전세 만료 후 보증금을 제때 돌려받지 못한 임차인의 소송 판결

원고는 임대인 C과 전세 계약을 맺고 임대차보증금을 지급한 후 이사 및 전입신고를 마쳤습니다. 이후 피고가 해당 아파트의 새로운 소유자가 되었으나, 임대차 계약 만료 시점에 보증금 전액을 돌려주지 않아 원고는 소송을 제기했습니다. 법원은 새로운 임대인인 피고가 임대인의 지위를 승계하여 남은 보증금과 지연손해금을 지급해야 한다고 판단했으나, 원고가 청구한 위자료는 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 전세 임대차 계약의 임차인으로, 보증금을 돌려받지 못해 소송을 제기한 사람입니다.
• 피고 B: 원고의 전세 임대차 계약 기간 중 아파트 소유권을 C로부터 넘겨받은 새로운 임대인입니다.
• C: 원고와 최초 전세 임대차 계약을 체결했던 원래 임대인이자 피고에게 아파트를 매도한 사람입니다.
• 주식회사 F: 원고가 전세보증금 중 2억 7,900만 원을 대출받은 금융기관입니다.
• G: 피고를 대신하여 원고에게 전세계약 해지 협의서를 제시하거나, 아파트 인도를 요청하고 원고에게 전출을 요구한 인물이며, 피고가 아파트의 명의수탁자일 뿐 실제 소유자는 자신이라고 주장된 인물입니다.

분쟁 상황

원고는 2021년 1월 23일 C과 전세보증금 3억 1천만 원에 서울 관악구 아파트 임대차 계약을 체결하고, 2021년 2월 26일 아파트를 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추었습니다. 그 후 2021년 3월 2일 피고 B가 C로부터 해당 아파트의 소유권을 이전받아 새로운 임대인이 되었습니다. 임대차 계약 기간 만료를 앞둔 2022년 12월 5일, 원고는 G의 요청으로 아파트를 피고에게 인도했으나, 피고는 보증금 중 3천 1백만 원만 반환하고 나머지 2억 7천 9백만 원은 돌려주지 않았습니다. 이에 원고는 남은 보증금과 지연손해금, 그리고 정신적 고통에 대한 위자료를 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차 계약이 피고와 원고의 합의로 조기 해지되었는지 여부 및 G의 대리권 유무. 둘째, 아파트 소유권이 변경된 후 새로운 소유자인 피고가 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 부담하는지 여부. 셋째, 피고가 자신이 아파트의 명의수탁자에 불과하므로 보증금 반환 의무가 없다는 주장이 타당한지 여부. 넷째, 보증금 미반환으로 인한 원고의 정신적 고통에 대한 위자료 청구가 인정될 수 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 2억 7,900만 원의 전세보증금 잔액과 함께 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 2월 27일부터 2023년 7월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 보증금을 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 그러나 원고의 위자료 청구는 받아들여지지 않았습니다. 소송비용은 피고가 90%, 원고가 10%를 부담하게 했습니다.

결론

법원은 임차인인 원고가 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추었으므로, 주택 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자인 피고가 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 이행해야 한다고 판단했습니다. 다만 보증금 미반환으로 인한 정신적 고통에 대한 위자료 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(열쇠를 받고 이사하는 것)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자(새로운 집주인 등)에 대하여 효력이 생깁니다. 이는 원고가 아파트에 이사하고 전입신고를 마쳐 자신의 전세보증금을 보호받을 수 있는 '대항력'을 갖추었다는 법적 근거가 됩니다.
2. 주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인(집을 사들인 사람)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 조항에 따라 아파트 소유자가 C에서 피고 B로 바뀌었을 때, 피고 B는 C의 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 그대로 이어받게 되며, 원고에게 전세보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
3. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항: 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 '명의신탁' 약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 이 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있습니다. 피고 B가 자신이 명의신탁자 G의 명의수탁자일 뿐이라며 보증금 반환 의무가 없다고 주장했으나, 법원은 임차인인 원고 A를 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 상관없이 보호받는 '제3자'로 보아 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 명의신탁이 외부적으로는 효력을 주장할 수 없다는 원칙을 보여줍니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하세요. 첫째, 주택 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 받아 두는 것은 매우 중요합니다. 이는 임대인이 바뀌거나 주택이 경매로 넘어가는 등 예기치 않은 상황이 발생했을 때 임차인의 보증금을 보호하는 '대항력'을 갖추는 핵심 요건입니다. 둘째, 임대차 계약 기간 중 집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인이 이전 집주인의 임대인 지위를 승계하므로, 임차인은 기존 계약 내용대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 셋째, 부동산의 실제 소유자가 명의상 소유자와 다른 '명의신탁' 관계가 있더라도, 임차인과 같은 '제3자'는 명의신탁의 무효를 주장하는 주장에 영향을 받지 않고 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 넷째, 계약 해지나 보증금 반환 시 협의 내용은 반드시 서면으로 명확히 작성하고, 대리인을 통한 합의 시에는 대리권 유무를 철저히 확인하여 분쟁의 여지를 남기지 않도록 해야 합니다. 다섯째, 보증금 미반환으로 인한 정신적 고통에 대한 위자료 청구는 재산적 손해 배상만으로 회복될 수 없는 특별한 사정이 명확하게 입증될 때만 인정될 수 있으므로, 청구가 쉽지 않을 수 있다는 점을 이해해야 합니다.