용도지구에서의 주택건축 제한

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관ㆍ경관ㆍ안전 등을 도모하기 위해서 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지구로 지정된 곳에서 건축물을 건축하려는 경우에는 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모에 따라서 일정한 제한을 받을 수도 있습니다. 아래의 용도지구 지정 여부는 국토해양부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.

용도지구

• '용도지구'란 국토교통부장관, 시·도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장이 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위해서 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제16호).

• 도시·군관리계획결정으로 용도지구를 경관지구·미관지구·고도지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구 및 개발진흥지구 등으로 나누고 이를 각각 다음 표와 같이 세분해서 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조제1항).

용도지구에서의 건축제한

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제2항).

  • 이하에서 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)-자치법규에서 확인하실 수 있습니다.

용도지구별 건축제한

• 경관지구 안에서의 건축제한

  • 경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전·관리에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제1항 본문).

  • 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배 되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제1항 단서).

  • 경관지구 안에서의 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지의 조경 등에 관해서는 그 지구의 경관의 보호·형성에 필요한 범위에서 도시·군계획조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제2항).

• 고도지구 안에서의 건축제한

  • 고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제74조).

• 방재지구 안에서의 건축제한

  • 방재지구안에서는 풍수해·산사태·지반붕괴·지진이나 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제75조 본문).

  • 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배 되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제75조 단서).

• 보존지구 안에서의 건축제한

  • 보호지구 안에서는 다음의 구분에 따른 건축물에 한해서 건축할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제76조 본문).

1. 역사문화환경보호지구: 「국가유산기본법」의 적용을 받는 국가유산을 직접 관리·보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것

2. 중요시설물보호지구: 중요시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 아니하는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것

3. 생태계보호지구: 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것

• 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 관계 행정기관의 장과의 협의 및 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제76조 단서).

• 취락지구 안에서의 건축제한

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제1호에 따라 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 23과 같습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제78조제1항).

  • 집단취락지구 안에서의 건축제한에 관해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따릅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제78조제2항).

  • 개발제한구역 안에서의 건축제한에 관해서는 이 콘텐츠의 <사전준비-부지선정-용도구역에서의 주택건축 제한>에서 자세하게 확인할 수 있습니다.

• 개발진흥지구 안에서의 건축제한

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제1호의2에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하는 개발진흥지구에서는 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없으며, 지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구의 계획적 개발에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제79조제1항).

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제1호의2에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하지 아니하는 개발진흥지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제79조제2항).

• 특정용도제한지구 안에서의 건축제한

  • 특정용도제한지구 안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정해서 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제80조).

• 그 밖의 용도지구 안에서의 건축제한

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제72조부터 제80조에 규정된 용도지구 외의 용도지구 안에서의 건축제한에 관해서는 그 용도지구지정의 목적달성에 필요한 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제82조).

용도지구별 건축제한의 예외

• 다음 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항).

1. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따릅니다.

2. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따릅니다.

3. 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 지정문화유산과 그 보호구역, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물등과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」, 「수도법」, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따릅니다.

4. 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따릅니다.

위반 시 제재

• 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조(제5항제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지구에서의 건축 제한 등을 위반한 사람에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제8호)

• 또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조(제5항제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지구에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제4호).