미고지 기둥 상가 분양계약 취소 및 매매대금 반환 판결

원고는 피고로부터 상가를 분양받았으나, 피고가 분양 상가의 내부 기둥과 외부 시설물의 존재, 위치, 크기를 제대로 고지하지 않았음을 이유로 분양계약의 취소를 주장하며 이미 납입한 계약금과 중도금의 반환을 청구하였습니다. 법원은 피고가 분양 상가의 공간 활용도와 시야 확보를 현저히 저해하는 이례적인 기둥 및 외부 시설에 대한 고지의무를 위반하였다고 판단하여, 원고의 기망을 이유로 한 분양계약 취소를 인정하였습니다. 이에 피고는 원고에게 계약금 144,979,100원을 반환하고, 중도금은 피고가 대위변제하여 반환된 것으로 보아 추가 반환 의무를 인정하지 않았습니다. 이자는 소장 부본이 송달된 날부터 계산하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 하남시 소재 'D' 상가 E호(이 사건 상가)를 분양대금 1,449,791,000원에 분양받은 수분양자입니다.
• 피고 B 주식회사: 하남시 'D' 건물의 분양사업자로서 원고에게 이 사건 상가를 분양한 회사입니다.

분쟁 상황

원고는 피고로부터 하남시 소재 상가를 분양받았습니다. 이 상가에는 통상적이지 않은 구조물인 두 개의 큰 기둥이 상가 내부에 존재했고, 상가 정면 외부에는 높은 화단, 연결송수구, 소화전, 배기구 등이 설치되어 있었습니다. 원고는 분양계약 체결 당시 공사가 거의 진행되지 않은 상태였고 피고가 제공하는 홍보물이나 설명에 의존하여 계약을 체결했는데, 피고는 이러한 이례적인 구조물들의 존재, 위치, 크기 등을 원고에게 명확하게 고지하지 않았습니다. 이로 인해 상가의 공간 활용도와 외부 노출, 접근성이 크게 떨어졌고, 이를 뒤늦게 알게 된 원고는 분양계약을 취소하고 납입한 대금의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 잔금을 지급하지 않아 분양계약을 해제했다고 주장하며 계약금 몰취를 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고에게 이 사건 상가의 내부 기둥 및 외부 시설물(화단, 연결송수구, 소화전, 배기구)의 존재, 위치, 크기에 대한 고지의무가 있었는지 여부, 피고의 고지의무 위반이 부작위에 의한 기망행위에 해당하는지 여부, 이로 인한 분양계약 취소의 적법성 및 이미 납입된 분양대금(계약금 및 중도금)의 반환 범위, 그리고 반환되는 금원에 대한 이자 발생 시점 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 계약금 144,979,100원 및 이에 대해 2019. 12. 5.부터 2021. 9. 29.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 주위적 청구(중도금 반환)와 예비적 청구(불법행위로 인한 손해배상)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20% 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 이 사건 상가가 전용면적이 좁고 가로 폭이 상대적으로 좁은 구조인데, 내부에 가로 길이가 1m 또는 1.4m에 달하는 기둥 2개가 있고, 정면 유리창 부분에 위치한 기둥이 내부 시야 확보를 크게 제한한다고 보았습니다. 또한, 상가 정면에 위치한 높이 46cm의 화단, 높이 65cm, 길이 3.9m의 연결송수구 등은 건물을 통틀어 이 사건 상가 정면에만 유일하게 위치하여 상가의 노출 효과 및 접근성을 현저히 떨어뜨린다고 판단했습니다. 이러한 기둥 및 시설물의 위치나 크기, 면적은 이례적이므로, 피고에게 이를 고지할 의무가 있었음에도 피고가 이를 제대로 알리지 않은 것은 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 이에 따라 원고가 기망을 이유로 분양계약을 적법하게 취소할 수 있다고 판단하였고, 계약 취소에 따른 부당이득 반환으로서 계약금 144,979,100원을 반환할 의무가 피고에게 있다고 판시했습니다. 중도금의 경우 피고가 이미 대위변제하여 원고에게 반환된 것과 같으므로 추가 반환 의무는 없다고 보았습니다. 또한, 피고가 계약금 수령 당시에 이미 법률상 원인 없이 이익을 보유하고 있음을 알았다고 인정하기 어려워 피고를 '악의의 수익자'로 볼 수 없으므로, 이자는 원고의 소장 부본이 피고에게 송달된 날인 2019. 12. 5.부터 발생한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결은 다음과 같은 법령과 법리들을 근거로 합니다.

1. 신의성실의 원칙상 고지의무: 재산적 거래관계에서 계약 당사자는 상대방에게 계약 효력이나 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적인 사정을 미리 알려야 할 의무가 있습니다. 만약 이러한 사정을 알았더라면 상대방이 계약을 체결하지 않았거나 다른 조건으로 계약했을 것이 명백한 경우에 특히 그러하며, 이는 법령뿐 아니라 계약상, 관습상, 조리상의 일반 원칙으로도 인정됩니다 (대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 등 참조). 비록 상대방이 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 당연히 알았을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 고지의무는 면제되지 않습니다.

2. 부작위에 의한 기망행위: 고지의무 위반은 중요 사실을 숨기는 '부작위에 의한 기망행위'에 해당합니다. 이는 계약의 취소 사유가 될 수 있으며, 기망을 이유로 계약을 취소하거나 손해배상만을 청구할 수도 있습니다 (대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조).

3. 계약 취소와 해제의 경합: 한 당사자가 채무불이행을 이유로 계약을 해제했더라도, 다른 당사자는 그 이전에 발생한 사기(기망)를 이유로 계약 전체를 무효로 돌릴 수 있습니다. 이렇게 계약이 취소되면 해제의 효과는 소급적으로 무효가 됩니다 (대법원 1991. 8. 27. 선고 91다11308 판결 참조).

4. 부당이득 반환과 이자: 계약이 취소되어 무효가 되면 이미 지급된 대금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 반환되어야 합니다. 이때, 이자의 지급 시점과 관련하여 다음 민법 규정이 적용됩니다.

   • 민법 제748조 제2항: 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고, 그 이익으로 인한 손해가 있으면 이를 배상해야 합니다.
   • 민법 제749조 제2항: 선의의 수익자라도 패소한 때에는 그 소(소송)를 제기한 때부터 악의의 수익자로 봅니다. 여기서 '악의'는 자신의 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 것을 의미하며, 이를 주장하는 측에서 증명해야 합니다. '소를 제기한 때'는 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 말합니다 (대법원 2018. 4. 12. 선고 2017다229536 판결, 대법원 2014. 1. 23. 선고 2012다84233 판결 등 참조).

5. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행으로 인한 지연손해금의 비율을 정하는 특별법으로, 일반적으로 법정 이율(연 5%)보다 높은 연 12%의 비율이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

상가와 같은 부동산을 분양받을 때는 건물의 내부 구조와 외부 환경에 대한 면밀한 확인이 매우 중요합니다. 특히, 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

1. 상세 도면 확인의 중요성: 홍보물이나 조감도 등 시각적인 자료는 실제와 다를 수 있으므로, 반드시 상세한 건축 설계도면을 확인하여 상가 내부의 기둥, 설비 공간, 배관 위치 등을 파악해야 합니다. 건축 전문가가 아니라도 도면에 표기된 기호나 치수에 대해 분양사 측에 자세히 설명을 요구해야 합니다.
2. 외부 시설물 확인: 상가 건물의 외부 시설물(화단, 소화전, 배기구, 연결송수구 등)이 점포의 전면을 가리거나 접근성을 방해할 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 이러한 시설물이 해당 점포에만 유독 설치되는 경우 그 이유와 영향을 반드시 물어봐야 합니다.
3. 고지의무 위반 여부: 분양사업자가 상가의 사용성, 수익성, 접근성에 중대한 영향을 미치는 이례적인 사실을 숨기거나 제대로 알리지 않았다면, 이는 '부작위에 의한 기망행위'로 인정되어 계약 취소의 사유가 될 수 있습니다. 계약서에 있는 일반적인 변경 가능성이나 시설물 설치 가능성에 대한 문구만으로 분양사의 고지의무가 면제되는 것은 아닙니다.
4. 계약 취소와 해제의 우선 순위: 만약 분양계약의 한쪽 당사자가 채무 불이행으로 계약 해제를 통보했더라도, 다른 당사자가 그 이전에 사기(기망행위)를 이유로 계약 취소를 주장하면, 적법한 계약 취소가 우선하여 계약은 소급적으로 무효가 됩니다. 이는 계약 해제로 인한 손해배상 책임이나 계약금 몰취 등의 불이익을 피할 수 있는 중요한 법리입니다.
5. 부당이득 반환 이자 계산: 계약 취소로 인한 부당이득 반환 시, 이자는 통상적으로 소송 제기(소장 부본 송달) 시점부터 적용될 수 있습니다. 분양사업자가 계약금을 받은 시점부터 '악의의 수익자'였다는 점을 입증하지 못한다면, 최초 납입일부터의 이자를 받기 어려울 수 있으므로 이 점을 인지해야 합니다.