임대차
원고가 공인중개사의 잘못된 중개와 사기 행위로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되자, 공인중개사 및 공범, 그리고 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하여 일부 승소한 사건입니다. 공인중개사는 다세대주택을 다가구주택으로 속이고, 선순위 보증금 관련 거짓말을 했으며, 무자력자에게 주택 소유권을 이전하여 임차인의 보증금 손실을 초래했습니다.
원고는 2017년 12월 5일, 공인중개사 피고 D의 중개로 임대인 H과 전세보증금 1억 5,000만 원에 주택 임대차 계약을 체결했습니다. 이때 피고 D은 해당 주택이 다세대주택임에도 다가구주택인 것처럼 설명하며, 첫 입주자이므로 선순위 보증금이 있어도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다고 거짓말했습니다. 실제로는 이미 해당 주택 건물에는 채권최고액 14억 8,800만 원의 공동근저당이 설정되어 있었습니다.
이후 피고 D은 2018년 3월 27일 임대인 H으로부터 주택을 매수한 뒤 친형 E 명의로 소유권이전등기를 했고, 2019년 9월 2일에는 변제 능력이 없는 피고 C에게 소유권을 이전했습니다. 피고 D과 C는 공모하여 수협은행의 대출 승계를 위해 월세 계약서를 위조하거나 허위 재직증명서를 제출하는 등의 방법으로 대출 심사를 방해하기도 했습니다. 결국, 대출금 이자가 연체되어 해당 주택은 2021년 1월 8일 임의경매 절차에 들어가게 되었고, 원고는 2022년 9월 7일 경매 배당을 통해 43,234,226원만을 돌려받고 나머지 106,765,774원은 회수하지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 자신의 손실에 대해 피고 C, D, 그리고 D의 중개 과실에 대한 보상 책임이 있는 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하게 되었습니다.
공인중개사의 확인·설명의무 불이행 및 거짓된 중개 행위가 임차인의 손해에 대해 배상책임을 지는지 여부. 공인중개사와 소유주가 공모하여 임차인에게 손해를 입힌 공동 불법행위의 성립 여부. 공인중개사협회가 공제계약에 따라 공인중개사의 중개 과실로 인한 손해를 어디까지 배상할 책임이 있는지 여부. 임차인 본인의 주택 권리 관계 확인 소홀에 대한 책임 제한 여부.
법원은 원고에게 피고 C와 피고 D은 공동하여 미지급 임대차보증금 106,765,774원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고, 피고 한국공인중개사협회는 피고 D과 공동하여 원고의 손해액 중 40%에 해당하는 42,706,309원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 한국공인중개사협회에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.
법원은 공인중개사 D이 중개 과정에서 임대 물건의 권리 관계를 제대로 설명하지 않고 거짓된 정보를 제공하여 원고에게 손해를 입힌 과실을 인정했습니다. 또한, D과 C가 공모하여 무자력자에게 소유권을 이전하고 허위 서류를 제출하여 임대차 보증금 회수를 어렵게 한 공동 불법행위 책임도 인정했습니다. 다만, 임차인인 원고도 공동저당 사실을 고지받았음에도 스스로 권리 관계를 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어 공인중개사협회의 배상 책임 범위는 손해액의 40%로 제한되었습니다.
공인중개사법 제30조 제1항 (개업공인중개사의 손해배상책임): 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 D은 다세대주택을 다가구주택으로 잘못 설명하고, 공동저당권과 선순위 보증금에 대해 거짓된 언행을 하는 등 중개대상물의 권리 관계를 제대로 확인하고 설명하지 않아 원고에게 손해를 입혔으므로 이 법령에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다. 중개사는 단순한 정보 전달자가 아니라 의뢰인의 재산권 보호를 위해 성실하고 정확하게 중개 대상물에 대한 정보를 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 민법 제750조 (불법행위의 내용) 및 제760조 (공동불법행위): 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한, 여러 사람이 공동으로 불법행위를 하여 타인에게 손해를 입힌 경우 각자는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 D은 명의신탁, 월세계약서 위조 및 행사, 임차인 기망 등의 불법행위를 저질렀으며, 피고 C와 공모하여 무자력자에게 소유권을 이전하고 허위 서류를 제출하여 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 한 공동 불법행위 책임도 인정되었습니다. 이러한 불법행위로 인해 원고가 입은 임대차보증금 손실에 대해 D과 C는 공동으로 배상할 책임이 있습니다. 손해배상 책임 제한 원칙: 법원은 손해배상 청구 시 손해 발생에 대한 피해자 측의 과실이 인정될 경우, 가해자의 책임을 제한할 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 주택에 채권최고액이 높은 공동근저당이 설정된 사실을 알았음에도 경매 위험 등을 충분히 확인하지 않고 계약을 체결한 과실이 인정되어, 공인중개사협회의 배상 책임이 손해액의 40%로 제한되었습니다. 이는 피해자 스스로도 자신의 권익을 보호하기 위한 주의 의무가 있음을 보여주는 사례입니다.
임대차 계약 체결 전 공인중개사의 설명을 전적으로 신뢰하기보다는 임차하려는 주택의 등기부등본을 직접 확인하고, 임대인의 신용도, 선순위 근저당권 및 선순위 임차 보증금 현황 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 다가구주택과 다세대주택은 법적 성격이 다르므로, 건축물대장을 통해 정확한 주택 유형을 확인해야 합니다. 다가구주택은 단독주택으로 간주되어 건물 전체에 대한 등기부등본 1개가 존재하지만, 다세대주택은 공동주택으로 각 호실별로 등기부등본이 존재하며 호실별 권리 관계를 확인해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 즉시 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 특히, 근저당권 등 담보물권 설정 여부를 확인하고, 임대차 보증금과 근저당권 합계액이 주택 시세에 비해 과도하게 높다면 계약을 재고해야 합니다. 공인중개사가 중요 사항에 대해 고의적으로 거짓말을 하거나 설명을 소홀히 한 경우, 공인중개사법에 따라 손해배상 책임을 물을 수 있으며, 공인중개사협회에 공제금 청구를 통해 손해를 보전받을 수 있습니다. 공제금은 중개업자의 과실에 한해 일정 한도 내에서 지급됩니다. 전세 사기 피해가 의심되는 경우, 관련 증거(계약서, 문자 메시지, 통화 녹음 등)를 철저히 확보하고 수사기관에 신고하는 동시에 임대차 보증금 반환 소송 등 법적 절차를 검토해야 합니다.
