서초구 재건축조합 설립 동의 무효 여부 다툼 사건

서울 서초구의 한 재건축정비사업 조합설립 인가를 두고 해당 구역 토지 등 소유자가 행정기관과 조합을 상대로 소송을 제기했습니다. 원고는 조합 설립 동의서가 재건축사업의 변경된 내용(세대수 증가, 공동이용시설 신설 등)을 반영하지 않아 무효이며, 일부 동의 철회로 인해 법정 동의율을 충족하지 못했다고 주장했습니다. 또한 선행 처분인 정비계획 변경 결정의 절차상 하자와 조건 불성취를 주장하며, 이로 인해 조합설립 인가 처분 또한 무효 또는 취소되어야 한다고 했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고 조합설립 인가 처분이 유효하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재건축정비사업 구역 내 토지 및 건축물 소유자로, 조합 설립 인가의 무효 또는 취소를 주장한 사람입니다.
• 피고 서울특별시 서초구청장: B 주택재건축정비사업조합의 설립을 인가한 행정기관의 장입니다.
• 피고보조참가인 B 주택재건축정비사업조합: 서울 서초구 C 일대 주택재건축사업을 추진하는 조합으로, 원고의 소송에 피고 측을 보조하여 참가했습니다.

분쟁 상황

서울 서초구 C 지역에 대한 주택재건축사업을 추진하기 위해 B 주택재건축정비사업조합이 설립되었습니다. 2012년 정비구역이 지정된 후, 2017년 정비계획이 경미하게 변경되어 신축 세대수가 276세대에서 347세대로 늘어나고 공동이용시설이 신설·증대되었습니다. 이후 2021년, 서초구청장은 동의율 77.9%를 근거로 B 조합의 설립을 인가했습니다. 이 지역의 토지 등 소유자인 원고 A는 이 조합설립 인가가 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 첫째, 조합 설립 동의서가 변경된 세대수와 추가 공사에 따른 비용 변동 등을 반영하지 않아 효력이 없다고 주장했습니다. 둘째, 일부 조합원(F 외 5인)이 조합설립 동의를 철회했는데 이를 적용하면 법정 동의율 4분의 3(75%)을 채우지 못하게 되어 인가가 무효라고 주장했습니다. 또한 원고는 조합설립 인가의 선행 처분인 2017년 정비계획 변경 결정 자체에 하자가 있다고 주장했습니다. 정비사업 시행예정시기가 2016년에서 2021년으로 5년 연장되었음에도 주민 공람이나 지방의회 의견 청취 같은 필수 절차를 거치지 않아 위법하다고 보았습니다. 나아가 2010년 도시계획위원회 심의에서 'L 부지를 정비구역에 포함하여 교통 흐름을 원활하게 하라'는 조건이 있었으나 이 조건이 불성취되었으므로 심의 자체가 무효이며, 이에 기초한 모든 후속 처분도 무효라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

주택재건축정비사업조합의 설립 인가가

1. 세대수 변경 등 사업 내용이 조합설립 동의서에 반영되지 않아 무효인지
2. 일부 조합원의 동의 철회로 인해 법정 동의율(토지등소유자의 4분의 3 이상)을 충족하지 못해 무효 또는 취소되어야 하는지
3. 선행 처분인 정비계획 변경 결정의 절차상 하자(주민 공람, 지방의회 의견 청취 등 누락)와 도시계획위원회 심의 조건 불성취로 인해 무효이고, 이 하자가 조합설립 인가 처분에도 승계되어 무효 또는 취소되어야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구(조합설립 인가 무효 확인)와 예비적 청구(조합설립 인가 취소)를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 재건축조합 설립 동의서가 도시정비법령에서 정한 법정 양식을 따랐고, 사업 진행에 따라 구체적인 내용이 확정되는 사업의 특성상 세대수 변경 등이 반영되지 않았다고 하여 동의서가 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 동의 철회는 법정 기한(동의일로부터 30일)이 지났고, 사업 내용의 변경이 사회통념상 동질성을 해칠 정도의 중대한 변경이 아니었으므로 동의 철회의 효력을 인정하지 않았습니다. 선행 처분인 정비계획 변경 결정에 대해서는 사업 시행예정시기 변경이 '경미한 변경' 범위를 넘어선 것은 맞지만, 이를 정비구역 지정처분의 유효기한으로 보기 어려워 하자가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 설령 하자가 있더라도 그 하자가 중대·명백하여 무효에 이르는 정도가 아니므로, 후행 처분인 조합설립 인가에 하자가 승계되지 않는다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장은 모두 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제35조 제2항: 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 얻어 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 동의는 국토교통부령으로 정하는 법정동의서 양식에 따라야 합니다.
• 도시정비법 시행령 제30조 제1항 및 제2항, 시행규칙 제8조 제1항, 제3항: 법정동의서의 구체적인 내용과 양식을 규정합니다. 특히 시행령 제30조 제2항은 건설되는 건축물의 설계 개요, 공사비 등 정비사업 비용, 비용 분담 기준, 사업 완료 후 소유권 귀속에 관한 사항 등을 포함하도록 합니다.
• 조합설립 동의의 효력 관련 법리 (대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두29004 판결 등)​: 법정동의서에 따라 동의를 받았다면 그 동의는 적법하고 유효한 것으로 보아야 하며, 구체적인 분담금 추산액이 기재되지 않았다거나 충분한 정보가 제공되지 않았다는 이유만으로 개별 동의를 무효로 볼 수는 없습니다. 이는 정비사업의 특성상 사업 진행 단계별로 내용이 구체화되기 때문입니다.
• 동의 철회의 제한 (도시정비법 시행령 제33조 제2항 제나목)​: 조합설립 동의는 최초 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있으며, 창립총회 이후에는 원칙적으로 철회할 수 없습니다. 다만, 건설되는 건축물의 설계 개요, 공사비 등 사업 비용, 비용 분담 기준, 소유권 귀속 사항, 조합 정관 등 중대한 사항이 변경된 경우에는 예외적으로 철회가 가능합니다.
• 사회통념상 동질성 유지 시 동의 철회 불가 법리 (대법원 2014. 3. 13. 선고 2012두14095 판결 등)​: 동의서 내용이 일부 변경되었더라도 사회통념상 종전 동의서와 동일성이 인정되는 경우, 기존 동의는 변경된 내용에 따른 조합설립 인가에 대한 동의로서 유효하며 토지등소유자는 동의를 철회할 수 없습니다. 이는 조합설립 절차의 안정성과 예측 가능성을 확보하기 위함입니다.
• 행정처분 무효의 중대·명백설 (대법원 2012. 12. 13. 선고 2010두20782 판결 등)​: 제소기간이 지난 행정처분을 당연무효라고 하려면, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 것으로서 중대하고 객관적으로 명백해야 하며, 그 주장·증명 책임은 처분의 효력을 다투는 자에게 있습니다.
• 구 도시정비법 제4조 제1항 및 시행령 제12조 제5호: 정비계획 변경 시 주민 서면 통보, 설명회, 공람 및 지방의회 의견 청취 절차를 거쳐야 하지만, 대통령령으로 정하는 '경미한 사항'을 변경하는 경우에는 이러한 절차를 생략할 수 있습니다. 정비사업 시행예정시기를 1년 범위 내에서 조정하는 것은 경미한 변경으로 봅니다.
• 하자의 승계 법리 (대법원 1996. 3. 22. 선고 95누10075 판결 등)​: 선행 처분과 후행 처분이 서로 독립하여 별개의 법적 효과를 발생시키는 경우, 선행 처분의 하자가 당연무효라고 볼 수 없는 이상 그 하자가 후행 처분에 승계되지 않아 후행 처분의 위법성을 주장할 수 없습니다.

참고 사항

재건축조합 설립 동의서는 법정 양식을 따르고 있다면, 구체적인 분담금 추산액이 기재되지 않았거나 충분한 정보가 제공되지 않았다는 이유만으로 그 효력이 무효가 되지는 않습니다. 사업의 특성상 사업 진행 과정에서 내용이 구체화됩니다. 조합 설립 동의 철회는 동의서 제출일로부터 30일 이내에만 가능하며, 창립총회 이후에는 원칙적으로 철회할 수 없습니다. 다만, 건설되는 건축물의 설계 개요, 공사비 등 사업 비용, 비용 분담 기준, 소유권 귀속 사항, 조합 정관 등 중대한 사항이 변경된 경우에는 예외적으로 철회가 가능할 수 있습니다. 정비사업의 시행예정시기가 변경되더라도, 이것이 기존 정비계획의 유효기한을 직접적으로 변경하는 것으로 보기 어려운 경우, 주민 공람 등 절차를 거치지 않았다고 해서 곧바로 그 변경 결정이 무효가 되는 중대한 하자로 인정되지 않을 수 있습니다. 선행 행정처분(예: 정비계획 변경)에 하자가 있더라도, 후행 행정처분(예: 조합설립 인가)이 별개의 법적 효과를 발생시키는 경우, 선행 처분의 하자가 중대하고 명백하여 무효가 아닌 한, 그 하자가 후행 처분에 승계되지 않습니다. 도시계획위원회의 심의 의견이나 조건은 그 목적을 달성하기 위한 대안이 마련되어 실제로 반영되었다면, 반드시 당초 의견대로만 이행되지 않아도 하자로 보기 어려울 수 있습니다.