기타 부동산 · 행정
원고는 주택재개발정비사업의 조합원이었으나 분양계약 체결 기간 내에 계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자로 지정되었습니다. 이에 원고는 재개발조합이 부당하게 분양계약 체결을 거절했다고 주장하며, 서울특별시지방토지수용위원회의 수용재결 처분이 위법하다고 보아 취소를 구했습니다. 또한, 사업시행기간 연장 인가처분의 위법성과 수용재결 보상금의 과소 산정을 주장하며 조합에 대해 신축 아파트 전매차익 상당의 손해배상 및 추가 보상금을 요구했습니다.
법원은 원고가 분양계약 체결 기간 내에 계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 것은 정당하다고 보았고, 조합이 부당하게 계약 체결을 거절했다는 주장을 인정하지 않았습니다. 또한 사업시행기간이 도과한 후의 사업시행기간 연장 인가처분도 적법하다고 판단하여 수용재결 취소 청구와 조합에 대한 손해배상 주위적 청구를 모두 기각했습니다.
다만, 보상금 산정의 적정성 여부에 대해서는 법원 감정 결과가 재결 감정 결과보다 이 사건 부동산의 특성과 제반 요인을 더 상세하고 적절하게 반영한 것으로 보아, 재결 보상금 224,500,000원에서 11,500,000원 증액된 236,000,000원이 정당하다고 판단하여 피고 조합이 원고에게 추가 보상금 11,500,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 B구역주택재개발정비사업 정비구역 내 부동산 소유자로서 조합원이었으나, 분양계약 체결 기간 내에 조합과 분양계약을 체결하지 못하여 현금청산 대상자로 확정되었습니다. 원고는 조합이 부당하게 분양계약 체결을 거절했다고 주장하며 현금청산 대상자 지정의 위법성을 다투었습니다. 또한 사업시행기간이 만료되었음에도 사업시행기간을 연장하는 변경인가 처분이 위법하므로 이를 근거로 한 수용재결 처분을 취소해달라고 주장했습니다. 한편, 수용재결에 따른 보상금이 정당한 가치보다 낮게 평가되었다며 추가 보상금을 요구하고, 조합의 부당한 계약 거절로 인해 발생한 신축 아파트 전매차익 상당의 손해배상을 청구하며 소송을 제기했습니다.
재개발조합이 조합원의 분양계약 체결을 부당하게 거절했는지 여부 및 그로 인해 현금청산 대상자로 지정된 것이 적법한지, 사업시행기간이 만료된 후의 사업시행기간 연장 변경인가 처분의 적법성 여부, 수용재결의 손실보상금 산정이 적정한지 여부 및 이의신청 시 제소기간 도과 여부, 그리고 조합의 부당한 계약 거절로 인한 조합원의 손해배상 책임 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
재개발 사업에서 현금청산 대상자가 된 토지 소유자가 수용재결 처분 취소와 조합의 부당한 계약 거절로 인한 손해배상을 요구했으나, 법원은 수용재결 자체와 조합의 계약 거절 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만, 수용 보상금의 경우 법원의 감정 결과가 더 적절하다고 판단하여 기존 보상금보다 11,500,000원이 증액된 보상금을 지급하라는 결론이 내려졌습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법') 제85조 제1항: 이 조항은 수용재결에 불복할 경우 재결서 정본을 받은 날부터 60일 이내 또는 이의신청을 거친 경우 이의재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 행정소송을 제기할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사안에서 법원은 원고가 수용 자체에 불복하여 이의신청을 했으므로 손실보상금 산정의 적정성도 불복 대상에 포함된다고 보아 피고 조합의 제소기간 도과 항변을 기각했습니다. 토지보상법 제50조 제1항: 이 조항은 토지수용위원회의 재결사항으로 수용하거나 사용할 토지의 구역, 손실보상, 수용 또는 사용의 개시일과 기간 등을 규정하고 있습니다. 손실보상금의 산정은 토지 등의 수용을 전제로 하므로, 수용에 불복하는 이의신청에는 보상금 산정의 적정성도 당연히 포함됩니다. 구 도시 및 주거환경정비법(2013년 12월 24일 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항: 이 조항은 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등을 현금청산 대상자로 정하고 있습니다. 본 사건에서 원고는 분양계약 체결 기간 내에 계약을 체결하지 않아 조합 정관에 따라 현금청산 대상자로 분류되었으며, 조합의 부당한 계약 거절 주장은 입증되지 않았습니다. 토지보상법 제67조, 제75조 및 동법 시행규칙 제33조: 이 조항들은 보상금 산정의 기준과 방법을 규정하고 있습니다. 보상금은 해당 공익사업으로 인한 가격 변동을 고려하지 않고 수용재결 당시의 현실적인 이용 상황을 기준으로 공시지가를 기준으로 평가한 금액에 토지의 위치, 형상, 이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 적정하게 산정되어야 합니다. 본 사건에서 법원은 재결 감정인들과 법원 감정인이 모두 거래사례비교법을 채택하여 적법하게 보상금을 산정했다고 보았으나, 법원 감정 결과가 이 사건 부동산의 특성과 가격형성에 영향을 주는 제반요인을 더 상세하고 적절하게 반영했다고 판단하여 이를 채택하여 보상금을 증액했습니다. 대법원 판례 (보상금 산정의 신뢰성): 보상금 증감 소송에서 재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가와 법원이 선정한 감정인의 감정평가가 모두 평가방법에 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인 참작에 있어서 서로 견해가 일치하나 품등비교에서만 평가를 다소 달리한 관계로 감정 결과에 차이가 생기게 된 경우, 그중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 법원의 재량에 속합니다. 이에 따라 본 사건에서는 법원 감정 결과를 채택했습니다.
재개발 조합과의 분양계약 과정에서 문제가 발생할 경우, 계약 체결 거절에 대한 구체적인 증거를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 단순히 주장만으로는 법원에서 인정받기 어려우므로 녹취록, 서면 기록, 증인 진술 등 객관적인 자료를 준비해야 합니다. 사업시행계획의 변경, 특히 사업시행기간 연장과 같은 중요한 사항은 조합원 총회의 의결과 행정청의 인가 절차를 거치게 되며, 이 절차가 법규에 따라 적법하게 진행되었다면 그 효력을 다투기 어려울 수 있습니다. 절차적 하자를 주장할 때는 해당 절차가 법규를 명백히 위반했는지 면밀히 검토해야 합니다. 수용 보상금에 이의가 있는 경우, 이의신청 시 보상금 증액 주장을 명시적으로 하지 않았더라도 수용 자체에 불복했다면 보상금 산정의 적정성도 이의의 대상에 포함될 수 있습니다. 그러나 법에서 정한 제소기간을 놓치지 않도록 재결서를 받은 날로부터 60일 이내 또는 이의신청을 거친 경우 이의재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 행정소송을 제기하는 것이 매우 중요합니다. 법원에서 감정인의 감정 결과는 보상금액 산정에 있어 중요한 판단 기준이 되므로, 기존 재결 감정 금액이 불합리하다고 생각되면 법원 감정을 통해 정당한 보상금을 다시 산정받을 기회를 활용할 수 있습니다. 재개발 조합과의 분쟁 시에는 조합 정관의 내용을 미리 확인하여 현금청산 대상자 조건 등 중요 규정을 숙지하고 대응하는 것이 유리합니다.
