. ### 참고 사항 유사한 공사 관련 분쟁을 예방하거나 해결할 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 추가 공사 합의 및 증거 확보: 공사 도중 계약 내용에 없는 추가 공사가 필요할 경우, 반드시 사전에 서면으로 합의하고 비용을 명확히 정해야 합니다. 합의 내용과 공사 지시, 변경 사항에 대한 증거 자료(문자, 이메일, 회의록 등)를 철저히 보관해야 나중에 추가 공사 대금을 청구할 때 불이익을 당하지 않습니다. 공사 완성 여부 판단 기준: 건물 신축 공사에서 '미완성'과 '하자'를 구별하는 것은 매우 중요합니다. 대법원 판례에 따르면, 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되었다면 불완전한 부분이 있어도 '하자'로 봅니다. 반면, 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후 공정을 마치지 못했다면 '미완성'으로 볼 수 있습니다. 이는 하자 보수 비용 청구와 공사대금 지급 여부에 큰 영향을 미칩니다. 미완성 부분 명확화: 공사 과정에서 특정 부분이 시공되지 않거나 변경될 경우, 해당 부분을 명확히 기록하고 당사자 간 합의를 통해 조치 방안과 그에 따른 공사대금 조정을 정하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 굴뚝 공사 일부 미시공 부분이 건물주의 요청으로 이루어졌음이 인정되어 공사대금에서 공제되었습니다. 지연손해금 이자율 이해: 돈을 제때 지급하지 않을 경우 발생하는 지연손해금의 이자율은 법률(상법, 소송촉진 등에 관한 특례법 등)에 따라 달라질 수 있으며, 소송의 진행 상황이나 판결 선고일 등에 따라 변동될 수 있습니다. 소송 기간 동안 적용되는 이자율을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

백지 서류로 구매한 아파트 분양권의 명의 변경을 인정한 판결

피고 C가 분양권 매도 중개를 의뢰하며 매수인 공란의 백지 권리확보서류를 교부했고, 원고 P는 이 서류를 최종적으로 넘겨받아 분양권을 매수했습니다. 피고 C가 이 아파트 분양권을 취득하자, 원고 P는 피고 C에게 분양권 명의변경 절차 이행을 청구했습니다. 법원은 피고 C가 백지 서류를 교부한 것이 최종 매수인에게 직접 분양권을 양도하겠다는 의사로 해석될 수 있다고 보아 원고 P의 주위적 청구를 인용하고, 피고 E, F, G, H에 대한 예비적 손해배상 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 P: 백지 서류를 통해 분양권을 매수한 최종 매수인. - 피고 C: 분양권 매도 중개를 의뢰하며 매수인 공란의 권리확보서류를 교부했고, 이후 해당 아파트 분양권을 취득한 원 소유자. - 피고 E: 원고 P에게 분양권 매매를 중개한 공인중개사. - 피고 F: 피고 E이 근무하던 공인중개사사무소의 운영자. - 피고 G, H: 원고 P가 분양권 매수 대금 76,000,000원을 이체한 계좌 명의자들. - J: 피고 C로부터 분양권 매도 중개를 의뢰받고 백지 권리확보서류를 처음 교부받은 공인중개사사무소 운영자. ### 분쟁 상황 2015년, 피고 C는 주거환경개선사업으로 신축될 건물 분양권 매도를 공인중개사 J에게 의뢰하며, 매수인란이 공란인 분양권 매매계약서, 이행각서, 양도각서, 권리포기각서 등 권리확보서류를 J에게 교부했습니다. 특히 이행각서에는 '매도인은 아파트 소유권 이전이 가능하게 될 때 시세의 등락에 관계없이 별도의 금전 청구를 일절하지 않고 즉시 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항이 명시되어 있었습니다. 2020년, 원고 P는 또 다른 공인중개사 E의 중개로 이 분양권을 매수하기 위해 G, H의 계좌로 총 76,000,000원을 이체하고, J를 거쳐온 이 권리확보서류를 넘겨받았습니다. 2021년 3월, 피고 C가 해당 아파트의 지구주민 우선공급 대상자로서 분양권을 취득하자, 원고 P는 피고 C에게 자신에게 분양권 명의를 변경해 줄 것을 요구했습니다. 그러나 피고 C가 원고 P를 알지 못한다는 등의 이유로 명의변경을 거부하면서 소송이 시작되었습니다. 원고 P는 피고 C에게 직접 분양권 명의변경 절차 이행을 요구하는 주위적 청구를 제기하고, 만약 명의변경이 어렵다면 중개인 E, F 및 매매대금이 이체된 계좌 명의자 G, H에게 손해배상을 청구하는 예비적 청구를 함께 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 C가 매수인란이 공란인 백지 권리확보서류를 교부한 행위가 최종 매수인인 원고 P에게 직접 분양권을 양도하겠다는 의사표시로 볼 수 있는지, 원고 P가 중간 매수인들을 거쳐 이 사건 분양권을 적법하게 양수한 것으로 인정될 수 있는지, 그리고 이 사건 권리확보서류에 포함된 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항의 법적 효력이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 재판부는 피고 C는 원고 P에게 별지 기재 분양권에 관한 명의변경절차를 이행하라고 판결했습니다. 원고 P가 피고 E, F, G, H에게 제기한 손해배상 등 예비적 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고 P와 피고 C 사이에 발생한 부분은 피고 C가, 원고 P와 피고 E, F, G, H 사이에 발생한 부분은 원고 P가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 피고 C가 2015년 J에게 백지 권리확보서류를 교부한 것은 J이 분양권을 전매할 수 있으며, 최종 매수인이 누구든 명의를 이전해 주겠다는 의사로 해석했습니다. 원고 P가 매매대금 76,000,000원을 지급하고 권리확보서류를 넘겨받아 소지 중이므로, 이 사건 분양권을 적법하게 양수한 것으로 인정했습니다. 따라서 피고 C는 원고 P에게 이 사건 아파트의 분양권 명의변경 절차를 이행해야 할 의무가 있다고 판단했습니다. 원고 P의 주위적 청구가 인용되었으므로, 피고 E, F, G, H에 대한 예비적 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 해석 원칙: 계약 당사자가 서면으로 작성한 계약 내용은 당사자의 내심의 의사와 관계없이 서면에 기재된 내용에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조). 이 사건에서 피고 C가 매수인란이 공란인 백지 권리확보서류를 교부하고 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권이전절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항을 포함시킨 것은, 최종적으로 서류를 소지하게 될 자(원고 P)에게 분양권을 이전하겠다는 의사를 표시한 것으로 해석되었습니다. 채권자대위권: 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3채무자에게 가지는 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 원고는 중간 매매가 있었더라도 최종 매수인으로서 피고 H에 대한 명의변경 청구권을 보전하기 위해 중간 매수인들의 직전 매도인에 대한 청구권들을 순차적으로 대위하여 피고 C에게 직접 명의변경을 청구할 수 있다고 주장했습니다. 민사소송법 제70조 제1항 (선택적 청구와 예비적 청구): 원고가 여러 개의 청구를 할 때, 하나의 청구가 인용되면 다른 청구는 그 심판을 받을 필요가 없거나 그 인용을 허용하지 아니하는 관계에 있을 때에는 예비적 청구를 할 수 있습니다. 이 경우 법원은 주위적 청구가 이유 있으면 예비적 청구에 대해 판단하지 않습니다. 이 사건에서는 원고의 주위적 청구(피고 C에 대한 명의변경)가 인용되었으므로, 예비적 청구(피고 E, F, G, H에 대한 손해배상)는 판단 없이 기각되었습니다. ### 참고 사항 백지 위임장이나 매수인란이 공란인 계약서 등 권리확보서류를 작성하여 교부할 때는 매우 신중해야 합니다. 이는 추후 최종 매수인이 특정될 경우 해당 매수인에게 직접 권리 이전 의무를 부담하게 할 수 있습니다. 분양권 등 권리 매매 시 매도인이 최종 매수인이 누구인지 명확하게 인지하지 못했더라도, 매도 의사가 분명하고 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 권리 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 내용의 서류를 포괄적으로 교부했다면, 최종적으로 해당 서류를 소지한 자에게 권리 이전 의무가 발생할 수 있습니다. 부동산 중개인은 해당 권리의 명의변경 가능 여부나 법적 제한 등 중요한 정보를 매수인에게 충분히 고지할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 할 경우 중개인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다 (이 사건에서는 주위적 청구가 인용되어 예비적 청구가 기각되었습니다). 중간 매수인이 여러 명인 복잡한 권리 관계에서도 최종 매수인은 자신과 직전 매도인 간의 청구권을 보전하기 위해 중간 매수인들이 직전 매도인들에 대하여 가지는 청구권들을 순차적으로 대위하여 최초 매도인에게 권리 이행을 청구할 수 있습니다.

건물 신축 공사 잔금 및 지체상금 관련 다툼 사건

원고 건설사가 피고 건물주로부터 건물 신축 공사를 수주했으나 공사 완료 시점과 미완성 또는 하자 보수 책임, 지체상금 발생 여부를 두고 다툼이 발생한 사건입니다. 법원은 사용승인 시점을 공사 완료일로 보고 원고가 청구한 공사 잔대금은 인정했지만 피고의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권을 인정하여 이를 상계함으로써 원고의 청구를 최종 기각하고 피고에게 가지급금을 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 건물 신축 공사를 맡았던 건설사 - 피고 C: 건물 신축 공사를 의뢰한 건물주 ### 분쟁 상황 건설사 A 주식회사는 건물주 C와 건물 신축 공사 계약을 맺고 공사를 진행했습니다. 계약금액이 증액되는 변경 계약까지 있었지만 공사가 마무리될 무렵 감리자로부터 여러 보완 사항이 통보되었고 건설사는 결국 현장을 이탈했습니다. 이후 건물주는 해당 건물의 사용승인을 받았습니다. 건설사는 공사를 완료했으니 잔금을 달라고 주장했지만 건물주는 공사가 미완성되었거나 하자가 있고 공사 지연에 따른 지체상금을 물어야 한다며 잔금을 지급할 수 없다고 맞섰습니다. 이로 인해 공사 잔대금 지급 여부를 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 이 사건 공사를 언제 완료했는지, 공사 완료로 볼 수 있는지 여부, 미완성된 부분이나 하자가 존재하는 경우 하자보수 책임 및 손해배상 발생 여부, 공사 완료 지연으로 인한 지체상금이 발생하는지 여부와 그 금액, 피고의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권으로 원고의 공사 잔대금 채권을 상계할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고 A 주식회사의 공사 잔대금 청구는 기각됩니다. 원고 A 주식회사는 피고 C에게 제1심 가집행으로 지급받았던 22,280,279원과 이에 대한 지연이자를 반환해야 합니다. 소송과 가지급물 반환 신청에 관련된 모든 비용은 원고 A 주식회사가 부담합니다. ### 결론 법원은 원고 건설사가 주장하는 공사 완료일이 아닌 건물의 사용승인이 이루어진 시점을 공사 완료일로 인정했습니다. 또한 건설사가 청구한 공사 잔대금은 인정했으나 건물주가 주장하는 공사 지연에 따른 지체상금과 하자로 인한 손해배상액을 인정하여 두 채권을 상계했습니다. 결과적으로 건물주의 채권액이 더 크거나 같아 건설사의 공사 잔대금 청구는 모두 사라지게 되었고 건설사는 오히려 건물주에게 가집행으로 받은 돈을 돌려주게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 공사가 마지막 공정까지 우선 완료되고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되었다면 설령 불완전한 부분이 있어 보수가 필요하더라도 이는 '하자가 있는 완성'으로 봅니다. 즉 공사가 완전히 끝나지 않은 '미완성'과는 다르게 취급하며 이는 지체상금 약정에도 동일하게 적용됩니다. 이 사건에서는 비록 원고 건설사가 계약 내용에 완전히 부합하게 공사를 끝내지는 못했으나 건물의 사용승인이 이루어진 시점에는 건물의 주요 부분이 완성되었다고 보아 공사가 '일응 완료'된 것으로 판단했습니다. 건축법 제22조(사용승인)에 따르면 건축물 사용승인은 건축물이 허가 또는 신고한 설계도서에 따라 제대로 지어졌는지 검사한 후 건축 허가권자가 내주는 것입니다. 피고 건물주가 이 사건 건물에 대해 사용승인을 받았다는 사실은 공사가 사회 통념상 어느 정도 완성되었음을 보여주는 중요한 증거로 활용되었습니다. 민법 제499조, 제476조, 제477조(상계 및 변제충당)에 의하면 서로에게 같은 종류의 채무를 지고 있는 경우 각 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 것을 '상계'라고 합니다. 이 사건에서 건물주는 건설사에 대한 지체상금 채권과 하자보수 손해배상 채권을 자동채권으로 건설사의 공사 잔대금 채권을 수동채권으로 하여 상계를 주장했습니다. 채무자가 여러 개의 빚을 갚아야 하는데 가진 돈이 모든 빚을 갚기에 부족할 때 어떤 빚부터 갚을 것인지를 정하는 규칙을 '변제충당'이라고 하며 상계의 경우에도 이 변제충당의 법리가 준용됩니다. 당사자가 특정 채무를 지정하지 않으면 법정변제충당 순서에 따르는데 이때 채무자(상계를 주장하는 피고)에게 변제 이익이 더 큰 채무(동시이행 관계에 있는 하자보수 손해배상 채권)부터 먼저 상계되는 것으로 보게 됩니다. 이 원칙에 따라 건물주의 하자보수 손해배상 채권이 건설사의 공사 잔대금 채권과 먼저 상계되었고 남은 잔대금에 대해 지체상금 채권이 상계되었습니다. ### 참고 사항 건축 공사 계약 시 공사 완료 시점에 대한 구체적인 기준(예: 사용승인, 준공검사 합격 등)을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 감리자의 확인, 공정률 보고서, 사용승인 접수 요청 등은 공사 완료의 객관적인 증거가 될 수 있으나 불완전한 상태에서의 일방적인 완료 통보는 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 공사 진행 중이나 완료 시점에 감리자나 발주자가 지적하는 하자나 미시공 항목은 즉시 보완하고 그에 대한 증빙 자료(사진, 보수 확인서 등)를 철저히 남겨야 합니다. 단순한 마무리 공사로 보이는 부분이라도 전체 공사 완료 여부를 판단하는 데 영향을 미칠 수 있습니다. 공사 계약 시 지체상금율, 지체일수 산정 기준, 하자 보수 및 손해배상 관련 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 도급인이 건물을 사용하거나 사용승인을 받은 경우 지체상금이 발생하지 않도록 하는 조항이 있는지도 확인해야 합니다. 공사대금과 관련하여 서로에게 채권(받을 돈)과 채무(줄 돈)가 있을 경우 이를 상계하여 실제 주고받을 금액을 줄일 수 있습니다. 이때 어떤 채권부터 상계할지는 민법의 변제충당 규칙과 당사자의 변제 이익 등을 고려하여 법원이 판단하게 됩니다. 1심 판결에서 가집행 선고가 있어 돈을 미리 받았더라도 항소심에서 1심 판결이 뒤집히면 해당 가지급금과 이자를 돌려줘야 합니다. 따라서 가집행 금액은 최종 판결에 따라 변동될 수 있음을 인지해야 합니다.

건물 공사대금과 하자보수 손해배상 다툼

이 사건은 건설회사(원고)가 건물주(피고)에게 미지급 공사대금 50,900,000원을 청구하고, 건물주(피고)는 건설회사에 미완성 공사와 하자로 인한 손해배상 35,000,000원을 반소로 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 1심 판결을 일부 변경하여, 건물주가 주장하는 미완성 공사 부분(굴뚝 공사 중 600,000원 상당)을 추가로 인정하여 건설회사가 건물주에게 총 3,440,000원을 지급하도록 판결했습니다. 건설회사의 추가 공사대금 청구는 인정되지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 E (건설회사): 건물 신축 공사를 진행한 업체로, 미지급 공사대금을 청구하고 건물주의 손해배상 청구에 대한 반소 피고입니다. - C (건물주): 주식회사 E에게 건물 신축 공사를 맡긴 사람으로, 미완성 및 하자로 인한 손해배상을 반소로 청구했습니다. ### 분쟁 상황 주식회사 E 건설회사는 C 건물주로부터 건물 신축 공사를 도급받아 진행했습니다. 공사가 완료된 후, 건설회사는 건물주가 약 5천만 원의 공사대금을 지급하지 않았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 특히, 계약에 없는 관로 공사를 추가로 진행했으므로 이에 대한 추가 공사비도 받아야 한다고 주장했습니다. 반면, 건물주는 공사 과정에서 굴뚝 일부가 미시공되는 등 공사가 미완성되었고 여러 하자가 발생하여 약 3천5백만 원의 손해가 발생했으므로, 건설회사가 손해배상을 해야 한다고 반소를 제기하여 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 건설회사가 주장하는 추가적인 관로 공사가 본 계약에 포함되지 않은 '추가 공사'에 해당하며 그에 대한 비용을 받을 수 있는지 여부입니다. 둘째, 건물주가 주장하는 공사의 미완성 부분이 실제로 '미완성'으로 볼 것인지 아니면 '하자'로 볼 것인지에 대한 판단 기준입니다. 셋째, 최종적으로 건설회사가 받을 공사대금과 건물주가 받을 손해배상 금액을 상계한 후 남는 금액이 얼마인지 계산하는 것입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 1심 판결의 반소 관련 부분 중 일부를 변경하여, 건설회사(주식회사 E)는 건물주(C)에게 추가로 600,000원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 4월 26일부터 2024년 4월 25일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 명령했습니다. 이는 1심에서 인정한 손해배상금 2,840,000원에 600,000원이 추가된 총 3,440,000원입니다. 건설회사의 항소와 건물주의 나머지 부대항소는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 건설회사가 65%, 건물주가 35%를 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 건물 신축 공사가 사회통념상 이미 완성되었으나, 건물주의 요청으로 굴뚝 공사 중 일부(600,000원 상당)가 미시공된 것으로 판단했습니다. 건설회사가 주장한 추가 관로 공사는 계약에 없는 추가 공사라고 인정하기에 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다. 결론적으로, 건물주가 건설회사에게 지급해야 할 미지급 공사대금에서 건물주의 하자보수 및 미시공으로 인한 손해배상금을 공제한 결과, 건설회사가 건물주에게 총 3,440,000원의 손해배상금을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 민법상 도급계약: 공사 도급계약은 수급인(건설회사)이 일을 완성할 것을 약정하고 도급인(건물주)이 그 일의 결과에 대한 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립합니다 (민법 제664조). 이는 당사자 간의 기본적인 권리 의무 관계를 규율합니다. 추가 공사비 지급 요건: 대법원 판례에 따르면, 총 공사대금을 정하여 체결된 공사도급계약에서 추가 공사비의 지급을 위해서는 준공된 공사의 내용에 당초 계약에 없던 추가적인 공사가 있었고, 그에 관해 도급인과 수급인 사이의 합의가 있었음이 명확히 인정되어야 합니다. 단순히 추가 공사가 수행되었다는 사실만으로는 추가 공사대금을 인정받기 어렵습니다. 건물 완성 및 하자 판단 기준: 대법원 판례는 건물 신축공사에서 '미완성'과 '하자'를 구별하는 기준을 제시하고 있습니다. 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후 공정을 종료하지 못한 경우는 '미완성'으로 보지만, 당초 예정된 최후 공정까지 일단 종료하고 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성된 경우라면, 다만 불완전하여 보수가 필요한 부분은 '하자'에 지나지 않는다고 해석합니다. 이 사건에서는 굴뚝 공사 일부를 제외하고는 사회통념상 건물이 완성된 것으로 판단했습니다. 지연손해금의 적용: 채무자가 정당한 이유 없이 채무 이행을 지체할 경우, 채권자는 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 상법상 이자율(연 6%)과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 이자율(연 12%) 등이 적용될 수 있으며, 법원이 항쟁함이 상당하다고 인정하는 기간에는 낮은 이자율을 적용할 수 있습니다. ### 참고 사항 유사한 공사 관련 분쟁을 예방하거나 해결할 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 추가 공사 합의 및 증거 확보: 공사 도중 계약 내용에 없는 추가 공사가 필요할 경우, 반드시 사전에 서면으로 합의하고 비용을 명확히 정해야 합니다. 합의 내용과 공사 지시, 변경 사항에 대한 증거 자료(문자, 이메일, 회의록 등)를 철저히 보관해야 나중에 추가 공사 대금을 청구할 때 불이익을 당하지 않습니다. 공사 완성 여부 판단 기준: 건물 신축 공사에서 '미완성'과 '하자'를 구별하는 것은 매우 중요합니다. 대법원 판례에 따르면, 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되었다면 불완전한 부분이 있어도 '하자'로 봅니다. 반면, 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후 공정을 마치지 못했다면 '미완성'으로 볼 수 있습니다. 이는 하자 보수 비용 청구와 공사대금 지급 여부에 큰 영향을 미칩니다. 미완성 부분 명확화: 공사 과정에서 특정 부분이 시공되지 않거나 변경될 경우, 해당 부분을 명확히 기록하고 당사자 간 합의를 통해 조치 방안과 그에 따른 공사대금 조정을 정하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 굴뚝 공사 일부 미시공 부분이 건물주의 요청으로 이루어졌음이 인정되어 공사대금에서 공제되었습니다. 지연손해금 이자율 이해: 돈을 제때 지급하지 않을 경우 발생하는 지연손해금의 이자율은 법률(상법, 소송촉진 등에 관한 특례법 등)에 따라 달라질 수 있으며, 소송의 진행 상황이나 판결 선고일 등에 따라 변동될 수 있습니다. 소송 기간 동안 적용되는 이자율을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

백지 서류로 구매한 아파트 분양권의 명의 변경을 인정한 판결

피고 C가 분양권 매도 중개를 의뢰하며 매수인 공란의 백지 권리확보서류를 교부했고, 원고 P는 이 서류를 최종적으로 넘겨받아 분양권을 매수했습니다. 피고 C가 이 아파트 분양권을 취득하자, 원고 P는 피고 C에게 분양권 명의변경 절차 이행을 청구했습니다. 법원은 피고 C가 백지 서류를 교부한 것이 최종 매수인에게 직접 분양권을 양도하겠다는 의사로 해석될 수 있다고 보아 원고 P의 주위적 청구를 인용하고, 피고 E, F, G, H에 대한 예비적 손해배상 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 P: 백지 서류를 통해 분양권을 매수한 최종 매수인. - 피고 C: 분양권 매도 중개를 의뢰하며 매수인 공란의 권리확보서류를 교부했고, 이후 해당 아파트 분양권을 취득한 원 소유자. - 피고 E: 원고 P에게 분양권 매매를 중개한 공인중개사. - 피고 F: 피고 E이 근무하던 공인중개사사무소의 운영자. - 피고 G, H: 원고 P가 분양권 매수 대금 76,000,000원을 이체한 계좌 명의자들. - J: 피고 C로부터 분양권 매도 중개를 의뢰받고 백지 권리확보서류를 처음 교부받은 공인중개사사무소 운영자. ### 분쟁 상황 2015년, 피고 C는 주거환경개선사업으로 신축될 건물 분양권 매도를 공인중개사 J에게 의뢰하며, 매수인란이 공란인 분양권 매매계약서, 이행각서, 양도각서, 권리포기각서 등 권리확보서류를 J에게 교부했습니다. 특히 이행각서에는 '매도인은 아파트 소유권 이전이 가능하게 될 때 시세의 등락에 관계없이 별도의 금전 청구를 일절하지 않고 즉시 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항이 명시되어 있었습니다. 2020년, 원고 P는 또 다른 공인중개사 E의 중개로 이 분양권을 매수하기 위해 G, H의 계좌로 총 76,000,000원을 이체하고, J를 거쳐온 이 권리확보서류를 넘겨받았습니다. 2021년 3월, 피고 C가 해당 아파트의 지구주민 우선공급 대상자로서 분양권을 취득하자, 원고 P는 피고 C에게 자신에게 분양권 명의를 변경해 줄 것을 요구했습니다. 그러나 피고 C가 원고 P를 알지 못한다는 등의 이유로 명의변경을 거부하면서 소송이 시작되었습니다. 원고 P는 피고 C에게 직접 분양권 명의변경 절차 이행을 요구하는 주위적 청구를 제기하고, 만약 명의변경이 어렵다면 중개인 E, F 및 매매대금이 이체된 계좌 명의자 G, H에게 손해배상을 청구하는 예비적 청구를 함께 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 C가 매수인란이 공란인 백지 권리확보서류를 교부한 행위가 최종 매수인인 원고 P에게 직접 분양권을 양도하겠다는 의사표시로 볼 수 있는지, 원고 P가 중간 매수인들을 거쳐 이 사건 분양권을 적법하게 양수한 것으로 인정될 수 있는지, 그리고 이 사건 권리확보서류에 포함된 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항의 법적 효력이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 재판부는 피고 C는 원고 P에게 별지 기재 분양권에 관한 명의변경절차를 이행하라고 판결했습니다. 원고 P가 피고 E, F, G, H에게 제기한 손해배상 등 예비적 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고 P와 피고 C 사이에 발생한 부분은 피고 C가, 원고 P와 피고 E, F, G, H 사이에 발생한 부분은 원고 P가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 피고 C가 2015년 J에게 백지 권리확보서류를 교부한 것은 J이 분양권을 전매할 수 있으며, 최종 매수인이 누구든 명의를 이전해 주겠다는 의사로 해석했습니다. 원고 P가 매매대금 76,000,000원을 지급하고 권리확보서류를 넘겨받아 소지 중이므로, 이 사건 분양권을 적법하게 양수한 것으로 인정했습니다. 따라서 피고 C는 원고 P에게 이 사건 아파트의 분양권 명의변경 절차를 이행해야 할 의무가 있다고 판단했습니다. 원고 P의 주위적 청구가 인용되었으므로, 피고 E, F, G, H에 대한 예비적 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 해석 원칙: 계약 당사자가 서면으로 작성한 계약 내용은 당사자의 내심의 의사와 관계없이 서면에 기재된 내용에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조). 이 사건에서 피고 C가 매수인란이 공란인 백지 권리확보서류를 교부하고 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권이전절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항을 포함시킨 것은, 최종적으로 서류를 소지하게 될 자(원고 P)에게 분양권을 이전하겠다는 의사를 표시한 것으로 해석되었습니다. 채권자대위권: 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3채무자에게 가지는 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 원고는 중간 매매가 있었더라도 최종 매수인으로서 피고 H에 대한 명의변경 청구권을 보전하기 위해 중간 매수인들의 직전 매도인에 대한 청구권들을 순차적으로 대위하여 피고 C에게 직접 명의변경을 청구할 수 있다고 주장했습니다. 민사소송법 제70조 제1항 (선택적 청구와 예비적 청구): 원고가 여러 개의 청구를 할 때, 하나의 청구가 인용되면 다른 청구는 그 심판을 받을 필요가 없거나 그 인용을 허용하지 아니하는 관계에 있을 때에는 예비적 청구를 할 수 있습니다. 이 경우 법원은 주위적 청구가 이유 있으면 예비적 청구에 대해 판단하지 않습니다. 이 사건에서는 원고의 주위적 청구(피고 C에 대한 명의변경)가 인용되었으므로, 예비적 청구(피고 E, F, G, H에 대한 손해배상)는 판단 없이 기각되었습니다. ### 참고 사항 백지 위임장이나 매수인란이 공란인 계약서 등 권리확보서류를 작성하여 교부할 때는 매우 신중해야 합니다. 이는 추후 최종 매수인이 특정될 경우 해당 매수인에게 직접 권리 이전 의무를 부담하게 할 수 있습니다. 분양권 등 권리 매매 시 매도인이 최종 매수인이 누구인지 명확하게 인지하지 못했더라도, 매도 의사가 분명하고 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 권리 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 내용의 서류를 포괄적으로 교부했다면, 최종적으로 해당 서류를 소지한 자에게 권리 이전 의무가 발생할 수 있습니다. 부동산 중개인은 해당 권리의 명의변경 가능 여부나 법적 제한 등 중요한 정보를 매수인에게 충분히 고지할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 할 경우 중개인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다 (이 사건에서는 주위적 청구가 인용되어 예비적 청구가 기각되었습니다). 중간 매수인이 여러 명인 복잡한 권리 관계에서도 최종 매수인은 자신과 직전 매도인 간의 청구권을 보전하기 위해 중간 매수인들이 직전 매도인들에 대하여 가지는 청구권들을 순차적으로 대위하여 최초 매도인에게 권리 이행을 청구할 수 있습니다.