오피스텔 복층 높이 및 용도 허위 광고 주장 분양대금 반환 청구 사건

피고들은 오피스텔 신축 및 분양 사업을 공동으로 시행한 자들이고 원고들은 피고들로부터 오피스텔 각 호실을 분양받았습니다. 원고들은 피고들이 오피스텔 홍보 브로셔와 광고 영상물 등을 통해 복층 공간의 높이가 1.5m이고 거실과 생활공간으로 사용할 수 있다고 홍보했으나 실제로는 건축법상 '다락'으로 창고 등 부수적인 공간에 불과하며 높이도 1.3m에 불과하다고 주장했습니다. 이에 원고들은 피고들이 허위 과장 광고 또는 기망 행위를 하여 분양대금을 편취하였으므로 분양계약을 해제 또는 취소하고 기지급한 분양대금 중 일부인 30%를 반환하거나 불법행위 및 불완전이행으로 인한 손해배상액으로 분양대금의 30%를 지급하라고 청구했습니다. 피고들은 복층이 다락을 포함하는 개념이며 분양계약시 복층이 일반적인 2층과 동일한 생활 공간으로 사용될 수 없다는 점을 원고들이 인지하고 계약했다고 반박했습니다. 또한 모델하우스에 실제 천장고를 표시했다고 주장했습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, 주식회사 B, C, D, E, F, G, H): 피고들로부터 N 오피스텔 각 호실을 분양받은 수분양자들입니다.
• 피고들(I, J, K, 주식회사 L): 서울 용산구에 N 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업을 공동으로 시행한 시행자들입니다.

분쟁 상황

오피스텔 시행사인 피고들이 분양 계약을 체결할 당시 오피스텔의 복층 공간이 일상생활이 가능한 높이 1.5m의 생활공간이라고 광고했으나 실제 완공된 오피스텔 복층은 높이가 1.3m에 불과하고 법적으로도 창고 등으로 사용하는 부수적인 '다락' 공간으로 허가되어 있어 수분양자들이 기대했던 용도와 현저히 다르다고 주장하며 분양 계약 해제 취소 및 분양대금 반환 또는 손해배상을 요구하는 상황입니다.

핵심 쟁점

오피스텔 분양 시 복층 공간의 높이와 용도에 대한 홍보 및 설명이 허위 과장 광고 또는 기망에 해당하는지 여부와 이로 인해 분양계약을 해제하거나 취소할 수 있는지 또는 피고들이 손해배상 책임을 지는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고들에 대한 모든 청구를 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고들이 오피스텔 복층의 용도 및 높이에 관해 거짓 과장 광고를 하거나 기망했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 오피스텔 복층 부분은 건축법상 '다락'으로 허가된 공간이며 급수시설이나 난방설비가 설치되어 있더라도 부수적인 용도로 활용할 수 있다는 점을 고려했습니다. 모델하우스 내부에는 복층 공간이 주거용으로 안내되었다고 보기 어렵게 꾸며져 있었고 홍보 브로셔의 '실사용면적'에 복층 면적을 합산한 것은 '서비스 면적'을 강조하기 위한 거래 관행상의 문구로 보았습니다. 또한 복층 공간의 높이는 설계도면에 따라 시공되었고 모델하우스에서 실제 천장고를 표시하는 띠와 안내 팻말을 게시했으며 원고들이 계약 당시 이러한 상황을 인지하고 계약을 체결한 것으로 보았습니다. 분양상담 직원의 설명만으로는 피고들이 복층 공간의 구체적인 높이를 허위로 고지했다고 인정하기 부족하고 원고 D를 제외한 다른 원고들이 사용검사 시점에 천장고 문제를 제기하지 않은 점 등을 종합하여 복층 천장고 1.5m가 계약 내용에 포함되었다고 단정하기도 어렵다고 보았습니다. 따라서 원고들의 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 표시·광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법) 제3조 제1항은 사업자가 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 표시 광고 행위로서 공정한 거래 질서를 해칠 우려가 있는 거짓 과장 광고를 금지합니다. 이 사건에서는 오피스텔 복층 공간에 대한 홍보가 이 법 조항에서 금지하는 허위 과장 광고에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다. 2. 건축법 제84조 및 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 라목은 건축물의 면적 높이 층수 등의 산정 방법을 규정하고 있으며 특히 '다락'의 경우 그 층고가 1.5m 이하인 것은 건축물의 바닥면적에서 제외될 수 있다고 명시합니다. 법원은 이 사건 오피스텔의 복층이 이 규정에 따른 '다락'에 해당하는지에 따라 실제 사용 용도와 높이의 법적 적정성을 판단했습니다. 여기서 층고는 바닥 구조체 윗면에서 위층 바닥 구조체 윗면까지의 높이를 의미하며 실제 사용 가능한 공간의 높이인 천장고와는 다를 수 있습니다. 3. 민법상 기망에 의한 계약 취소 또는 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 손해배상 책임: 원고들은 피고들의 행위가 민법상 기망에 해당하여 계약을 취소하거나 또는 계약 내용에 따른 오피스텔을 제공하지 않아 채무불이행에 해당하므로 계약을 해제하고 손해배상을 청구했습니다. 이는 계약 당사자가 상대방의 거짓말이나 속임수에 의해 계약을 맺었을 때 계약을 취소할 수 있다는 민법 제110조와 계약 내용을 이행하지 않았을 때 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 민법 원칙에 근거합니다.

참고 사항

1. 분양 광고 시 복층, 다락 등 서비스 면적에 대한 설명을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 광고는 과장될 수 있으므로 실제 사용 가능한 면적과 법적 용도, 높이 등을 계약 전에 구체적인 도면이나 건축물대장을 통해 확인하는 것이 중요합니다. 2. 모델하우스를 방문할 때는 단순히 시각적인 인상에만 의존하지 말고 실제 건축될 공간의 높이나 크기를 띠나 팻말 등 안내문에 근거하여 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 3. 구두로 전달받은 정보는 나중에 분쟁 발생 시 입증하기 어려울 수 있으므로 분양상담사나 중개인의 설명을 녹취하거나 서면으로 받아두는 것이 유리할 수 있습니다. 4. 분양 계약서에 명시된 내용 외에 광고물이나 홍보 내용이 계약의 중요한 부분을 이룬다고 주장하려면 해당 내용이 계약에 편입되었다는 명확한 증거가 필요합니다. 5. 준공 전 하자 점검 시에는 예상과 다른 부분 특히 높이나 면적, 용도 등 핵심적인 사항에 대해 반드시 서면으로 하자 목록에 기재하고 정확하게 문제 제기를 해야 합니다.