지식산업센터 분양 전매 약정 불이행에 따른 손해배상 사건

원고는 지식산업센터 분양대행사의 대표들로부터 전매 및 재매수 확약을 받고 다수의 호실을 분양받았으나, 약정이 이행되지 않아 손해를 입었습니다. 법원은 분양대행사의 대표이사들과 그 소속 회사가 원고를 기망하여 불법행위를 저질렀다고 판단하여, 피고들은 원고에게 약 17억 5천만 원의 손해배상금을 공동으로 지급하라고 판결했습니다. 이 과정에서 원고의 과실도 일부 인정되었고, 원고가 받은 수수료는 손해배상액에서 공제되었습니다. 반면, 시행사, 신탁사 및 다른 분양대행사에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지식산업센터 9개 호실을 분양받은 피해자
• 피고 주식회사 L, K, J: 원고에게 지식산업센터 전매 및 재매수 확약을 하고 이를 이행하지 않아 손해배상 책임이 인정된 회사 및 그 대표이사들
• 피고 C신탁 주식회사: 이 사건 센터의 신축·분양사업의 수탁자 겸 매도인 (청구 기각)
• 피고 주식회사 E: 이 사건 센터의 신축·분양사업의 위탁자 겸 수익자 (청구 기각)
• 피고 주식회사 I: R 주식회사와 용역계약을 체결하여 이 사건 사업의 분양대대행 업무를 수행한 회사 (청구 기각)

분쟁 상황

원고 A는 2022년 6월과 7월경 피고 K의 설명을 듣고 지식산업센터 9개 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이때 원고는 피고 K, J으로부터 14개월 내에 이 호실들을 전매해주고, 실패 시에는 K, J이 직접 분양권을 매수하겠다는 확약을 받고, 분양대금의 2%를 수수료로 받기로 약정했습니다. 원고는 계약금 5억 3천여만 원과 은행 대출을 통한 중도금 21억 2천여만 원을 모두 지급했으며, 약정에 따라 수수료 1억 9백여만 원을 지급받았습니다. 그러나 피고 K, J은 2023년 10월 30일까지 전매 약정을 이행하지 않았고, 중도금 이자도 지급되지 않아 원고가 대신 납부하기 시작했습니다. 원고는 K, J을 사기로 고소했으나 불송치 결정이 내려졌습니다. 중도금 대출 채권은 다른 회사로 양도되었고, 원고는 지급명령에 이의신청하여 재판이 진행 중인 상황에서, 피고들의 사기행위, 착오에 의한 계약 취소 또는 계약 해제를 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

분양대행사의 대표이사들이 분양권 전매 및 재매수 약정을 이행할 의사나 능력이 없음에도 원고를 기망하여 분양계약을 체결하게 한 것이 불법행위에 해당하는지, 해당 회사가 그 대표이사들의 행위에 대해 책임이 있는지, 그리고 원고의 과실 및 받은 이익을 고려한 손해배상액의 범위는 어떻게 되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고 주식회사 L, K, J은 공동으로 원고에게 1,748,916,480원 및 그중 349,783,296원에 대하여는 2022. 7. 12.부터, 349,783,296원에 대하여는 2022. 9. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2022. 12. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2023. 3. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2023. 6. 1.부터 각 2025. 11. 13.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
2. 원고의 피고 C신탁 주식회사, 주식회사 E, 주식회사 I에 대한 청구 및 피고 주식회사 L, K, J에 대한 각 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
3. 소송비용은 원고와 피고 C신탁 주식회사, 주식회사 E, 주식회사 I 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 주식회사 L, K, J 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 주식회사 L, K, J이 각 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 피고 K, J이 원고에게 지식산업센터 전매 및 재매수 약정을 이행할 의사나 능력이 없었음에도 기망하여 분양계약을 체결하도록 유도한 점을 인정했습니다. 또한, 피고 L 주식회사는 그 대표이사인 K, J의 업무집행 과정에서 발생한 불법행위에 대해 공동 책임을 져야 한다고 보았습니다. 손해배상액은 원고가 지급한 계약금 및 중도금 합계액에서 원고의 과실 30%를 상계하고, 원고가 받은 수수료 109,806,400원을 손익상계하여 최종적으로 1,748,916,480원으로 산정되었습니다. 반면, 시행사, 신탁사, 다른 분양대행사에 대해서는 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하고, 사용자 관계를 인정할 자료가 없다는 이유로 청구가 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제750조 (불법행위의 내용)​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고 K, J이 원고를 기망하여 분양계약을 체결하도록 유도한 행위가 고의에 의한 위법행위로 인정되어 손해배상 책임이 발생했습니다.
2. 상법 제389조 제3항, 제210조 (회사의 대표 및 불법행위 책임)​: 주식회사의 대표이사가 업무집행 중 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우, 회사는 상법 제389조 제3항, 제210조에 따라 제3자에게 손해배상책임을 부담하며, 대표이사 또한 민법 제750조 또는 상법 조항에 따라 회사와 공동으로 불법행위 책임을 집니다. 피고 L의 대표이사인 K, J의 기망행위가 업무집행으로 인정되어, 피고 L도 공동 책임을 지게 되었습니다.
3. 상법 제383조 제1항, 제6항 (이사의 수 및 대표)​: 자본금 총액 10억 원 미만인 회사는 1명 또는 2명의 이사를 둘 수 있으며, 이 경우 각 이사가 회사를 대표하고 이사회의 기능을 담당합니다. 피고 K, J이 피고 L의 각자대표로서 이 사건 확약에 서명한 것이 업무집행으로 인정되는 근거가 되었습니다.
4. 민법 제110조 제2항 (제3자의 사기·강박에 의한 의사표시 취소)​: 상대방 있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 K, J은 분양계약의 제3자로 판단되었고, 분양계약의 상대방인 C신탁, E이 K, J의 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없었으므로 원고의 기망에 의한 취소 주장은 기각되었습니다.
5. 민법상 과실상계: 채권자 또는 피해자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 않아 손해가 발생하거나 확대된 경우, 공평의 원칙에 따라 피해자의 부주의를 참작하여 손해배상액을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 전매 금지 약정을 알면서도 별도 확약을 체결한 점 등이 과실로 인정되어 손해배상액의 30%가 감경되었습니다.
6. 손익상계: 채무불이행이나 불법행위로 인해 피해자에게 손해가 발생함과 동시에 이익이 발생한 경우, 공평의 관념상 그 이익은 손해배상액을 산정할 때 공제되어야 합니다. 원고가 피고들로부터 받은 수수료는 불법행위로 인한 이익으로 인정되어 손해배상액에서 공제되었습니다.

참고 사항

1. 분양 관련 전매 또는 재매수 약정을 받을 경우, 확약서의 내용을 명확히 하고 약정 당사자가 누구인지 정확히 확인해야 합니다.
2. 본 분양 계약서에 명시되지 않은 조건이나 분양 대행사의 약정만 믿고 계약을 진행하기 전에, 본 계약서의 전매 금지 조항 등과 별도 약정 내용이 상충할 가능성에 대해 신중하게 검토해야 합니다.
3. 단순한 전매 약정 불이행만으로는 사기로 인정되기 어려울 수 있으며, 계약 당시부터 전매나 재매수 의사 및 능력이 없었음을 적극적으로 입증해야 합니다. 단순히 사업이 어려워졌다는 사정만으로는 사기가 인정되지 않을 수 있습니다.
4. 손해배상액 산정 시 본인의 과실(예: 전매 금지 약정을 알면서도 별도 약정을 체결한 점)이 참작되어 배상액이 줄어들 수 있으니 주의해야 합니다. 또한, 약정으로 받은 수수료 등 이익은 손해배상액에서 공제될 수 있습니다.
5. 분양 대행사의 사기를 이유로 본 분양 계약을 취소하려면, 본 분양 계약의 상대방인 시행사나 신탁사가 그 사기 사실을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 단순히 착오를 이유로 계약을 취소하려는 경우에도 본 계약의 내용에 착오가 있었음을 입증해야 합니다.
6. 분양 사업 구조 내에서 각 회사의 역할(시행사, 신탁사, 분양대행사, 분양대대행사 등)과 책임 범위가 다르므로, 누구에게 책임을 물을지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 시행사나 신탁사가 분양대행사의 사용자로서 책임을 지는 경우는 지휘·감독 관계가 명확히 입증되어야 합니다.