임대차
원고는 피고와 주택 임대차계약을 맺고 보증금 5,300만 원을 지급했습니다. 계약 기간이 만료된 후 묵시적으로 갱신되었으나 원고는 계약 해지를 통보했습니다. 이후 원고는 임차권등기명령을 받아 등기를 마치고 주택을 인도했습니다. 얼마 지나지 않아 피고는 해당 주택의 소유권을 다른 사람에게 넘겼습니다. 나중에 해당 주택에 대한 경매 절차가 진행되자 원고는 임차권자로서 보증금 전액을 배당받았습니다. 원고는 임대인인 피고에게 주택 인도일부터 배당받기 전까지 발생한 보증금에 대한 지연손해금 6,526,986원을 지급하라고 청구했지만 법원은 피고의 임대인 지위 및 보증금 반환 채무가 소멸했다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고는 피고로부터 주택을 임차하여 살다가 계약을 해지했습니다. 주택을 피고에게 반환했음에도 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기를 마쳤습니다. 그런데 피고는 임차권등기 이후 주택 소유권을 제3자에게 넘겼고 이 주택이 경매에 넘어가자 원고는 경매 절차에서 임차보증금 전액인 53,000,000원을 배당받았습니다. 원고는 주택을 인도한 다음 날인 2018년 5월 25일부터 경매에서 보증금을 배당받기 전인 2020년 11월 9일까지 발생한 지연손해금 6,526,986원을 원래 임대인인 피고에게 청구하며 분쟁이 시작되었습니다.
주택 임대차 계약 종료 후 임차 주택의 소유권이 변경되었을 때 원래 임대인의 임대차보증금 반환 채무가 소멸하는지, 그리고 임차인이 새로운 소유자로부터 보증금을 배당받은 경우 원래 임대인에게 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 기각했으며 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 새로운 소유자가 진행한 경매 절차에서 배당받았고 임차 주택 소유권이 양도되었을 때 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다면 원래 임대인의 임대인 지위 및 보증금 반환 채무는 소멸한다고 판단하여 원고의 지연손해금 청구를 받아들이지 않았습니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항에 따르면 임대차 계약이 끝났어도 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 계속 유지되는 것으로 간주됩니다. 또한 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다. 이는 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 계약 기간 만료 등으로 계약이 종료된 후 임차주택의 소유자가 바뀌는 경우 새 집주인이 원래 집주인의 임대인 지위를 그대로 이어받게 된다는 의미입니다. 이 경우 보증금 반환 채무도 새 집주인에게 넘어갑니다. 따라서 원래 집주인(양도인)의 보증금 반환 채무는 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인의 보호를 위해 임차인이 새로운 집주인에게 임대인 지위가 승계되는 것을 원하지 않을 때는 주택 양도 사실을 안 날로부터 합리적인 기간 안에 이의를 제기하여 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이의를 제기하면 원래 집주인의 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 이 사건에서는 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 임대 주택이 팔렸고 임차인이 새로운 소유자에게 임대인 지위 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기했다는 증거가 없으며 오히려 임차인이 새로운 소유자 명의의 건물에 대한 경매에서 보증금 전액인 53,000,000원을 배당받았으므로 원래 임대인의 보증금 반환 채무는 소멸했다고 보았습니다.
대항력 있는 임차인이 주택임대차보호법에 따라 전입신고 및 주택 인도를 마친 상태에서 임대차계약이 종료되고 임차 주택의 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 임대인의 지위가 당연히 승계되고 보증금 반환 채무도 이전됩니다. 만약 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 주택 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야만 원래 임대인에게 보증금 반환 채무가 유지될 수 있습니다. 이의 제기가 없다면 원래 임대인의 보증금 반환 채무는 소멸합니다. 따라서 임대 주택이 다른 사람에게 팔린 경우 임차인은 새로운 소유자로부터 보증금을 돌려받아야 하며 새로운 소유자가 보증금을 반환하지 않아 경매 절차에서 배당받는다면 원래 임대인에게 보증금 및 그에 대한 지연손해금을 청구할 수 없습니다.
